Mikroleilighet til salgs for 219.000 kroner kvadratmeteren: – Ekstremt

Leiligheten i Oslo sentrum beskrives som sjarmerende og arealeffektiv. Den er nyoppusset i 2019, har stor takhøyde og hems.

Ifølge annonsen har den har flislagt bad, stue og kjøkken i åpen løsning, og en balkong på rundt 2,8 kvadratmeter.

Prisantydningen er satt til 2.350.000 kroner. Med fellesgjeld og omkostninger kommer totalprisen på 2.417.262 kroner.

Megler Joachim Lauritsen i DNB Eiendom sier han tror leiligheten vil selges for rundt prisantydning.

Han mener leiligheten kan være en fin inngangsbillett for dem som ønsker å komme seg inn på boligmarkedet i dag.

Forventer at den selges til prisantydning

– Jeg forstår at prisen oppleves som høy. Men det er ingenting som er sammenlignbart med denne leiligheten. Hva annet på Oslo vest får du til denne prisen?

Lauritsen påpeker at de reelle boutgiftene er lavere i leiligheten enn hvis man skulle leid en leilighet, på grunn av lave månedlige felleskostnader og dagens lave rentenivå.

– Hva om renten settes opp?

– Renten skal settes opp mye for at det blir høye reelle bokostnader her. Men man må alltid ta høyde for rentenivået når man kjøper en bolig, uansett prisklasse, sier Lauritsen.

Fordelt på 11 kvadratmeter primærrom, betyr dette en kvadratmeterpris på 219.751 kroner.

Ifølge tall fra SSB var gjennomsnittlig kvadratmeterpris for leiligheter i Oslo 83.181 kroner i 2020.

DNB Eiendom meldte i fjor sommer at det aldri før har vært så høy kvadratmeterpris på leiligheter under 30 kvadrat i Oslo.

• LES OGSÅ: Dette må til for å komme seg inn i boligmarkedet i Oslo

– Skrikende etterspørsel

Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving, sier til NRK at det hender store leiligheter i ekstremt attraktive områder legges ut til veldig høye kvadratmeterpriser av dette slaget.

Men til tross for økende priser på små leiligheter i hovedstaden, kaller han prisen på den 11 kvadratmeter store leiligheten i Vika «ekstrem».

– Det er ganske unikt, jeg må si det. Men det er en skrikende etterspørsel etter små leiligheter i Oslo, så lenge man ikke bygger boliger som er tilpasset lommeboken til vanlige folk, sier han.

Geving viser til leilighetsnormen som ble innført i Oslo i 2007, og som har ført til at det ikke blir bygd leiligheter under 35 kvadratmeter lenger.

– Dermed blir det en veldig etterspørsel etter små leiligheter etter hvert som befolkningen blir større. På grunn av dette underskuddet kan du få sånne utslag, sier han og legger til:

– Det er trist at det skal være så dyrt å kjøpe en veldig liten bolig.

• LES OGSÅ: Boligprisene steg med 3,2 prosent i januar
• LES OGSÅ: Boligprisene steg med 8,7 prosent i 2020: – Har aldri solgt så mange boliger

Ber kjøpere «puste med magen»

Geving sier han ville vært forsiktig med å betale så mye for en liten bolig. Dersom du tenker kortsiktig og har tenkt å selge igjen i løpet av to-tre år, så risikerer du å gå på tap.

– Men dersom du har en sikker inntekt, ikke låner over pipa for å kjøpe en bolig i det sjiktet og har tenkt å sitte på leiligheten i mange år, så vil jeg tro det vil lønne seg over tid, sier han.

Han oppfordrer folk til å tenke seg om og «puste med magen».

– Boligmarkedet kan ikke fortsette på denne måten, med denne typen prisutvikling, sier Geving.

– Totalprisen styrer

Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret, er enig i at kvadratprisen på leiligheten er ekstremt høy, men sier at det er totalprisen som til syvende og sist er styrende.

– Selv om det er en veldig høy kvadratmeterpris, er ikke totalprisen for leiligheten høy. Det er kanskje den billigste leiligheten du finner i Oslo. Dermed blir det veldig mange om beinet på akkurat dette objektet, sier hun til NRK.

Også Macic påpeker at det er et svært presset boligmarked i Oslo med lavere tilbud enn etterspørsel.

For få nye boliger, rentekutt etter koronautbruddet i fjor og en oppmyket boliglånsforskrift, oppgir hun som de viktigste bidragsyterne.

Prognosesenteret har sammenlignet med mange andre en moderat boligprognose for 2021. Der mange andre spår mellom 10 og 20 prosent prisvekst i Oslo i år, tror ikke Macic det er rom for så høy vekst.

– Det blir nok noe mer vekst, men prisnivået begynner allerede å bli såpass høyt, at det er mange som stanger i taket med fem ganger inntekt som lånebegrensning, sier hun.

• LES OGSÅ: Bråbrems i utleiemarkedet

– Strekker strikken maksimalt

Det kan ifølge sjeføkonomen bety at det er mange som vet at dersom de skal bo i Oslo sentrum, og har et begrenset budsjett, så må de gå for en leilighet som er så liten som denne i Vika.

– Det kan føre til at de strekker strikken maksimalt bare for å komme seg inn i boligmarkedet i Oslo sentrum, hvis de frykter at det er lenge til det kommer ut en ny leilighet, sier Macic.

Ettersom leiligheten i Vika er blant de minste hun har sett ute for salg i Norge, tror ikke Macic nivået er særlig representativt for Oslo sentrum.

– Det er så ekstremt lite utvalg av de små leilighetene at det blir lite representativt å se på prisene der og lage en prognose, sier hun.

Høyeste andel førstegangskjøpere siden 2015

Majoriteten av kjøperne av de små leilighetene er studenter eller førstegangskjøpere.

Prognosesenteret måler også andelen førstegangskjøpere i boligmarkedet. Macic forteller at denne andelen har vært den høyeste både i Oslo og nasjonalt siden 2015.

Det har sammenheng med at boligprisene omtrent sto stille fra våren 2017 til våren 2020.

Det var først med de sterke rentekuttene i forbindelse med koronautbruddet at boligprisene steg utover det nivået de var på i 2017.

– Da har førstegangskjøpere hatt tre år der de kan spare opp penger til bolig, og det kan de gjøre uten at boligprisene løper fra dem, sier Macic.

– Men når prisene nå har steget så mye det siste halvåret, så blir det vanskeligere for denne gruppen. Det er mulig vi igjen vil se en fallende andel førstegangskjøpere.