Kan Siv Jensen snu boligmarkedet – igjen?

Boligkjøperne trosset tropevarme og tidlig sommervær i mai og sendte gjennomsnittsprisen på en norsk bolig opp til ny rekord. Med 1 prosent opp i mai er hele prisfallet siden forrige topp i april i fjor nå hentet inn.

Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge, lanserte «etterspørselskraften» som et nytt begrep for å forklare hvordan prisene kunne stige samtidig med at mange boliger ble lagt ut for salg. Det skulle jo egentlig være kjøpers marked.

Men prisoppgangen er bred. Alle de store byene hadde oppgang på mellom en halv og halvannen prosent. Hadde man holdt Oslo utenfor, hadde prisrekorden for øvrig vært slått allerede for en måned siden. Oslo-markedet har som kjent levd sitt eget berg-og-dalbane-liv. I hovedstaden er fortsatt rundt 4,5 prosent igjen av fallet på 12,6 prosent etter toppnoteringen i februar 2017.

• Les også: Vil fjerne rentefradraget
• Les også: Liten støtte til fjerning av rentefradraget

Fem mill. til 8000

Kan prisene fortsette oppover? Lave renter og gode jobbutsikter er fortsatt driverne i boligmarkedet. Og ikke minst troen på at prisene skal stige enda mer. Prisen vi betaler for en bolig merker vi jo først og fremst gjennom de månedlige innbetalingene til banken.

Med en boliglånsrente på 2,5 prosent koster rentene på et fem millioners lån 8000 kroner i måneden etter skatt. Sagt på en annen måte: Nær sagt alle kan i dag betale rentene på et kjempestort boliglån. Lånet skal selvfølgelig også betales tilbake på et tidspunkt. Men begrensningen for hvor mye en kan by i budrunden reguleres av hvor mye man får banken med på å låne ut, snarere enn hvor mye man har råd til å påta seg av lån.

På den andre siden kan markedet snu nedover mye raskere enn de månedlige oppgangene vi ser nå tilsier. For som dagens tall fra Eiendom Norge viser: Det legges ut flere boliger for salg som venter på å finne kjøpere.

Så langt har troen på at boligprisene skal stige framover fått kjøperne til å fylle visningene og budrundene. Men de neste månedene ferdigstilles mange nye boliger. Her føres det ikke noen fullstendig statistikk, men opptellinger fra Boligprodusentene viser at det vil være flere tusen. Snur pilene nedover kan, som for et knapt et år siden, igjen mange finne ut at de vil vente med boligkjøpet.

Siv Jensens problem

30. juni utløper boliglånsforskriften som for halvannet år siden fikk æren for å stagge boligmarkedet. Finanstilsynet vil gjerne stramme den inn ytterligere slik at det blir vanskeligere for bankene å gi unntak for kravene om 15 prosent egenkapital og maks låne ut fem ganger inntekt.

Meglerne selv har for øvrig pekt på at Finanstilsynets innstrammingsforslag tvert imot vil åpne for flere unntak i pressområdene, fordi tilsynet foreslår å gjøre unntakskurven nasjonal, istedenfor å ha én for Oslo og én for resten av landet.

Det er i Oslo en stor del av unntakene brukes på folk som låner langt utover inntekts- og egenkapitalkrav. Det er uansett ingen tvil om at Finanstilsynet forsøker å få nordmenn til å ta opp mindre gjeld og snarere håpet at boligprisene skulle fortsette å synke enn å gjøre et raskt comeback.

Men hva hvis Dreyer i Eiendom Norge har rett i at prisene ville flate ut i sommer fordi det legges ut så mye til salgs? Kan finansminister Siv Jensen da nok en gang utløse et boligprisfall hvis hun strammer inn forskriften?

Selv har hun sagt svært lite om hva hun tenker om den saken, men snart må hun altså syne kortene. Finanstilsynet har lite imot et boligprisfall. De frykter at nordmenns gjeld vokser og har gjort det under hele boligprisfallet også. Men om finansministeren ønsker å få æren for et boligprisfall, er noe helt annet.

X-faktoren

Skal vi så tro blindt på logikken i at mange nye boliger og flere boliger for salg snart vil gi et kjøpers marked? Nei. For vi må alltid ta høyde for x-faktoren i det norske boligmarkedet som gjør at boligprisene kan fortsette å stige – og som gjør det så vanskelig å forutsi når toppen er nådd.

Christian Vammervold Dreyer la da også til på tirsdagens pressekonferanse at nå hadde han stukket fram hodet, som for å understreke at han ikke var så sterk i troen på egen analyse. For, som han, bankene og kjøperne enkelt kan regne seg fram til: Lån koster svært lite.

Derfor er troen på hvilken vei prisene går og tilgang på lån kanskje like viktig som hvor mange boliger som legges ut for salg akkurat nå.

• Les også: I dette skuret bor det sju mennesker
• Les også: Unge mindre optimister – høyt utdannede drar fra