Slik har norske boligpriser utviklet seg gjennom de siste 200 årene

Mot slutten av 1800-tallet var det kraftig vekst i eiendomsprisene i Norge. I 1899 var det imidlertid slutt. Da kom Kristianiakrakket, som knakk boligmarkedet i flere år fremover.

– Kjøpte du bolig i Norge i 1899, gikk det 90 år før prisene igjen var like høye, sier Ola Honningdal Grytten ved Norges Handelshøyskole (se graf).

Han er professor i økonomisk historie, og en av dem i Norge som vet aller mest om boligmarkedet i et fugleperspektiv.

Grytten advarer mot å tro at det er en naturlov som sier at norske boligpriser alltid skal stige.

– Det at boligmarkedet er en pengemaskin er en myte som skyldes at boligprisene har vokst så enormt de senere årene, sier Grytten.

LES OGSÅ: 4 ganger mer verd på 129 år

Kraftigste boligprisfall siden første verdenskrig

Det er Norges Bank som har laget prisstatistikken for norske boligpriser gjennom 200 år. Sentralbanken har gjort om indeksen til en prisgraf som viser reelle kvadratmeterpriser for NRK.no.

Det betyr at boligprisene gjennom alle er justert for inflasjon, og beregnet i dagens prisnivå.

Under første verdenskrig steg boligprisene i Norge målt i løpende priser. Men fordi alle andre priser steg langt mer, var realiteten at boligene falt i verdi.

– I reelle priser er det største boligprisfallet i norsk historie under første verdenskrig, frem til 20-tallet. Men det skyldes ikke at boligprisene falt, men at andre priser steg langt mer, sier Grytten.

Fra 1914 til 1921 halverte verdien av den norske gjennomsnittsboligen seg.

I nyere tid skal vi ikke lenger enn 20 år tilbake i tid før bunnen falt fullstendig ut av boligmarkedet.

Siste rest av gjenværende prisreguleringer på boligmarkedet forsvant under dereguleringene på 1980-tallet. Under jappetiden steg boligprisene kraftig. Deretter raknet boligmarkedet fullstendig. Bankene gikk overende og ble overtatt av staten. Aksjonærene tapte alt.

I løpet av fem år falt realprisen på bolig i Norge med 42,6 prosent. Det gikk 12 år før prisene igjen var på samme nivå som i 1987.

– Man har ingen garanti for å tjene penger i boligmarkedet. Det realprisnivået vi har i dag gjør i alle fall meg bekymret, når vi vet hva som har skjedd før i historien i Norge og i andre land, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank First Securities.

Han sier at fundamentale faktorer som økt innvandring, lav rente kombinert med en sterk norsk økonomi er noe av forklaringen på de høye prisene i Norge.

Siden staten tok over bankene på begynnelsen av 90-tallet, har det nærmest vært sammenhengene bonanza i boligmarkedet.

Følg grafen med musepekeren for å lese mer om boligprisene og de største priskrakkene i norsk historie.

– Unntakstilstand siden 1993

Siste forholdsvis kraftige boligprisfall i Norge kom for få år siden. Under finanskrisen mellom 2007 og 2009 falt norske boligpriser 18 prosent justert for inflasjon.

I grafen over kan man se prisfallet over som en liten dupp ned helt til høyre på prisgrafen. Den viser boligprisene i Norge de siste 200 år, målt i 2011-kroner.

Med unntak av finanskrisen, har boligprisene siden 1993 nærmest steget uavbrutt. Reelt sett er verdiene i dag 3,5 ganger høyere enn for 19 år tilbake.

– Det har vært den største unntakstilstanden i det norske boligmarkedet noensinne. Boligverdiene har nærmest doblet seg hvert femte år, sier Grytten.

Han sier at det ikke finnes tilsvarende eksempler i norsk historie på like sterk vekst i boligprisene.

Boligprisene er i skrivende stund på en historisk topp både nominelt og reelt, nær 30.000 kroner pr kvadratmeter i gjennomsnitt.

– Etter en stund kan en prisoppgang bli selvdrevet, ved at det er sterke forventinger om at prisene skal stige videre. Bankene synes at folk er blitt rikere, folk føler seg rikere og får lånt mer penger. Kombinasjonen av sterk økning i gjeld og boligpriser er svært ubehagelig for økonomien når den en dag reverseres, sier Andreassen.

Alle de sterkeste boligprisfallene har gjennom historien kommet etter de sterkeste oppgangene.

– Sikker på at prisene skal falle

Sjeføkonom Kjell Senneset i Prognosesenteret sier at mye av forklaringen på den svake prisutviklingen etter siste krig skyldes prisreguleringer, og at det ble bygget nok boliger fordi boligpolitikken var integrert i rikspolitikken.

Han mener mye av forkaringen på dagens skyhøye priser skyldes at det er bygget for få boliger.

– Er det en ting jeg er sikker på, så er det at boligprisene igjen skal falle, før eller siden, sier Senneset.

Han har fulgt bolig og eiendomsprisene i Norge i mer enn 30 år, og lever av å lage markedsanalyser for byggenæringen.

– Jo høyere boligprisene blir, jo mer kommer de antakelig til å falle. Fallende boligpriser er skummelt for hele økonomien, sier han.

Senneset mener at det er flere faktorer som kan gjøre at boligprisene faller, blant annet dårlige tider eller at boligproduksjonen tar seg kraftig opp.

– Historien gjentar seg

Ola Grytten ved Norges Handelshøyskole sier at boligprisene også må tolkes ut fra fundamentale forhold, og at det i dagens situasjon er flere ting som kan forklare at boligprisene er høye og i kraftig vekst.

– Det skal vi ikke glemme. Men samtidig er det slik at sterke boligprisoppganger avløses av boligkrakk. Historien viser også at den veksten vi har hatt nå overgår alt annet, sier han.

Grytten sier at det er vanskelig å forutsi når vendepunkter i boligprisene kommer, og om boligprisene er overvurdert i forhold til alternative pengeplasseringer.

– Men hvis vi ser på prisen for å bo i forhold til folks disponible inntekt er vi nå omtrent på samme nivå som i 1899. Og etter 1899, fikk vi ett av norgeshistoriens største boligkrakk, sier NHH-professoren.

– Bedre rustet i dag

Den siste kjempesmellen i boligmarkedet skjedde på slutten av 1980-tallet og frem til 1993.

Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank First sier til NRK.no at flere faktorer trolig vil gjøre at en fremtidig nedtur blir mindre smertefull enn på slutten av 1980-tallet.

Han viser til at sparingen blant private husholdninger den gang var svært negativ, og at etterspørselen knakk fullstendig på grunn av økt sparing, noe som etter hvert også fikk bankene til å gå overende. Det er langt fra situasjonen i dag.

Det andre er at norskekronen ikke lenger er knyttet mot en annen valuta i et fast kursforhold.

– Den gang var krona knyttet mot tyske mark. Tyskland hadde behov for høy rente på grunn av gjenforeningen, og vi fikk boliglånsrenter her hjemme opp mot 16-17 prosent, i en situasjon hvor den skulle vært 2 eller 3, sier han.

Han mener at dersom det blir en ny krise vil boliglånsrenta holdes svært lav.

– I tillegg har vi fått en sterk stat som kan støtte økonomien via oljefondet, sier han.