Hopp til innhold

Lovendringen du som hytteeier må vite om: – Vi forventer mange rettssaker

Eier du en hytte som du har fiksa litt selv på gjennom åra? Da kan du få problemer når du skal selge den fremover.

Hytte

Endringen av Avhendighetlova gjør at du ikke lenger kan selge hytta «som den er». Nå må du legge frem mer dokumentasjon.

Foto: Steinar Engeland / Unsplash

Mange nordmenn har hytte.

Er det et problem på hytta er det mange som ordner det opp selv. Det er ikke uvanlig å snekre litt selv der det er behov.

Men det kan bli et problem hvis du har planer om å selge den gamle hytta di snart.

Norsk Hyttelag er bekymra for at en ny lovendring vil føre til mange rettssaker når folk skal selge hytter fremover.

Kan føre til rettssaker

Det finnes nesten en halv million hytter i Norge. Omlag halvparten av dem er mer enn tjue år gamle. Noen er enda eldre i følge SSB.

Har du en slik gammel hytte som har vært i familien en god stund kan det bli vanskelig for deg å få solgt den.

Nå kan du nemlig ikke lenger selge hytta «som den er».

Nå må du kunne vise til dokumentasjon om hvem som har utført arbeid og hvordan det har blitt utført. Det er på grunn av en lovendring i Avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar i år.

NRK forklarer

Kva er nytt i avhendingslova frå 2021?

Kva er nytt i avhendingslova frå 2021?

Kva er endringane i Avhendingslova?

Frå 1. januar 2022 vert reglene i avhendingslova om kjøp og sal av brukt bustad endra. Seljar kan ikkje lenger ta generelle atterhald om tilstanden ved sal til forbrukarkjøparar. Bustader og fritidsbustader kan ikkje seljast «som den er» til forbrukarar.

Seljar må opplyse om alle kjende forhold ved bustaden, og opplysningane skal vere korrekte. I tillegg bør seljar hente inn ein ny type tilstandsrapport som vil gje kjøpar meir og betre opplysningar om bustaden.

Kva er nytt i avhendingslova frå 2021?

Kvifor vert lova endra?

Endringane i avhendingslova og den nye forskrifta skal saman stimulere til at meir og betre informasjon ligg føre om bustadene før sal. Jo meir som er avklara om tilstanden i førekant, desto mindre rom blir det for å bli skuffa og med det mindre konfliktar seinare.

Det er i både seljar og kjøpar si interesse at bustadhandelen er så trygg som mogeleg. Kjøpar må få vite kva han kjøper, og seljar må kunne leggje salet bak seg utan stor risiko for krav i etterkant.

Kva er nytt i avhendingslova frå 2021?

Vil det seie at ein må opplyse om alt sidan hytta vart bygd?

Om det har vore utført reparasjonar, vedlikehald, installasjonar, ombygging eller liknande i bustaden dei siste fem åra, og arbeidet er utført av kvalifiserte handverkarar, skal den bygningssakkyndige be eigaren dokumentere bruken av kvalifiserte handverkarar. Som dokumentasjon reknar ein mellom anna skriftleg stadfesting fra den eller dei handverkarane som blei brukt.

Kilde: Forskriften § 2-19.Dokumentasjon på håndverkertjenester i Avhendingslova

Kva er nytt i avhendingslova frå 2021?

Men kva med det eg har gjort sjølv?

Når det gjelder privat utført arbeid eller eldre handverkstenestar som ein ikkje lenger har dokumentasjon på, er det ingen dokumentasjonskrav.

Kva er nytt i avhendingslova frå 2021?

Kva betyr taket på 10.000?

Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny.

Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.

Kilde: Avhendingsloven § 3-1.Innleiande føresegn om manglar i Avhendingslova og § 3-2. Generelle krav til tilstanden

Kva er nytt i avhendingslova frå 2021?

Vil det seie at kjøpar alltid har krav på erstatning ved feil over 10.000 kr?

Å kjøpe ein brukt bustad er ikkje det same som å kjøpe ein ny bustad. Difor har Stortinget lovfesta det såkalla «abstrakte mangelsbegrepet». Det betyr at når du kjøper ein eldre eigedom, kan det være avvik som ikkje er beskrive, men som du likevel ikkje kan klage på til seljar. Når du kjøper ein gamel hytte må du forvente at den er slitt og har nokon feil og som ikkje alltid kan bli dokumentert i ein tilstandsrapport utan «å rive hytta».

Audun Bringsvor, generalsekretær i Norsk Hyttelag, forteller at den nye loven stiller mye strengere krav til dokumentasjon og at arbeidet er utført fagmessig.

– Det vil både skape problem for folk som har tatt snarveier og folk som har gjort ting ordentlig, men ikke tatt vare på dokumentasjon, sier han.

Alle vil bli redde for å bli sittende igjen med svarteper her.

Audun Bringsvor mener kommunen må ta regninga.

Audun Bringsvor, generalsekretær i Norsk Hyttelag, mener folk bør begynne å samle dokumenter til hytta med det samme om de har planer om å selge i fremtida.

Foto: Leif Magne Flemmen

Bringsvor frykter at det vil bli flere rettssaker knyttet til hyttesalg fremover.

– På et tidspunkt må noen bestemme hvem som egentlig har ansvaret, og da havner du gjerne i en rettssak.

– Vil være bra for boligmarkedet

Bjørnar Johansen, faglig leder i DNB Eiendom i Bodø, sier at klausulen «selges som den er» frem til nå har blitt brukt mer enn den egentlig skulle. Nå blir denne muligheten tatt bort.

– Hele poenget er å ta ned konfliktnivået mellom kjøper og selger. Jeg tror det kan være en bra endring for boligmarkedet.

Han sier at den viktigste endringa er endringa i takstrapportene, som må være mer omfattende. Både selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt blir mer omfattende.

Er du bekymra for hyttesalg i fremtiden?

Men noen dokumenter kan det være vanskelig - om ikke umulig, å hente frem.

Hva om tilbygget ble bygget av en onkel som har gått bort for lengst? Eller at bestefar fikk hjelp til det elektriske av en nabo en gang på 60-tallet?

De mener Johansen at du ikke skal bekymre deg for.

De dokumentene som ikke finnes kan man ikke legge frem. Det er lov å selge hus som er i elendig forfatning eller ikke godt nok dokumentert. Men det må komme tydelig frem, sammen med informasjon til kjøper om konsekvensene det kan få.

Hytte

15801 hytter ble solgt i Norge i 2020. Det var et historisk hytteår.

Foto: Arvid Høidahl / Unsplash

Nå er det satt et tak på hvor dyrt det skal bli for kjøper å fikse feil eller mangler. En minimumsgrense for hvilke forhold han kan reklamere på.

Det taket er satt på 10.000. Det som er under det må kjøper ta. Det er denne beløpsgrensa Norsk Hyttelag tror vil føre til rettssaker.

– Jeg har forståelse for spenninga og usikkerheten som selgere kan føle på, men jeg tror ikke hyttesalg blir veldig annerledes for hverken kjøper eller selger i 2022 enn i 2021.

Justis- og beredskapsdepartementet: Vil følge med

Statssekretær Hans-Petter Aasen i Justis- og Beredskapsdepartementet peker på at lovendringen ble fastsatt i juni 2021. Det var under forrige regjering.

Han sier tiden fra regjeringsskiftet til loven trådte i kraft var svært kort.

Hans-Petter Aasen, politiadvokat

Statssekretær Hans-Petter Aasen i Justis- og Beredskapsdepartementet sier regjeringen vil være beredt på å justere lovverket.

Foto: Anette Skafjeld

Arbeiderpartiet og Senterpartiet hadde et annet syn på lovendringene og mente at sentrale forhold burde vært utredet bedre da forslaget ble behandlet i Stortinget, sier Aasen.

Statssekretæren legger vekt på at regjeringen er opptatt av å sikre både kjøper og selger, og å finne en fornuftig balanse i ansvarsforholdet mellom disse.

Regjeringen vil følge nøye med på konsekvensene av den nye loven, og er beredt til å justere lovverket dersom det skulle vise seg å være nødvendig.

Råd til deg som skal selge hytte

Mens regjeringa følger med på utviklinga vil noen måtte være prøvekaniner.

Derfor har Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag noen råd til deg som sitter med en hytte du lurer på om du kanskje skal selge snart.

Hvis du tror at du skal selge hytta på et eller annet tidspunkt, begynn nå å lete frem dokumentasjon. Sett igang med en gang. Det er ingen ting å vente på.

– Sørg for å få sendt den søknaden til kommunen hvis du mangler dokumentasjon på det tilbygget eller en ferdigattest. Det kommer til å bli viktig i fremtiden.

Har du tips?

Har du tips til andre saker eg burde så nærmare på? Tidlegare har eg skrive saker om mellom anna Dayo som blei kasta ut om han ikkje fekk rett jobbmysteriet om den forsvunnede sjøkabelen og sjøfugl som forsvinner fra Lofotenl