Spår full boligbrems i 2023 – med ett unntak

Det kom frem på onsdagens pressekonferanse der prognosene for 2023 ble lagt frem.

Oslo har den største tilbakegangen av de store byene med 6 prosent nedgang.

I Bergen og Trondheim spår de at prisene faller med 1 prosent.

I Stavanger derimot venter man at prisene vil øke med 1 prosent.

Når det gjelder Nord-Norge så sier Eiendom Norge at prisene i Bodø og Tromsø trolig vil gå tilbake mellom 2 og 3,5 prosent.

– Vi så stor omsetning under pandemien. Nå er det stor usikkerhet i markedet, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.

Boligprisene har på landsbasis falt 6,5 prosent gjennom september, oktober og november.

Det er det største fallet siden finanskrisen i 2009.

– Når det gjelder prognosen for Norge som helhet legger vi vekt på at renteøkningene bare delvis er prisen inn i boligmarkedet. Det er den viktigste driveren. Lav arbeidsledighet, press i økonomien og befolkningsvekst kan ha en viss betydning, men vil trolig først slå inn i 2024.

Rentenivået har stor effekt

Den viktigste grunnen til at boligprisene vil fortsette å falle, er rentenivået, ifølge Eiendom Norge.

Renten har gått opp femgangeren i 2022 til 2,75 prosent, og gjør det dyrere å ha boliglån.

Renten har stor effekt på boligmarkedet. En undersøkelse ved Oslo Met sier at 1 prosentpoeng høyere rente reduserer boligprisen med 13,7 prosent hvis alt annet er likt.

Samtidig blir det vanskeligere å få like store lån som før i banken. Men ledigheten er lav, og derfor tror ikke meglerne at prisene vil stupe.

– Et større fall i boligprisene forutsetter en betydelig økning i arbeidsledigheten, og det ser vi på som mindre sannsynlig, fortsetter Lauridsen.

Tilflytting øker etterspørselen

I tillegg ser Lauridsen at befolkningsveksten øker på grunn av flyktninger og arbeidsinnvandring.

– Det vil kunne gi stor boligetterspørsel, først i leiemarkedet. Etter hvert vil dette slå over i eie-markedet og boligmarkedet, sier Lauridsen.

Det er altså at de fleste nordmenn er i jobb og at innvandringen til Norge tiltar, som vil dempe boligprisfallet, ifølge Lauridsen.

Han hadde trodd prisene kunne falle enda mer, fordi folk slet med å få lån i banken fordi de måtte tåle 5 prosentpoeng renteoppgang.

Kravet kom fra utlånsforskriften, men endres fra nyttår til 3 prosentpoeng.

Det betyr at folk kan få mer i lån enn med dagens regler.

– Dette ville slått veldig sterkt inn neste år, om vi ikke hadde fått en lettelse i utlånsforskriften. Det gjør at vi ikke får den ekstra pushen ned på boligprisene som den strenge stresstesten ville gjort.

– Betyr nedgangen i boligprisen i 2023 at det blir enklere for førstegangskjøperne?

– Det er ikke helt sikkert. Førstegangskjøperne kommer til å få mindre lån enn det de fikk da prisene var høyere. Så det kan dessverre være at det blir like vanskelig, sier Lauridsen.

Mangel på boliger i Oslo

Prisfallet i Oslo spås å bli brattest på tross av befolkningsvekst. Årsaken er at prisene i Oslo er høyest i landet, og at folk dermed har mer lån og blir påvirket av rentehoppet.

– Vi har regnet med en ganske bratt nedgang den første delen av året, for så å få en utflating og normalisering. Folkeveksten er tilbake, sentraliseringen er tilbake og Oslo har et tilbudssideproblem.

Lauridsen sikter til at boligbyggingen i Oslo over mange år har vært svak, og derfor tror han at boligmarkedet vil snu i 2024 til oppgang.

– Dere spår en vekst i Oslo i 2024?

– Underskuddet på boliger i Oslo har vært der lenge. I situasjonen vi har nå blir dette forsterket. Vi har befolkningsvekst, det bygges veldig lite og da kommer prisene til å slå tilbake på et eller annet tidspunkt. Vi tror det skjer i 2024, sier Lauridsen til NRK.

– Hva med de andre store byene?

– Trondheim og Bergen rammes mindre av renteøkningen enn Oslo, og får en lavere nedgang. I Stavanger tror vi på en oppgang på 1 prosent. De starter på et lavere prisnivå, og det er sterkt befolkningsvekst og næringslivet er veldig sterkt.

Når det gjelder Bodø og Tromsø, sier Lauridsen at presset på boliger ikke er det samme som tidligere.

– Særlig i Tromsø har de bygget mye boliger. Det er ikke samme presset som tidligere.

– Det er nok ganske sannsynlig at vi får en utvikling som ligger nær 2-3,5 prosent minus. Markant sterkere enn Oslo, men svakere enn for eksempel Trondheim, Stavanger og Bergen.

Flere har spådd prisfall

De siste månedene har boligprisene falt.

Og det ser ut til at boligfallet vil forsette, skal vi tro Norges Bank.

De anslår at prisfallet vil være på 4,3 prosent til neste år.

I november falt boligprisene med 2,2 prosent i november. Det er 0,9 prosentpoeng mer enn det som er vanlig for årets nest siste måned.

Gjennom hele høsten har ulike aktører lagt fra sine prognoser for boligprisene for neste år.

Statistisk sentralbyrå (SSB) la i september frem sine beregninger. De anslår at prisene vil falle med 2,5 prosent både i 2023 og 2024.

– Årsaken er i hovedsak svakere realinntektsvekst som følge av økte priser, lavere sysselsetting og høyere renter, uttalte administrerende direktør Geir Axelsen i SSB til NTB.

Også NHO spår en prisnedgang de neste 12 månedene. De forventer et fall på 6 prosent neste år. Det er over 5 prosentpoeng mer enn de trodde tidligere i høst.

Selskapet Samfunnsøkonomisk Analyses prognoser for boligmarkedet viser et prisfall på 8 prosent fra nå og ut 2023.

I Oslo er det ventet hele 10 prosent nedgang.

– Nedgangen i boligpriser slår svært ulikt ut for dem som er innenfor og dem som er utenfor markedet, sier samfunnsøkonom Andreas Benedictow i selskapet.

Tidligere i desember trosset regjeringens finanstilsynets råd og endret utlånsforskriften.

Kjøpte før pristoppen

Det ventede prisfallet er dårlig nytt for boligkjøpere som allerede har kommet seg inn på boligmarkedet.

I fjor var Bodø den byen i Norge med høyest prisvekst.

I 2021 steg prisene i Bodø og nabobyen Fauske med 13,3 prosent.

En av de som kjøpte under denne prisstigningen er sykepleierstudent Jenny Elise Kittelsen (23).

I 2020 betalte hun 1,5 millioner kroner for sin første leilighet.

– Jeg hadde en mulighet til å kjøpe, og ønsket å komme raskt inn på boligmarkedet. Jeg tenkte at det var lurt.

Så steg boligprisene kraftig.

– Før sommeren vurderte jeg å selge å se etter noe større. Jeg fikk en verdivurdering og den hadde økt ganske mye. Med 600.000 kroner.

Nå ser det derimot ut som at pilen snur andre veien.

– Jeg er kanskje ikke stressa, men litt skuffa. Det hadde vært hyggelig hvis det var andre veien.

Sammen med økte renter, avdrag, strømregning og matvarepriser merkes det på lommeboka til Kittelsen.

– Det skal ikke gå så veldig mye lenger nå. Når man er fulltidsstudent med mye praksis er det ikke like stor kapasitet til å ta ekstravakter. Det er litt på hengende håret.

– Og jeg vet om studenter som sliter betydelig mye mer enn meg.