Jakten på kontrakten

– Klump i magen.

Det er ordene John Eivind Hallén (41) bruker når han omtaler leiligheten han flyttet inn i for tre uker siden.

Mangelvare

– Jeg er jo fornøyd, men jeg har altså denne klumpen i magen, sier han, og ønsker velkommen inn etter at barna akkurat er blitt sendt på skolen.

Og nettopp skole er grunnen til at deltidspappaen kjøpte leilighet akkurat her. 41-åringen ønsket ikke at de to jentene på seks og sju år skulle skifte klassemiljø da rekkehuset ble solgt. Problemet var at det knapt fantes en ledig leilighet i området.

– Alt var utsolgt lenge, lenge før det var ferdigstilt. Det har jo skjedd med alle nybygg som har poppet opp her på Løren. Det så mørkt ut, forteller Hallén.

– Men så dukket altså denne leiligheten opp på Finn.no.

Men leiligheten som dukket opp, ble ikke solgt på vanlig vis. I stedet for å kjøpe den direkte fra utbygger eller fra en eier som hadde bodd der, kjøpte tobarnsfaren seg inn i en kontraktsposisjon.

Kontraktsposisjon?

Du kan like godt lære deg ordet.

Det store gapet

Det betyr at John Eivind Hallén kjøpte kontrakten på boligen fra en annen person som i utgangspunktet hadde sikret seg rettighetene i nybygget. I dette tilfellet dreide det seg om en dame som undertegnet kontrakt på leiligheten da prosjektet på Løren ble lagt ut for salg.

For dette måtte hun betale inn ti prosent av kjøpesummen. Så satt hun på rettighetene i to år mens byggeprosjektet gikk sin gang. Men i stedet for å overta leiligheten selv ved ferdigstillelse, valgte hun å selge kontraktsposisjonen sin videre til tobarnspappaen.

– Det er blitt påpekt av veldig mange rundt meg at det er et stort gap mellom den opprinnelige kjøpesummen leiligheten ble lagt ut for og det jeg måtte betale. Differansen er nok en betydelig sum penger, sier 41-åringen.

– Det er vel det som gir klumpen i magen.

Han smiler skjevt i den morgenstille leiligheten hvor restene av cornflakes fortsatt ligger på kjøkkenbenken.

– Altså, jeg er jo kjempefornøyd. Jeg har fått et sted å bo akkurat der hvor jeg ville, med gangavstand til barnas skole. Men på den andre siden så har man ikke lyst til å gjøre et dårlig kjøp, man har ikke lyst til å bli lurt. En del av meg sier at dette kanskje var dumt.

Han forteller at forhandlingene om kontrakten på leiligheten foregikk fullstendig på selgers premisser.

– Prisen? Det fantes bare én sånn leilighet til salgs, og jeg ville jo bo akkurat her. Så jeg skjønte fort at her hadde jeg ikke noe jeg skulle ha sagt, det var ikke sjans, ikke noe å gå på.

Svartebørs

Utenfor er desembermorgenen i ferd med å gå fra blått til grått. John Eivind Hallén tegner et bilde av leilighetskjøpet som også er litt dunkelt i kantene.

– Jeg sitter litt med følelsen av å ha fått kjøpe billetter til en utsolgt konsert. Det skulle ikke vært mulig. Dette sameiet har vært utsolgt i to år. Og plutselig, rett før innflytting, så får jeg kjøpe en splitter ny leilighet. Jeg føler litt at jeg har skutt gullfuglen. Og litt at jeg er blitt lurt.

– Du har handla på svartebørs?
– Ja, jeg har handla på svartebørs, det er akkurat det. Man er jo fornøyd dersom man får med seg Michael Jackson etter at det er utsolgt. Men jeg har sannsynligvis betalt mye, mye mer enn alle naboene mine.

Vi skal snart komme tilbake til hvor mye mer enn naboene sine tobarnsfaren faktisk har betalt. Og vi skal høre mer om dem som spekulerer i akkurat dette, nemlig å skaffe seg kontraktsposisjoner som kan selges videre.

Men la oss først bevege oss forbi et par byggekraner og noen stillaser, et stykke nedover på Løren. For det er ikke bare tunge forventninger av advent og jul som henger over bydelen denne desemberdagen.

Et dårlig ord

På et nesten ferdig byggeprosjekt går en middelaldrende mann rundt med oransje jakke, hjelm på hodet og fortjeneste i blikket. På brystet er det brodert inn «Baard Schumann» og på ryggen av den refleksbelagte jakka står det «Selvaag Bolig». Naturlig nok. 47-åringen som tråkker rundt i nysnøen og inspiserer, er administrerende direktør i et av Norges største boligutviklingsselskap.

– Det blir 450 leiligheter her, sier Schumann og skuer fornøyd ut over prosjektet i Lørenbyen.

– Vi la dette ut i 2015 og det har gått veldig bra. Det bygget vi står i nå, er utsolgt. Jeg tror ikke det er en eneste leilighet igjen her, jeg.

Selvaag Bolig ASA er børsnotert og solgte i rekordåret 2016 boliger for 4,36 milliarder. «Vi skal bygge gode boliger og nabolag for folk flest til en fornuftig pris», heter det på selskapets hjemmesider. Men ikke alle er folk flest.

– Vi er avhengige av investorer som er villige til å gå inn før vi begynner å bygge, sier Baard Schumann når han blir frittet ut om folk som kjøper kontrakter.

– 20 prosent av leilighetene vi selger, går til investorer. Halvparten av dem selger kontraktsposisjonen sin underveis eller når prosjektet er ferdig.

– Hva tenker du om begrepet boligspekulanter i denne sammenhengen?
– Jeg synes det er et dårlig ord. Jeg kaller det for investorer. Det er positivt for markedet at vi har dem.

Men hvem er egentlig investorene han snakker om?

Flipperspill

Det er ikke alle toppsjefer i boligbransjen som er like begeistret for kontraktjegerne. En av dem møter vi et stykke nærmere sentrum av hovedstaden, nærmere bestemt i Kværnerbyen.

Dette er et av landets største boligprosjekter i nyere tid med nesten 1700 boliger. Men også en kilde til bekymring.

Her var det flere som flippet kontrakter enn vi likte, sier OBOS-sjef Daniel Siraj.

«Flipping» er også et ord du kan merke deg. Det er ofte knyttet til kontraktsposisjoner og videresalg av disse med påfølgende frisk fortjeneste på kort tid.

I 2016 gikk OBOS ut som den eneste av de store boligutbyggerne og forbød alt videresalg av kontrakter på uferdige boliger i Oslo, også for vanlige forbrukere.

– I blokka bak meg ble rundt 15 % av kontraktene videresolgt før forbudet kom, sier Siraj, og peker.

Hva er hva?

Han får følge av seksjonssjef hos Finanstilsynet, Anne-Kari Tuv. Hun var sentral da Finanstilsynet tok initiativ til å regulere kontraktsalg.

I praksis ble muligheten til å selge kontrakter fra investorer og næringsdrivende fjernet – men man beholdt den for vanlige forbrukere.

Men når er man egentlig forbruker, og når er man næringsdrivende?

Ifølge Tuv går grensen ved om man har kjøpt kontrakten for å skaffe bolig til seg selv eller egne familiemedlemmer.

– Hvis ikke må selgeren regnes som investor eller næringsdrivende, og da kan ikke boligen selges som kontraktsposisjon, sier hun bestemt.

Tuv presiserer at hun ikke vil uttale seg om enkeltsaker, men sier på generelt grunnlag:

– Hvis man har to kontrakter i markedet vil man lett bli oppfattet som næringsdrivende.

Nesten tredobling

OBOS er Norges største boligbyggelag og boligforvalter, samt en av Nordens største boligbyggere. Nå småtripper sjefen for det hele rundt i tynnsålede pensko, med skjerfet tett knyttet i halsen, og skuer utover Kværnerbyen.

– Jeg vet ikke hvor mye penger de opprinnelige kjøperne har tjent på denne kontraktsflippingen, sier Daniel Siraj.

– Men da OBOS startet opp salget her, solgte vi for rundt 35.000 kroner kvadratmeteren. Nå er vi oppe i 90.000 på de dyreste leilighetene.

Han rister advarende på hodet av den tilnærmede tredoblingen.

– Når vi bygger ut områder som dette, er målet vårt å bygge boliger til folk som skal bo i dem. OBOS er til for å dekke vanlige menneskers boligbehov, og ikke for at folk skal tjene seg søkkrike på å flytte på et stykke papir.

Spørsmålet er om OBOS-sjefens målsetting er mulig å oppnå. Alt tyder på at både kontraktsflipping og kontraktjegere er et vedvarende fenomen. Ganske enkelt fordi det handler om store penger, ofte lettjente. Bli med noen måneder bakover i tid.

Det ukjente undermarkedet

Da boligmarkedet i hovedstaden kokte som verst våren 2017, bestemte NRK Brennpunkt seg for å kartlegge markedet for kontraktsalg.

Utgangspunktet var at leiligheter som ikke engang var bygd, ble solgt med svært god fortjeneste. Og det skjedde i boligprosjekter over hele Oslo. Det avtegnet seg et slags undermarked av boligmarkedet – såkalte «transporter av kontraktsposisjoner». Eller kontraktsflipping, om du vil.

Salg av kontraktsposisjoner tinglyses ikke. Men det finnes andre måter å skaffe seg oversikt på enn å søke i offentlige registre.

Svaret lå på Finn.no. Annonsetjenesten det nesten ikke er mulig å komme unna dersom du skal selge bolig i Norge.

Betydelig antall

I løpet av noen tilfeldige uker i mai og juni gikk NRK Brennpunkt gjennom annonserte kontraktsalg i Oslo på Finn.no. Redaksjonen hentet inn prospekter fra eiendomsmeglere der det var tilgjengelig. Deretter ble opprinnelig pris registrert sammen med ny prisantydning, tidspunkt da opprinnelig kontrakt ble inngått, navn på eiendomsmegler og navn på vedkommende som ville selge kontrakten.

Volumet av slike kontraktsalg viste seg å være betydelig.

Konklusjonen var at det til enhver tid lå rundt 70 slike kontrakter på uferdige Oslo-boliger til salgs på Finn.no.

Men i løpet av sommeren snudde det hete boligmarkedet i hovedstaden. Fikk det konsekvenser for salget av kontrakter?

Eller var jegerne fortsatt ute i markedet?

Fortsatt flipperspill?

En ny registreringsjobb høsten 2017 viste en overraskende utvikling. Det lå fremdeles rundt 70 Oslo-kontrakter ute til salgs til enhver tid. Totalt sett satt nå Brennpunkt på en oversikt med et hundretalls annonserte salg av kontraktsposisjoner. Kunne den si noe om hvor mye penger det lå i dette flipperspillet?

Siden det ikke finnes register over salg og salgssum, kan man bare ta utgangspunkt i prisantydningen i annonsen. Men hvis man gjør dette, og sammenligner med den opprinnelige kjøpesummen, avtegner det seg en betydelig sum penger.

Kontraktselgerne i de snaut hundre tilfellene som NRK Brennpunkt har sett på, kan ha tjent til sammen 77,5 millioner kroner. Dette er bare fordelt på 10 tilfeldige uker i Oslos boligmarked. I snitt gir det en fortjeneste på over 800. 000 kroner pr. kontrakt – gevinster som selgeren selv er den eneste ansvarlige for å rapportere inn til myndighetene.

Skatteetaten understreker overfor NRK at gevinstene på kontraktsalg er skattepliktig. Etaten ønsker seg et regelverk som gjør det mulig å identifisere slike salg. Økokrim vedgår på sin side at dette markedet kan gi utfordringer med tanke på hvitvasking.

Smak litt på det

Tilbake i Spireaveien på Løren i Oslo. John Eivind Hallèn folder hendene rundt koppen med presskannekaffe og venter spent. Spørsmålet er: Hvor mye har den opprinnelige eieren av leiligheten hans tjent på kontraktsflippingen? Brennpunkt vet nå kjøpesummen hans og kan sammenligne med prospektet vi har sikret oss. Nå er regnestykket klart.

– Så vidt vi kan se har hun tjent 1,850 millioner.

Tobarnspappaen løfter på øyenbrynene, ser mot de uåpnede flyttekassene.

– Såpass, ja. Det kan man vel kalle lettjente penger. 1,8 millioner. Det er mye. Smak litt på det, en ganske god fortjeneste på å sitte på et dokument i to år. Jeg skulle gjerne hatt de pengene.

Så setter han seg fra seg koppen med et smil.

– Men jeg er jo veldig fornøyd med leiligheten, da. Jeg er jo inne på konserten.

Kontrakt på kontrakt

Men John Eivind Hallén er ikke den eneste i sameiet som har vært innom «svartebørsen». For blant selgerne av kontraktsposisjoner i Oslo finner vi ikke bare nyskilte ektepar og tenåringsforeldre hvor de håpefulle endrer boplaner i siste liten.

I det innsamlede materialet kom NRK Brennpunkt over en ung mann som har solgt flere kontraktsposisjoner på kort tid, fordelt på ulike nyboligprosjekter sentralt i Oslo. Én av disse gjelder en 2-roms på Løren, akkurat der tobarnsfaren nettopp har flyttet inn med døtrene sine. I oktober i år solgte mannen kontrakten videre med en fortjeneste på 590 000.

Kanskje han egentlig skulle flytte inn, men så endret livssituasjonen seg?

Bare 11 dager før salget på Løren solgte mannen unna enda en kontraktsposisjon i et byggeprosjekt på Grünerløkka. I det nå utsolgte prosjektet fikk han i løpet av kort tid kjøpe hele tre kontrakter av utbyggeren. På papiret eide han dermed retten til å overta én ettroms og to treroms leiligheter i et av Oslos mest populære områder.

Stor familie?

Men det stopper ikke der. Den unge mannen som er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole, lider åpenbart ingen bolignød. Han eier nemlig flere ferdigstilte leiligheter i hovedstaden, i tillegg til kontraktsposisjonene.

I løpet av noen måneder i 2017 solgte han to av kontraktene på Grünerløkka videre, og tjente over 1,7 millioner på salgene.

Alle salgene blir gjort som en transport av kontraktsposisjon, slik man har lov til å gjøre når man ikke er næringsdrivende, men i utgangspunktet hadde tenkt å benytte boligen til seg selv eller familien.

Den unge mannen har imidlertid enda flere baller i lufta. NRK­Brennpunkt finner en rekke kontrakter eid av samme person. Etter det NRK kjenner til dukker han opp med ytterligere fem kontraktsposisjoner i OBOS. Alle har stått i siviløkonomens navn og ble solgt videre da selskapet avdekket virksomheten hans. Noe han ikke er særlig lysten til å snakke om.

– Jeg vil absolutt ikke kommentere dette. Jeg har ikke gjort noe ulovlig, for leilighetene skulle tas i bruk av familiemedlemmene mine. De skulle flytte til Oslo alle sammen, men så ble det endringer i planene.

– Stor familie?
– Ja, dette var til privat bruk. Det var familien som skulle bo der. Leilighetene sto bare i mitt navn.

– Vi vil gjerne gjøre et intervju med deg om dette?
– Det er ikke aktuelt.

Sjefsposisjonen

Baard Schumann står høyt oppe i etasjene og skuer utover det som er i ferd med å bli Lørenbyen.

– Her skal det bygges garasjeanlegg som dekker over det hele, sier han, og peker nedpå anleggsområdet.

Selvaagsjefen ranker seg i takt med byggeheisen som passerer utenfor vinduet, på vei mot toppen av den halvferdige blokka. Schumann heier altså på investorer som kjøper kontrakter og selger dem videre.

Og det er kanskje ikke uten grunn. For da NRK­Brennpunkt gransket materialet som var samlet inn før sommeren, dukket det plutselig opp to kontrakter som var til salgs. De tilhørte ingen andre enn Schumann selv.

Ytterligere undersøkelser viste at Schumann har hatt enda flere kontraktsposisjoner i ulike prosjekter.

– I løpet av de siste par årene har jeg hatt fem kontrakter. En av dem er solgt, så nå sitter jeg på fire kontrakter, vedgår han.

– Hva skal du bruke leilighetene til?
– Jeg har tre barn. Tanken er at de skal overta etter hvert. I mellomtiden skal jeg leie ut.

Næring eller privat?

Baard Schumanns barn er henholdsvis tolv, ti og sju år. Spørsmålet blir da om Selvaag-sjefen driver med næring og at han dermed befinner seg i grenseland av hva reglene tillater. Noe Selvaagsjefen avviser.

– Nei, dette er min måte å hjelpe barna på. Det er tøft å komme inn på boligmarkedet.

– Hvor mye tjente du på salget av kontakten?
– Den tjente jeg en halv million kroner på, det er mye penger.

– Plager det deg at du på denne måten kan fortrenge andre fra boligmarkedet?
– Nei, jeg ser ikke sånn på det. Vi er avhengig av å selge 60 prosent av boligene før vi kan begynne å bygge, og da trenger vi investorer som kan være med på det. Jeg var en av dem som så en mulighet.

Selvaag-sjefen forteller også at alle ansatte i selskapet får tilbud om å kjøpe leiligheter i byggeprosjektene, før alle andre. Deretter må de sitte på boligen i ett år før den kan selges videre.

Et symptom

Tilbake i Kværnerbyen. OBOS-sjef Daniel Siraj stikker hendene dypt i lomma og skutter seg mot kulda. Men temperaturen stiger et par hakk når han snakker om forbudet mot kontraktsalg.

– Vi så at boligprisene steg kraftig i Oslo. Flere og flere investorer var ute etter kjappe penger ved å kjøpe og selge kontrakter i det hete boligmarkedet. OBOS ville ikke bidra til at noen få personer skulle tjene penger på spekulasjon, og samtidig drive prisene enda mer opp.

Siraj er klar over at fenomenet fremdeles eksisterer, og ikke bare hos andre utbyggere. I gjennomgangen NRK har gjort har vi kommet over flere OBOS-kontrakter. Ifølge Siraj er dette naturlig:

– Vi kunne ikke forby kontraktsalg med tilbakevirkende kraft. Derfor er det bare kontrakter som er solgt av oss etter forbudet, vi kan slå ned på og nekte et videresalg. Men vi følger nøye med.

– Hva tenker du om at Selvaagsjefen handler kontraktsposisjoner?
– Baard Schumann er ikke noe spesielt uetisk i forhold til standarden i bransjen. Men han er mer enn et symptom på en hel bransje som synes det er greit å drive sånn.

• Mer om eiendomsmarkedet:
• Ekstreme arbeidsforhold for unge meglere
• Tidligere meglere får kjøpe uten budrunde – selger videre med enorm fortjeneste
• Megler må betale 4,5 millioner i erstatning etter «off marked»-salg
• Se Brennpunkt-dokumentaren «Boligbobla»