Sentralt beliggende boliger, spesielt i de største byene i Norge, er blitt veldig dyre. I løpet av de siste 20 årene har prisveksten på disse boliger overgått alt annet.
Det er viktig å skille mellom etterspørselssiden og tilbudssiden i boligmarkedet. Etterspørselen består av de menneskene som med varierende grad av egenkapital jakter på en bolig. Hvis det blir vanskeligere å få lån i banken, dyrere å ta opp lån eller dyrere å eie, vil etterspørselen påvirkes.
Skattesubsidier rammer de som er utenfor
I Norge i dag er renta svært lav, bankene finansierer opp til 85 prosent av hva det koster å kjøpe, bolig beskattes ikke slik som annen formue – som aksjer eller bankinnskudd – og den såkalte fordelsbeskatningen er også borte. Ergo har bolig et fortrinn fremfor andre investeringsobjekter i Norge.
Men denne formen for skattesubsidie, som med gode intensjoner en gang i tiden ble gitt for å hjelpe folk med å få tilgang til egen bolig, er i dag blitt en av årsakene til at boliger er blitt så dyrt. Slike skattesubsidier rammer de som er utenfor eller som er på vei inn i markedet, mens de belønner de som er innenfor.
Flere vil betale mye for å bo sentralt
Det som påvirker etterspørselen aller mest, er preferansene boligkjøperne har. Hvordan er det mulig å forklare at en leilighet som i 1992 ble omsatt for 300.000 kroner, blir solgt for fire millioner kroner 20 år senere?
Svaret er at stadig flere vil betale mye for å bo sentralt. Det skyldes en allmenn økt interesse for å bo i bystrøk med de kvaliteter slike områder har, noe som både er ideologisk og praktisk motivert. Dessuten kan det forklares med at stadig flere tar høyere utdanning. Hvis du har høyere utdanning, er arbeidsmarkedet ditt mer urbant.
Etterspørselen etter urbane kvaliteter er sterkt økende og derfor er det mer relevant å snakke om bymangel enn boligmangel. Det illustreres av at det finnes en rekke tomter, også i Oslo, som ikke blir bebygget, ganske enkelt fordi det er dyrere å bygge enn det markedet kan betale. Det koster nemlig aldri under 30.000 kroner per kvadratmeter å oppføre en blokk med leiligheter, og en rekke steder når ikke markedet de høyder.
De beste tomtene er tatt
En sterk befolkningsvekst ligger som en faktor bak det store bildet, og forsterker presset som finnes i sentrale strøk. Kommunene som ikke har befolkningsvekst, har ingen markant prisvekst på boliger.
Det er blitt vanskeligere å skaffe nok sentralt beliggende tomter, ganske enkelt fordi de beste og mest tilgjengelige tomtene er bygget ut. De som står igjen er derfor dyrere å utvikle. Dessuten er det blitt mye dyrere å bygge boliger. Mens man i 2002 kunne oppføre en boligblokk til mellom 13.000 og 15.000 kroner per kvadratmeter, koster det i dag minst 30.000 kroner.
Trenger lovendringer
Det er mulig å forestille seg at unge som vil inn i markedet burde subsidieres. Det kan skje ved at offentlig sektor, enten stat eller kommune, bygger og så fordeler etter en behovsprøving og at disse boligene leies ut. Studentboliger er et slikt eksempel. Der bygger studentsamskipnadene uten profittmotiv, og bare studenter får leie, dessuten subsidieres byggingene av disse leilighetene. Slikt kunne man selvsagt gjøre mer av, og man kunne også bygge selveide eller borettslagseide boliger gjennom mekanismer som ikke reflekterer kjøpekraften til den enkelte, men de reelle behovene.
Her er det ikke først og fremst subsidier som trengs, men lovendringer. Tidligere hadde boligmarkedet mer av slike systemer, men de ble avviklet av Willochs første regjering. Offentlig sektor kan også gi førstegangsetablere lån som er gunstigere enn de markedet tilbyr, det gjør Husbanken i dag og slike ordninger kan utvides.
Grunnleggende ubalanse i boligmarkedet
Det er også mulig å fjerne en del av de flaskehalsene som finnes i markedet. Det å bygge mange nok boliger på en gang, vil være det ene mest effektive tiltaket for å få ned prisen per produsert kvadratmeter. Hvis staten i en eller annen form gikk inn og garanterte for utbygginger over en viss størrelse, ville effekten kunne bli markant. Staten har i dag ordninger som garanterer at eksportbedrifter får sine oppgjør, ergo tør de å eksportere. Staten har også systemer som sikrer bankene lånetilgang i tider med knusktørre finansmarkeder., Det var slik, via det legendariske «gullkortet», at daværende finansminister Kristin Halvorsen bremset den internasjonale finanskrisens effekt på norsk økonomi.
En slik ordning anvendt på områder som ligger nærme en togstasjon, en høyskole og et sykehus, vil gi byutvikling. Det ville duge. Men troen på at sentralt beliggende boliger skal tilbake til et lavt nivå korresponderer svært dårlig med den sterke befolkningsveksten, den økte sentraliseringen, urbaniseringen og den økte andelen av mennesker som har høyere utdanning.
Den grunnleggende ubalansen i markedet illustrerer at det ikke finnes én enkel løsning på problemet – hvis det er et problem at det er svinedyrt å bo sentralt. Hvis noen bygger 40.000 nye billige og fine boliger i morgen, i for eksempel Askim, er det slett ikke sikkert boligprisene i Oslo påvirkes. Dessverre eller heldigvis?
