Slik bør du pusse opp før du selger boligen

Hopp til innhold

Nordmenn er blant dem som bruker mest penger på oppussing.

– Våre foreldre pussa opp fordi de måtte. Vår generasjon pusser opp fordi vi vil, sier Petter Krantz, eiendomsmegler hos Kaland & Partner.

I fjor brukte nordmenn totalt 95 milliarder kroner på å pusse opp hus og hytter, ifølge Prognosesenteret. Hver husstand bruker i gjennomsnitt mellom 70.000 og 100.000 kroner.

– Bruk det du vil på oppussing, hvis du har tenkt å bli boende. Hvis du planlegger å selge, bør du nok tenke gjennom et par ting før du setter i gang, sier megleren.

Det er nemlig ikke all oppgradering som gir kjempegevinst i budrunden.

Les: Økende boligpriser og strengere regler for lån: – Å eie bolig fremstår som en utopi nå

Ett spørsmål du bør stille deg selv

Om du i hele tatt bør pusse opp før salg, kommer an på svaret på ett viktig spørsmål: Hvor slitt er boligen?

– Har du et totalt oppussingsobjekt, så er det ikke vits å pynte på brura, sier Marita Friis Stensland, eiendomsmegler hos Privatmegleren.

Oppussingsobjekter selges lett, ettersom de trekker til seg kjøpere som er spesifikt på jakt etter noe som de kan forme til sitt eget.

– Jeg har hatt selgere som har insistert på å pusse opp før salg. Så kommer kjøper inn og river ut alt etterpå. Folk vil ha ting på sin måte, sier Krantz.

Eiendomsmeglerne er enige om at det ikke er vits å male vegger eller bytte ut inventar i en veldig slitt bolig. Da er det best å selge slik som den er.

Hvis boligen din derimot er nokså fin, kan det lønne seg å investere i noen malingsstrøk og strategiske oppussingsgrep, avhengig av hvilket rom det er snakk om.

* Rådene fra ekspertene er generelle og kan variere fra bolig til bolig. Til syvende og sist er det opp til deg selv hvordan du vil pusse opp din egen bolig.

Bad

Bør jeg bruke penger på å pusse opp badet?

Det er spørsmålet eiendomsmeglerne oftest får fra kundene. Ifølge dem er det også det enkleste spørsmålet å svare på.

– Svaret er nei. Pusser du opp et helt bad før salg, får du mest sannsynlig ikke se pengene igjen, sier Stensland.

Meglernes erfaring er at totaloppussing av et bad ofte koster mye mer enn det smaker.

– Har du kjøpt en leilighet som er verdt 2,5 millioner kroner og du bruker 300.000 kroner på å pusse opp badet, så er det ikke sikkert at du får 2,8 millioner for leiligheten. Uansett hvor fint badet er, sier Krantz.

Er det vesentlige mangler på badet, er det derfor bedre å selge det inn som oppussingsprosjekt. Dersom badet er i teknisk orden, men bare veldig slitt, anbefaler ekspertene følgende:

Bytt ut det gamle dusjkabinettet med en mer moderne løsning
Bytt servant, skap og benkeplater
Skift gulv og mal vegger/fliser
Prioriter plass til en vaskemaskin, fremfor et badekar
Har ikke baderommet varmekabler, er det like greit å selge uten varmekabler

Marita Friis Stensland forteller om to nesten identiske leiligheter som ble solgt i samme område. Leiligheten med et eldre bad som var kun overflate-oppusset, ble solgt for en høyere pris enn den andre som hadde et totalrenovert bad.

– Hvis et lite bad er finere enn et større men styggere bad, så velger folk oftest det fineste badet. Min erfaring er at kjøpere ikke bryr seg om badet er fra 2010 eller 2020, så lenge det ser fint ut og alt er gjort etter forskrifter, sier hun.

Kjøkken

Totalrenovering av et kjøkken kan også vise seg å bli en dyr og usikker investering.

– Istedenfor å bytte ut hele kjøkkenet, så kan du fikse overflatene. Du kan legge fliser i området mellom benkeplata og overskapene, så vil kjøkkenet se mye nyere ut, sier Stensland.

Andre lønnsomme grep for å fornye kjøkkenet:

Male vegger og tak
Male eller lakkere skapdørene og bytte ut knotter
Bytte eller pusse benkeplater
Bytte blandebatteri i vasken
Skifte ut hvitevarer dersom de er gamle.

– Det er viktig å huske på at smaken er veldig individuell. Så ikke ta helt av med dyre detaljer og designvalg, advarer Krantz.

Les: Hvem bor her? Ta testen!

Flytte kjøkken til stua?

En løsning som blir stadig mer vanlig i mindre leiligheter, er å flytte kjøkkenet inn i stuen for å få et ekstra soverom.

– Går du fra en ettroms til en toroms, vil det i 99 prosent av tilfellene lønne seg. Mange vil mye heller ha et eget soverom enn et separat kjøkken, sier Stensland.

Vurderer du derimot å flytte på kjøkkenet for å gå fra en 3-roms til en 4-roms, bør du tenke deg mer nøye om.

– Da bør det være en viss størrelse på stua, slik at det blir funksjonelt. Tenk etter hvor du skal plassere TV og sofaen etter å ha flyttet kjøkkenet. Du kan risikere å ødelegge planløsningen i det viktigste rommet i hjemmet, sier Stensland.

Vinninga kan også gå opp i spinninga, ettersom kostnadene kan bli store hvis du må flytte rør og avløp. Dette er også noe du ofte må søke om godkjenning på forhånd.

I slike tilfeller kan det heller lønne seg å presentere åpen kjøkkenløsning som et alternativ for mulige kjøpere.

Stue, soverom og garderobe

Hvis du maler stue og soverom, så bør du velge nøytrale farger. Men obs, aldri mal hele boligen hvit.

– Det er viktig å ha kontraster. Det ser best ut på bildene, og bilder er måten vi får inn folk på visningene, sier Stensland.

Har du store rom med god takhøyde, kan du velge litt mørkere farger. Har du små rom med lite lys, så bør du velge lyse farger. Soverom kan gjerne males i en litt mørkere farge enn resten av boligen, anbefaler megleren.

– Vår oppgave er å få leiligheten til å skille seg ut i mengden, så noen ganger kan det funke å gjøre noe oppsiktsvekkende. Jeg har en kunde som malte en oransje kontrastvegg i en liten leilighet. Folk husket den leiligheten, sier hun.

– Og det er jo lett å male om hvis man ikke vil beholde fargen i ettertid.

En annen ting folk også er opptatt av på visninger er at det er oppbevaringsmuligheter.

– Stadig flere har såkalte smarte oppbevaringsløsninger med hyller og skap som rammer inn sengen. Det gjør at rommet virker mindre og setter begrensninger på hvor bred seng du kan ha. Dersom du setter inn en slik løsning, må den være delikat, ellers blir det fort for mye, sier Stensland.

Hun anbefaler å bytte ut frittstående skap med skilledørgarderobe eller å sette opp en lettvegg for å lage en «walk-in-closet» dersom soverommet er stort nok.

Uteområder

Har du først brukt penger på å gjøre boligen fin innvendig, er det dumt å glemme uteområdene.

– Du kan ikke ha et strøkent hus og en kjip hage. Investerer du litt i en pergola, terrasse eller en brukervennlig balkong, vil du fort få igjen penger for strevet, sier eiendomsmegler Petter Krantz.

Han anbefaler å lage seksjoner eller soner i hagen, slik at man bruker arealet godt og viser frem alle mulighetene på eiendommen.

Advarer mot å pynte for mye på sannheten

Roger Andersen er takstingeniør og styremedlem i Norsk Takst.

– Boligkjøpere lar seg blende av fine fliser og farger, men vi bryr oss ikke om flotte overflater, sier Andersen.

Takstmannen advarer selgere mot å pynte for mye på sannheten eller ta snarveier i oppussinga for å skjule skader og mangler.

– Jeg har sett tilfeller der folk har prøvd å skjule et fuktproblem i kjelleren ved å male over eller gjemme det bak en panelvegg. Du kommer til å bli avslørt og da blir det dyrt for deg, sier Andersen som har jobbet som takstmann i over 20 år.

Han anbefaler kjøpere som vil unngå å kjøpe katta i sekken, å lese tilstandsrapporten nøye.

– Selv om det ser fint ut på overflaten, så vil tilstandsrapporten avsløre hvordan det egentlig står til. Ser du at det har blitt gjort arbeid på boligen, så bør du alltid spørre om dokumentasjon på arbeidet, råder takstmannen.