Kan du nekte leieboer å snuse? Her er fem råd til deg som skal leie ut bolig

Mange unge er nå på jakt etter bolig til studiestart. Men for deg som skal leie ut er det kanskje ikke alltid like lett å vite hva du kan kreve av en leieboer. Her er noen gode råd på veien.

Overtar bolig

UTLEIE: Husleielov, leiekontrakt, oppsigelsestid, leietid, depositum, leiepris. Hvis du skal leie ut bolig er det mye som skal være på plass.

Foto: Hans Ola Hevrøy / NRK

– Et poeng vi ikke kan gjenta for ofte er at i de aller fleste tilfeller går dette veldig bra, men det er viktig å kjenne sine rettigheter og plikter slik at vi unngår konflikter, sier Anders Leisner.

Han er leder for juridisk medlemsrådgivning i Huseiernes Landsforbund. Av organisasjonens 230.000 medlemmer er det mange som leier ut bolig.

De opplever at utleiere ofte har behov for informasjon og veiledning for å vite hva som er lov og ikke lov i et leieforhold.

Dette er noe av det aller viktigste å huske på:

1. Hva kan jeg kreve av leieboer?

Alle regler og lover som gjelder for utleie står skrevet i husleieloven. Det er en lov som er laget for å verne leieboer.

I flere leieannonser på nettstedet Finn.no står det for eksempel spesifisert at leiligheten kun leies ut til ett bestemt kjønn. Det regnes som diskriminering ifølge husleieloven.

– Den klassiske gamle «kristen kvinnelig ikke-røyker ønskes» er ikke lov. Da bryter du to punkter om forbudet mot diskriminering i husleieloven. Alle skal ha like sjanser etter loven, sier Leisner.

Anders Leisner, advokat i Huseiernes Landsforbund

FÅR MANGE HENVENDELSER: Selv om det kan være mye å huske på mener Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund at de aller fleste leieforhold er uproblematiske.

Foto: Huseiernes Landsforbund

En utleier kan kreve at leieboer skal ta vare på boligen og ta hensyn til naboer. Utover det er det lite du kan kreve at leieboer ikke kan gjøre i boligen.

I Tromsø er det for eksempel flere leiligheter på nettstedet Finn.no der det kreves at leieboer skal være snusfri. Det kravet reagerer Leisner på.

Snus og røyk

RØYK OG SNUS: Leisner mener det er greit å kreve røykfrie leieboere, men ikke snusfrie. Røyk er helseskadelig for flere enn den som røyker og setter seg i vegger og møbler.

Foto: NTB Scanpix

– Det er kjemperart. Snus er en aktivitet som ikke sjenerer noen. Det er litt som å si at du ikke får lov til å legge puslespill. Det må være en begrunnelse når man skal sette sånne krav, sier Leisner og legger til:

– Hvis utleier får 15.000 kroner i måneden, så får leier full råderett over det husrommet i den tiden.

Tale Ellingvåg er en av initiativtakerne til Reduser husleia-kampanjen, som står bak Instagram-kontoen min_drittleilighet. Der avdekkes kritikkverdige forhold i leiemarkedet.

Ellingvåg mener at også «snille utleiere» må passe på lovverket.

– En bolig er et hjem, og ikke en vare. Det er viktig å huske å følge lovverket som er lagt, men det ser vi i stor grad at ikke skjer. Også når det ikke er snakk om store bolighaier, sier Ellingvåg.

Gjennom Instagram-kontoen får de blant annet mange tilbakemeldinger på at utleier kommer uanmeldt inn i leiligheten eller rommet som leies ut.

– Det kan lovmessig klassifiseres som innbrudd. Leieboer har rett på rommet, og utleier har ikke lov til å gå inn i en leilighet, med mindre det er akutt fare for ødeleggelse av eiendom, sier Ellingvåg

Tale Ellingvåg i Reduser husleia

SYSTEMKRITISK: Tale Ellingvåg i Reduser husleia mener det er viktig at utleiere ikke skal tjene store summer på leieboer.

Foto: Amanda Iversen Orlich

2. Hvilket ansvar har jeg for boligen jeg leier ut?

Tale Ellingvåg forteller at mange melder inn tilfeller der utleier ikke tar ansvar for å vedlikeholde bolig og inventar, selv om utleier har sagt at de skal ta ansvar for dette.

Det er utleier som har ansvar for vedlikehold av bolig, dersom ikke noe annet er avtalt i leiekontrakten.

– Det er klart at der er det mange reelle tilfeller av leiligheter som er i dårlig standard, men det er ikke forbudt. Da må du si ifra og prise deretter, sier Leiner som har fått med seg Instagram-profilen med «drittleilighetene».

Men dersom leiligheten for eksempel har mugg eller fukt må utleier ta tak i problemet.

– Du skal ikke leie ut husrom som er skadelig, sier Leisner.

3. Hva er viktig å ha med i kontrakten?

Det viktigste dokumentet i et leieforhold, i tillegg til husleieloven, er leiekontrakten.

Der bestemmes alle praktiske forhold ved leieforholdet, som for eksempel depositum og leietid.

– Minstetiden for utleie er vanligvis tre år, så hvis du skal ha kontrakt som går på tid skal det stort sett være minst tre år, sier Leisner.

Unntaket er dersom du leier ut husrom i boligen du selv bor i. Da er minstetiden på ett år.

Dersom du leier ut for en kortere periode er kontrakten tidsubestemt. Da gjelder oppsigelsesfrist på tre måneder for begge parter, med mindre noe annet er avtalt.

Hvis leien ikke kommer inn på konto i riktig tid er det viktig å ha et godt depositum, ifølge Leisner. Han anbefaler å ta minst tre måneders husleie i depositum.

– Hvis leier slutter å betale husleie kan man avslutte leieforholdet uten å tape penger, sier Leisner.

4. Hvor mye kan jeg kreve i leie?

Noe av det aller viktigste for leieboer og utleier er kanskje leieprisen.

I Norge er det ingen lov som bestemmer hvor høy husleia kan være. Det er bestemt av markedet.

– Du har ikke lov til å leie ut noe som er dyrere enn det markedet tar. Du skal ikke presse opp prisene mer enn det som markedet tilsier at du kan, sier Leisner.

Tale Ellingvåg oppfordrer utleiere til å legge seg under markedspris og ikke fokusere på profitt.

– Det er viktig at enkeltutleiere innser sin plass for ikke å reprodusere et utleiemarked der leieboer står med lua i hånda, sier hun.

Leisner anbefaler utleiere å være tydelige med betaling. Både når det gjelder sum og betalingstidspunkt.

5. Hva er grunn for oppsigelse?

Hvis leieavtalen er inngått for bestemt tid, opphører den når leietiden er over.

Utover det har leieboer et kraftig oppsigelsesvern, ifølge Leisner. Det kan sammenlignes med vernet man har i arbeidslivet mot å bli sagt opp.

– Leier må ha gjort noe skikkelig galt som å ha festet på tross av advarsler, ikke betalt eller på andre måter misligholdt leieavtalen på en vesentlig måte, sier Leisner og legger til:

– Utleier kan også få medhold i oppsigelse dersom de har et spesielt behov for boligen, men det skal veldig mye til.

Hver sak må vurderes konkret, og i verste fall kan en uenighet ende opp i høyesterett.

– Loven er der for å beskytte leiers rett til bolig. Det skal være en høy terskel og det er det. Det er ingen smal sak å bli satt på gata i Norge i dag, sier Leisner.

Les også: