Bråbrems i utleiemarkedet

– Det er en økning i antall henvendelser fra dem som sliter å få leid ut, sier administrerende direktør Vibecke Lyse Augdal i Utleiemegleren til NRK.

Investorene plukker opp røret til Utleiemegleren for hjelp. Problemet er at boligene tar lengre tid å leie ut enn før. Da må meglerne hjelpe investorene til å innse at prisen må ned.

– Det virker som mange har hatt for høye forventninger til hva de kan få i leieinntekter, sier hun.

Utleieprisene falt fra desember til januar, ifølge Utleiemegleren. Det står i kontrast til tilstanden i boligmarkedet, hvor prisene for bruktboliger steg med 3,2 prosent, ifølge Eiendom Norge.

Mens boligtoppene peker på for lite boliger som forklaring på prisveksten, flommer utleiemarkedet over av boliger:

• I Norge står 11.155 boliger uten leietaker, ifølge Finn.no. Bare fredag kom 440 nye leieboliger ut på markedet.
• Til sammenligning er 11.580 bruktboliger til salgs, mens 18.766 nyboliger er tilgjengelig.

Les også: Siden nyttår har boligen til 4 millioner steget med 100.000 kroner     

Rekordhøye boligpriser

Om leieprisen faller, kunne man forvente at også boligens underliggende verdi svekkes, ifølge NHH-professor Ola Honningsdal Grytten.

Han har laget en prisindeks som viser forholdet mellom boligpriser og leiepriser. Gapet har aldri vært større.

– Indeksen sier at boligprisene er på det høyeste nivået som noensinne har vært i forhold til leiepriser. Man tror at leieprisene er en indikasjon på utviklingen i den virkelige verdien av boligen, sier Grytten til NRK.

Økonomer som Grytten forsøker å finne ut av hvor mye luft det er i prisingen av boliger. Indeksen hans viser at investorer har aldri fått mindre leie i forhold til boligens verdi enn i 2021, sammenlignet med hva investorer helt tilbake til 1800-tallet har fått.

– Hvis prisen på boliger stiger mye mer enn leiepriser, kan det absolutt være en indikasjon på at man har en overprising i markedet, sier han.

– Kan man snakke om boligmangel i boligmarkedet når så mange utleieboliger står tomme?

– Akkurat nå er covid-19 en unntakstilstand. Det er tilbud og etterspørsel som ikke går i hop på et fornuftig nivå. Hvorfor er det sånn? Kanskje burde flere som kjøper være villige til å leie, sier Grytten.

Nesten dobbelt så mange til leie enn eie

I Oslo kommer skjevheten spesielt til syne. Nå er 3.200 boliger ledige på leiemarkedet, mens under 1.800 boliger kan kjøpes.

Sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret mistenker at en del folk har kjøpt bolig det siste halvåret for å leie ut.

– I takt med at boligprisene har steget mye, vet vi det danner seg sterke prisforventninger hos folk flest, sier hun til NRK.

– Hvor lenge kan investorer leve med at leilighetene står tomme?

– Ikke særlig lenge med mindre du er veldig kapitalsterk. Det er noen investorer der ute med mye egenkapital som kan koste på seg å la boligene står tomme, men for de fleste utleierne som ofte er småinvestorer, er ikke en tom bolig lenge bakt inn i regnestykket.

Macic ser at arbeidstakerne som oftere er blitt ledige under koronakrisen leier mer enn folk som har beholdt jobben. Hun tror utleierne må svare med å sette ned prisen eller velge å selge.

Hvis alle som eide en tom utleiebolig valgte å selge, kunne deler av boligmangelen i eiemarkedet i hovedstaden vært løst akkurat nå, ifølge Macic.

– Det hadde faktisk vært en god måte å jevne ut balansen på, og ført til at det veldig sterke prispresset i eiemarkedet forsvinner, sier hun.

Usikker korona-effekt

Flere leieboliger i markedet er først og fremst et byfenomen. Oslo hadde 12 prosent flere leieboliger i januar, sammenlignet med samme tid i fjor, ifølge tall NRK har fått fra Finn.no.

Antall ledige leieboliger på landsbasis var derimot 1,5 prosent lavere i januar.

Økonomer antar at studenter og arbeidsinnvandrere flytter fra utleieboligene i byene på grunn av koronatiltakene.

– Mange studenter flytter hjem. Det er også færre svensker som etterspør bolig fordi utesteder er stengt og butikkene holder lukket. Der er det mange leietakere. Det merker vi, sier Lyse Augdal i Utleiemegleren.

Først i mars kommer offisielle tall fra SSB som viser hvordan folk flyttet på seg i 2020.

Studentsamskipnaden i Oslo (SiO) leier ut boliger til studenter, og kommunikasjonsdirektør Nina Langeland forteller at SiO hverken opplever flere oppsigelser eller flere ledige boliger enn normalt.

– Vi har fulle hus. Men vi har en nedgang i antall boligsøknader i januar til 1.829, mot 2.324 i januar i fjor, sier hun til NRK.

• Les også: Slik rammer koronaviruset norsk økonomi

Flere stanger i lånetaket

Ifølge Grytten er trenden i boligmarkedet at prisene drar ifra leiepriser, lønninger og til dels byggekostnadene.

Nordmenn har aldri hatt mer gjeld, og i fjor sommer steg utlånsveksten for første gang siden 2016, ifølge Finanstilsynet.

– Trenden kan skyldes lav rente, og det kan skyldes at det er for få boliger som bygges. Det er en langsiktig trend som er blitt forsterket under korona. Staten gir krisepakker og renten er null. Det er lite å putte pengene i. Aksjer og bolig er drevet opp spesielt, sier han.

Flere boligkjøpere tar så høyt lån som mulig, og i fjor slakket regjeringen på kravene i frykt for brems i boligmarkedet.

I oktober strammet regjeringen inn igjen, men finansminister Jan Tore Sanner (H) fulgte ikke Finanstilsynets råd om å gjøre det vanskeligere å låne til bolig fra 2021.

– Ikke behov for å leie ut

Eiendomsmegler Nils Nordvik tror neppe investorer velger å selge, selv om utleiemarkedet går trått.

Han mener utviklingen i boligmarkedet fra 1992 gjør at investorer ser på bolig som en mer sikker investering enn fond eller aksjer.

Selv om leien skulle gå ned, er renten så lav at investorene har avkastning og ikke vil selge.

– Det er mange som har investert i boligene og ikke har behov for å leie ut. Da venter mange istedenfor å ta lavere leie, sier han til NRK.

Nordvik mener investorer alltid får leid ut boligen. Spørsmålet er hvor langt ned leieprisen skal.

– Gå ned i pris, så kommer det andre tider hvor du kan gå opp i pris, sier han til NRK.

Leietakerne kan derimot velge og vrake, og forhandle frem en bedre pris.

– Det er et stort utbud av leiligheter nå. Leietaker har mye å velge mellom, sier Lyse Augdal.