Full boligbrems: Obos har usolgte boliger for 13 milliarder

Oppdatert 16.01.2023 klokken 12.38: Obos opplyser at de ga unøyaktige tall til NRK over varelageret. Obos har totalt 2.400 boliger som er under bygging eller er ferdige som ikke er solgt. Salgsverdien tilsvarer 13 milliarder, ikke 14 milliarder som NRK først fikk opplyst.

Siden midten av 2021 har salget av nyboliger falt, og nå har Norges største boligbygger havnet i en skvis:

I fjor startet Obos bygging av over 4500 boliger, men bare 2700 ble solgt.

– Vanligvis pleier det tallet å være ganske likt, sier konsernsjef Daniel K. Siraj i Obos.

Totalt har Obos rundt 2100 usolgte boliger som er under bygging, og 300 boliger som er ferdige uten at de har blitt solgt.

Lageret av usolgte boliger har hopet seg opp til 13 milliarder kroner, ifølge Siraj.

– Det er veldig store tall. Vi må også tenke på den totale risikostyringen i forhold til hvor mye vi kan lesse på, sier Siraj.

Setter boligbygging på vent

Framover vil derfor Obos vente med å bygge flere boliger. Det gjelder blant annet på Kløfta, Ammerud og Furuseth i Oslo-området. I tillegg blir prosjekter i Bergen og Sverige satt på pause.

– Overalt er det samme trenden. Det er ikke samsvar med hva det koster å bygge og hva det er mulig å selge boliger for i markedet i dag, sier Siraj.

Obos har inntil i år valgt å holde farten oppe i boligbyggingen, selv om de foreløpig kun har solgt ut 20 prosent av for eksempel Ulven-prosjektet i Oslo.

De fleste boligbyggere må selge rundt 60 prosent av prosjektene for å få grønt lys av banken til å sette spaden i jorden.

Obos har imidlertid 52,6 milliarder i reell egenkapital. Men nå mener Siraj at farten må tas ned.

– Vi er villig til å bruke mye av egenkapitalen i Obos til å bygge i både gode og dårlige tider, men akkurat nå kjenner vi at smerteterskelen er nådd, sier han.

– Men det trengs jo boliger i Oslo?

– Det skal vi fortsette å bygge. Derfor fortsetter vi å se på hvordan vi kan få ned kostnader på et lavere nivå. Vi vet ikke nå hva folk har mulighet til å betale fremover. Vi må selge boliger folk har råd til å kjøpe, sier Siraj.

Tror markedet er tilbake neste år

– Hvor mye må byggekostnadene ned for at disse prosjektene skal komme på hjul igjen?

– Det er veldig variabelt. Noen steder må kostnadene veldig mye ned, andre skal det bare litt til, sier han.

– Hvordan vil dette ramme leverandørene?

– Det er klart at hvis vi ikke kommer i gang, så vil det rammet helt ut til den som står og produserer trepaneler på Moelv.

– Hvor lenge vil dette vare?

– Vi håper det lysner etter sommerferien. Men vi tror ikke at vi er i fullt fres igjen før ut i 2024, sier Siraj.

Økonom stiller spørsmål ved boligmangel

Da boligmarkedet i særlig Oslo-området var hett, snakket utbyggerne om boligmangel.

– Da er det et tankekors at det er mange nye boliger som er tilgjengelige, og som ikke blir solgt, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets.

Han peker på flere årsaker til bremsen. Renten er dyrere og byggekostnadene har økt langt mer enn normalt.

Siden finanskrisen har husleiene i de største byene knapt steget, justert for prisveksten ellers i samfunnet. Men boligprisene har skutt i været.

– Det har vært en følt mangel på bolig. Hadde det vært ordentlig boligmangel, skulle husleiene steget klart mer enn de har gjort. Det er boligprisene som har steget fordi renten har vært lav i forhold til hva folk har tenkt om inntektene sine.

– Renten virker

Andreassen mener oppgangen i boligmarkedet gjorde at utbyggerne betalte for mye for tomtene og entreprenørene, sett med dagens øyne.

Han tror prisene kanskje må justeres ned 10 til 15 prosent ned for å få solgt unna lagrene.

– Nå må regnestykkene gjøres på nytt igjen. Det er en smertefull prosess for entreprenørene, som får mindre å gjøre og som er en del av bremsen i norsk økonomi. En annen ting er utbyggerne. Nær sagt garantert vil man se at prosjektene må selges med lavere fortjeneste eller tap, sier Andreassen.

Etter økonomien skiftet til høy inflasjon, og Norges Bank satte i gang en hestekur med høyere rente for å få etterspørselen i økonomien ned, ble boligbransjen raskt rammet.

– De svinger mye mer enn resten av økonomien. Per i dag har det ikke vært en nedgang i byggevirksomheten, men hele verdikjeden fra arkitekter til taktekkerne ser at etterspørselen dempes fordi noen vil dempe veksten.

– Er dette et eksempel på at renten virker?

– Ja. Dette er et eksempel på at renten virker akkurat slik den pleier å virke. Det gjør den også denne gangen, sier Andreassen.