Eksperter slår alarm: Storby-hybler går 20 prosent over prisantydning

– Det var helt kaos på visning, sier eiendomsmeglerfullmektig Kenneth Wilassen i Aktiv Eiendomsmegling Grønland/Bjørvika om den lille toroms-leiligheten på 44 kvadrat på Frogner i Oslo.

Prisantydningen på 2,5 millioner kroner hindret ikke over 40 personer fra å dukke opp på visning – men allerede samme kveld, før budrunden neste dag, la en av de interesserte tre millioner kroner på bordet. Dermed var et salg på 20 prosent over prisantydning over på et blunk.

Ville tilstander, tenker du? Ifølge nye tall fra Eiendomsverdi, som overvåker det norske eiendomsmarkedet, er dette helt etter normalen i noen av de største byene akkurat nå.

– Spise opp egenkapitalen

I siste halvdel av juli gikk boliger på 40 kvadratmeter eller mindre i snitt hele 21,5 prosent over prisantydning i Oslo, og 18,5 prosent i Trondheim. I hovedstaden er kvadratmeterprisen på små boliger nå 57.231, mens trønder-hybler og mindre leiligheter går for 50.392 per kvadratmeter. Til sammenlikning er prisavviket henholdsvis 7,7 og 8,6 prosent for leiligheter større enn 60 kvadratmeter.

• HAR DU TIPS OM BOLIGMARKEDET? Kontakt NRKs journalist!

Foreldre på boligjakt til sine håpefulle får skylden for det ekstreme prispresset på små leiligheter i storbyene. Bekymringsfullt, mener privatøkonom Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN.

(Artikkelen fortsetter under bildet)

– Hybelsituasjonen i disse to byene, spesielt Trondheim som har fått flere studieplasser, er verre enn noen gang, og det utløser en panikk blant foreldre som nå føler de må kjøpe leiligheter til barna så de slipper å leie. De fyres opp av historier om hvor vanskelig det vil bli å komme inn på boligmarkedet fremover, og tenker at en liten leilighet til to millioner er bedre enn å leie noe til syv-åtte tusen – minst, sier han til NRK.no.

Han har utarbeidet et regnestykke (se margen til høyre) som han mener viser at man kan komme godt ut av det i kroner og øre ved å kjøpe.

Men: Leiligheten skal selges en gang. Helst med en fin gevinst, og for all del ikke med tap. Men når man betaler mer enn 20 prosent over prisantydning, øker tvert i mot sjansen for at det hele blir et tapsprosjekt, advarer han.

• LES OGSÅ: 4000 studenter i boligkø i Oslo
• LES OGSÅ: 1000 studenter står i boligkø

En analyse fra Eiendomsverdi konkluderte i 2008 med at de som byr langt over prisantydning i et opphetet leilighetsmarked får mindre igjen på sikt enn de som klarer å beholde edrueligheten i budrunden.

– Små leiligheter har lav boverdi. Det vil si at man har et kortsiktig tidsperspektiv. Studenter og foreldre glemmer risikoen for at man endrer studieplaner, livssituasjon eller at renten øker så hybelprisene endrer seg. Et rentehopp på én til to prosent vil merkes kraftig. Man skal bo der ganske lenge, minst tre eller fire år, før man tjener inn igjen et så stort prisavvik. Slik det er nå, kan dette fort bli boliginvesteringen som spiser opp egenkapitalen fremfor å doble den, sier han.

Kaller foreldre naive

Bjørn-Erik Øye, partner i Prognosesenteret, mener «velmenende og velformuede» foreldre nå opptrer som investorer på boligmarkedet.

• LES OGSÅ: – Boligmarkedet er helt drøyt
• LES OGSÅ: Boligbyggingen holder ikke tritt

– 20 prosent over er alt for høyt, rett og slett. Meglere i dag har veldig gode verktøy for for å sette en god makspris. Som tommelfingerregel skal man ikke ha priser utover ti prosent av beregnet markedsverdi. Opp mot 20 prosent sier en del om ubalansen i markedet. Vi skal ha ganske høy prisvekst i flere år til før man casher ut en gevinst her, sier han til NRK.no.

Norske foreldre har tradisjonelt vært flittige til å hjelpe barna inn på boligmarkedet, men etter at kravet til egenkapital ble skjerpet føler foreldre seg i større grad tvunget til å hjelpe, mener Øye.

– Foreldre er litt naive. I denne fasen endrer livsbetingelsene seg fort, og man kan raskt komme i en situasjon der man må selge. Det er ikke positivt, for å si det sånn. Rentevekst er en annen ting som kan stoppe veksten, og selv om norske banker er solide, er de avhengige av et internasjonalt marked. Utlånstørke kan ramme hardt.

– Hvor langt unna er smertegrensen for denne typen boliger i storbyene?

– Den har vi lenge ment er nådd, men det er fremdeles en del å gå på hvis en tar utgangspunkt i foreldrenes inntekt, svarer Øye.

• LES OGSÅ: – Boligpolitikken er en katastrofe
• LES OGSÅ: Trur på 18 prosent prisauke

Leder i Norges Eiendomsmeglerforbund, Tormod Boldvik, vil ikke uten videre forsvare en pris så mye høyere enn prisantydningen som unge og foreldre nå punger ut for hybler.

– Bør heller vurdere treroms

– Om det er verdt det? Det kan man diskutere. I utgangspunktet er en bolig verdt det den omsettes for i markedet. Men jeg tror mange skal være forsiktig med å tenke at om markedet stiger ti prosent nå, så vil boligen være verdt det på toppen av budrunden neste år. Heite situasjoner som nå er ingen garanti for at det er like hett når det skal selges senere, sier Boldvik til NRK.no.

– Men i den grad disse prisene kan forsvares, må det være de høye leieprisene, som er alternativet, poengterer han.

I likhet med Reite og Øye ber han kjøperne på dette markedet ta seg god tid til å kartlegge tidsperspektivet og den usikre økonomiske fremtiden i Norge for boligen før de lar seg rive med.

• LES OGSÅ: En av tre unge angrer på boligkjøpet
• LES OGSÅ: Slik realiserer unge boligdrømmen

– Det har gått fort, i overkant fort, mener vi som sitter her. Det som kan være frykten, er at folk handler til det er stopp i veksten. Vi har jo lenge ønsket en litt mindre bratt prisvekst. Nå handler folk impulsivt, og det er ikke nødvendigvis positivt at de minste boligene får de røffeste budrundene, sier han.

Reite mener at foreldre og unge på boligjakt bør regne på hvorvidt de kan strekke seg til en edruelig priset treroms, med mulighet for å leie ut et rom, fremfor en overpriset toroms.

– Mange kunne tjent mye på å vente litt, eller kjøpe noe større leiligheter med utleie. Jeg tror mange vil bli overrasket om de sammenlikner hvor mye mer leilighet de får for litt mer i pris, eller om de justerer litt på adressen, sier Reite.

• LES OGSÅ: Advarer foreldre mot å gi barna bolig-hjelp
• LES OGSÅ: Vurderer å kutte boligeieres skattegevinst

Boldvik tror også dette kan være en god løsning for enkelte.

– Så lenge man er trygg på finansieringsevnen over tid og ikke risikerer å bli sittende med hele avdraget selv. Jeg tror mange blir veldig fokusert på summen til en toroms og glemmer at man kunne gjort en bedre investering med utleie i en treroms. Men så er det jo veldig typisk norsk å ville være herre i eget hus, ikke dele det med noen.