Dette er vårt verste økonomiske mareritt

Med jevne mellomrom gjør både norske og utenlandske institusjoner vurderinger av norsk økonomi og hvor solid den er.

Begge de internasjonale organisasjonene OECD og IMF har i årevis pekt på at norsk økonomi er svært sårbar dersom det kommer et boligprisfall.

Det internasjonale pengefondet IMF leverte torsdag en rapport til finansminister Trygve Slagsvold Vedum, der de igjen understreker risikoen i det norske boligmarkedet. Denne bekymringen har blitt sterkere med høy inflasjon og stigende renter.

Og her er grunnen:

I Norge har husholdningene mye gjeld, både når vi ser historisk på det – men også sammenlignet med andre land.

Og antall folk med svært høy gjeld har økt de sist årene. Samtidig har kun et fåtall av oss fast rente. Det betyr at økte renter slår raskt ut i økte renteutgifter. For hver renteheving fra Norges Bank, går det vanligvis bare seks uker før banken begynner å trekke de økte renteutgiftene fra kontoen din.

Vi har hatt ti rentehevinger siden høsten 2021, der tre av dem har vært doble.

Fra null prosent sommeren 2021, til 3,25 prosent våren 2023. Husholdningenes rentebelastning har nesten doblet seg på to år, og kommer til øke videre neste år. Renteutgiftene som andel av det du har å rutte med, steg fra 4,8 prosent i 2021 – til 9,2 prosent ved årsskiftet.

For et boliglån på 4 millioner kroner, som for mange må til for å kjøpe bolig et sentralt sted, snakker vi rundt 10.000 kroner mer i renteutgifter i måneden på halvannet år. Det merkes.

Mange kjenner på kroppen at dette snart ikke går lenger.

En del husholdninger har en gjeld som er mer enn fem ganger så stor som inntekten sin. I 2021 utgjorde denne gruppen 12 prosent av norske husholdninger, og sto for 33 prosent av husholdningenes samlede gjeld.

Gang på gang har tusenlappene blitt dratt vekk fra husholdningenes månedsbudsjett. På brutalt vis for noen.

Fredag morgen kom det nye tall som vekker bekymring for norsk økonomi. Ferske tall for prisveksten viser at inflasjonen er langtfra under kontroll. I mai var årsveksten på 6,7 prosent, milevis unna målet til Norges Bank.

Det kan bety tre eller fire rentehevinger til, og kanskje en dobbel renteheving om to uker.

For husholdninger med gjeld fem ganger inntekten, var rentebelastningen 17 prosent i 2022, og kommer til å øke til 26 prosent i år, ifølge ferske beregninger i en rapport fra Finanstilsynet torsdag.

Men hva kan egentlig gå galt, sånn helt konkret? Hva er det man er redd for?

Det finnes mange eksempler fra moderne tid på at kombinasjonen mye gjeld og høye boligpriser har gått skikkelig ille:

USA – Boligmarkedskrisen i 2008

Dette er kanskje den mest kjente boligmarkedskollapsen.

Før finanskrisen i 2008 steg boligmarkedet kraftig, drevet av lett tilgjengelige lån og spekulative investeringer. Mange kjøpte boliger de ikke hadde råd til, fordi rentene var lave og lånene fleksible.

Ting begynte å rase da rentene begynte å stige, og mange huseiere klarte ikke betjene boliglånene sine. Lånene ble misligholdt, boligene tvangssolgt og boligprisene kollapset. Banker og finansinstitusjoner gikk konkurs, og vi endte opp i en verdensomspennende finanskrise.

Markedet for boliglån i Norge nå og i USA før finanskrisen er svært ulike, og dermed ikke helt sammenlignbare.

Men det er likevel en påminnelse om hvilke farer som lurer når man har høy gjelds- og boligprisvekst.

Spania – Boligmarkedskrisen i 2008

Et annet relevant eksempel kommer fra Spania, som opplevde sin egen boligmarkedskrise rundt samme tid som USA.

På mange måter var Spanias krise lik den i USA, med overinvestering i boligmarkedet drevet av lett tilgjengelig kreditt og spekulative bobler.

Men det var også viktige forskjeller. En av de mest slående var den sentrale rollen byggebransjen spilte i Spanias økonomi. Da boligmarkedet kollapset, førte det til en dyp og vedvarende økonomisk krise, med massiv arbeidsledighet og en rekke store banker som kollapset.

Japan – Boligmarkedskrisen på 1990-tallet

Etter en periode med høy økonomisk vekst på 1980-tallet, drevet delvis av spekulasjon i eiendoms- og aksjemarkedet, opplevde Japan en økonomisk krise da boblene sprakk tidlig på 1990-tallet.

Krisen ble kjent som «Lost Decade», selv om den strakte seg godt inn på 2000-tallet.

Eiendomsprisene falt dramatisk, med så mye som 80 prosent i de største byene. Det ble bankkrise fordi mange lån ble misligholdt, og mange banker satt igjen med verdiløse eiendommer. Som et resultat kollapset mange av landets største og mest etablerte finansinstitusjoner.

Alle eksemplene viser hvor galt det kan gå, og hvilke ringvirkninger det potensielt kan skape.

Levekostnadskrise

Norge er ikke der nå.

Mange snakker om en levekostnadskrise, men tallene for både boligmarkedet og forbruket vårt viser at vi er overraskende robuste. Hovedgrunnene er at arbeidsmarkedet er stramt, og at vi har hatt penger å tære på etter pandemien. En bankkrise er heller ikke nært forestående, fordi norske banker er strengt regulert og finansiert.

Det er likevel ikke helt godt å si når smertegrensen til norske husholdninger er nås. Går den ved en boliglånsrente på 5 prosent? På 6 prosent?

Vi vet ikke hvor knekkpunktet er, før vi er der.

Når mange husholdninger ikke klarer å betjene lånene sine, og mange må selge samtidig – kan det gå fort nedover. Boligmarkedet styres i stor grad av forventninger, og når prisene begynner å falle, kan det skape en følelse av panikk og usikkerhet. Det vil igjen føre til at flere ønsker å selge før prisene faller enda mer. Det kan skape en selvforsterkende spiral av fallende priser.

Har man lånt maksimalt av det man har mulighet til, kan noen faktisk være så uheldige å stå uten bolig, men likevel som den ulykkelig eieren av et boliglån på noen hundre tusen.