Gjennom flere tiår i norsk boligbransje har jeg alltid vært opptatt av at boligmarkedet ikke skal være ekskluderende.
Å eie sin egen bolig har en enorm betydning for den enkeltes personlige trygghet og økonomi, og bør derfor være noe folk flest har mulighet til.
Jo tidligere man kan få en fot innenfor boligmarkedet, jo bedre.
Én av de største driverne for økonomiske forskjeller i dag er hvor tidlig man blir boligeier. En førtiåring som kom seg inn på boligmarkedet i 2009 har opplevd femten år med boligprisvekst, lave renter og har underveis nedbetalt lån. Det er også en form for sparing.
En førtiåring som aldri kom inn på boligmarkedet har i samme tid først og fremst betalt husleie til noen andre.
I tillegg er det bra for oss alle om flere kan kjøpe bolig, fordi et velfungerende boligmarked forutsetter sirkulasjon i markedet. Førstegangsetablerere er viktig for å dempe prisveksten.
Boligmarkedet fungerer som en stige. Man begynner gjerne på det nederste trinnet (altså den billigste boligen), og så går man opp trinnene i takt med at lån nedbetales og lønn øker. Men det forutsetter at det kommer inn nok folk på det nederste trinnet, hvis ikke blir det ikke bevegelse på stigen.
De som har klatret til topps og sitter med en nedbetalt enebolig, men vil inn i en ny leilighet i alderdommen risikerer i så fall å ikke få solgt, fordi det ikke finnes nok kjøpere. Alternativt får de ikke en pris for eneboligen som gjør det mulig å kjøpe seg den leiligheten man ønsker.
Som pensjonist i egen bolig er jeg personlig godt stilt, men ser med stor bekymring på utviklingen for de unge. Ifølge SSB fikk rundt én av fire hjelp av foreldrene til å kjøpe seg bolig i 2023. I andre enden av skalaen har andelen som leier økt med 3 prosentpoeng siden 2012.
Nesten hver fjerde husholdning leier boligen de bor i, og de yngste leier mest. Det er et tydelig uttrykk for et klasseskille mellom de som har en «familiebank» å låne av, og de som ikke har det.
Finanstilsynet har over tid strammet inn kravene til egenkapital. Det har gjort det vanskeligere å spare opp den nødvendige egenkapital for unge som ikke har tilgang til økonomisk støtte fra familien.
Særlig gjelder dette i de store byene hvor leieprisene over tid minst øker i takt med boligprisene, og gjør det enda vanskeligere å spare til egenkapital.
Utsiktene fremover er også dystre. Boligprisene har, gitt de økonomiske tidene vi lever i, holdt seg oppsiktsvekkende stabile. Men byggingen av nye boliger har sunket til rekordlave nivåer.
Byggebransjen gjennomfører permitteringer og oppsigelser. Det betyr at mye utenlandsk arbeidskraft forlater Norge. Mange vil ikke komme tilbake. Så når folk føler seg trygge på at rentetoppen er nådd og etterspørselen øker, vil vi mangle arbeidskraft
Kombinasjonen av for få tilgjengelige boliger, høy etterspørsel og dårlig tilgang på arbeidskraft betyr at vi står foran en kraftig rekyl i boligprisene (og leieprisene). Til glede for alle som allerede eier (og leier ut).
Men det vil også medføre at enda flere unge blir henvist til leiemarkedet. I verste fall forblir de der til evig tid. Det første tegnet på prisrekylen så vi når boligprisstatistikken for januar ble publisert.
Så hva kan man gjøre? Det er i hvert fall én ting som vil ha stor og reell betydning, og det er å endre på startlånsordningen slik at også de unge blir prioritert – slik som var tilfelle før.
For unge som har evne til å betjene lån, men ikke en familiebank å henvende seg til for egenkapitalen, bør den statlige Husbanken stille opp. Ikke ved å gi vekk egenkapital, men ved å stille opp med den delen av lånet man ikke får i private banker.
Risikoen bæres først og fremst av myndighetene, siden den private banken stiller først i køen med sikkerhet i lånet. En annen viktig endring er at man bør kunne bruke lån på både nye og brukte boliger. I dag gis Husbanklån vanligvis ikke til bruktboliger.
Tidspunktet for å gjennomføre disse endringene er gunstig av flere årsaker. Vi er nær eller forbi rentetoppen, samtidig som arbeidsmarkedet er solid og stabilt. Det betyr at risikoen er relativt lav for mislighold av startlån som gis fremover. Helt risikofritt blir det selvfølgelig aldri, ei heller for de vanlige bankene.
Husbanklån skal være et sosialt virkemiddel. Men det må rettes inn på en slik måte at det i størst mulig grad gir flere mulighet til å komme inn på boligmarkedet, og at det bidrar til å utjevne økonomiske forskjeller.
Da må rammene utvides betydelig, og de unge må prioriteres.
Per Jæger er tidligere administrerende direktør i Boligprodusentene, en interesseorganisasjon for boligproduserende bedrifter i Norge. Foreningens virksomhet er særlig rettet mot næringspolitiske spørsmål og utvikling innenfor boligbyggingen.
