Vil gjøre «bakveien» til boligmarkedet vanskeligere

Startlån fra Husbanken ble etablert for å hjelpe vanskeligstilte inn på boligmarkedet, men den siste tiden har stadig flere unge med normal og god inntekt søkt om hjelp fra banken for å komme seg inn på boligmarkedet.

I fjor hadde halvparten av kundene mer enn 400.000 kroner i husstandinntekt, ifølge avdelingdirektør Are Martin Sauren.

– At en økende andel av kundene ikke regnes som vanskeligstilte, har nok sammenheng med økende boligpriser og egenkapitalkravet, som nå er skjerpet, sier Sauren til NRK.no.

• HAR DU TIPS ELLER INNSPILL OM BOLIGMARKEDET? Kontakt NRKs journalist!

I går skrev NRK.no hvordan førstegangsetablerere uten gavmilde foreldre eller annen økonomisk hjelp i praksis ikke har noe å velge mellom på et brennhet boligmarked. Etter at egenkapital-kravet for boliglån ble skjerpet til 15 prosent før jul, sliter mange med å skaffe nok egenkapital. Samtidig gir BSU-ordningen kun mulighet til å kjøpe en leilighet til én million – som knapt er å oppdrive i de største byene.

– Merkbar effekt

Kommunene låner penger av Husbanken, og låner ut videre til søkere i kommunen, enten til fullfinansiering, eller i samfinansiering med en privat bank. Andelen førstegangsetablerere utgjør nå 57 prosent av startlånkundene i Husbanken. Rundt 80 prosent av de som samfinansierer – for eksempel bruker pengene til å skaffe til veie egenkapitalen – er førstegangsetablerere.

1. desember i fjor ble nemlig kravet til egenkapital økt fra 10 til 15 prosent, noe som har gjort det utfordrende for førstegangsetablerere uten gavmilde foreldre i et prisgallopperende boligmarked. Totalt har andelen samfinansiering med private banker økt fra 38 prosent i 2008, til 51 prosent i 2011.

Da søknadsfristen gikk ut 15. februar i år, hadde norske kommuner søkt om 5,6 milliarder i startlånmidler, mot 4,3 milliarder på samme tid i fjor.I hele 2011 lånte kommunene 6,3 milliarder fra Husbanken til startlån. Antallet innvilgede startlån har økt fra 3107 i 2006, til 10803 i 2011.

• DETTE FÅR DU MED FULL BSU: Fire storbyer – totalt fem leiligheter

– Det er fortsatt usikkert hvordan de private bankenes praktisering av de skjerpede retningslinjene vil påvirke det faktiske forbruket av startlån. Flere kommuner driver et mer aktivt boligsosialt arbeid. Samtidig ga det en merkbar effekt da Finanstilsynet innførte krav om ti prosent egenkapital i 2010, kravet som nå er økt til 15 prosent, sier Sauren, som understreker at startlån fremdeles først og fremst er en løsning for vanskeligstilte.

Men den økende aktiviteten gjennom denne «bakveien» inn på boligmarkedet vil Finanstilsynet begrense. Det går frem i et brev sendt ut til bankene mandag, hvor en kartlegging av bankenes utlånspraksis etter egenkapitalskjerpelsen blir gjennomgått. Her går tilsynet ut med en klar beskjed til bankene:

Høy terskel

– Finanstilsynet understreker at et viktig formål med innstrammingen av retningslinjene var å presisere at også lån gitt av andre långivere skal inngå ved vurdering av belåningsgraden, står det i brevet.

• HVORDAN SPARER DU TIL EGENKAPITAL: Fortell oss!

Direktør for finans- og forsikringstilsyn, Emil R. Steffensen, utdyper:

– Det vi sier er at ved beregning av gjeldsbetjeningsevne skal selvsagt renter på alle lån inngå, og alle lån med pant i boligen skal inngå i beregningen av belåningsgrad, sier han til NRK.no.

Det betyr ikke at døren til bakveien er stengt, men at lån fra Husbanken skal behandles som lån fra andre långivere.

– Man kan låne fra Husbanken og gå over 85 prosent, dersom det er gjort en særskilt forsvarlighetsvurdering eller det foreligger tilleggssikkerhet eller kausjon.

– Kan dere utdype dette?

En særskilt forsvarlighetsvurdering innebærer at banken må forsikre seg om at betjeningsevnen utvilsomt er god. Det er bankenes styrer som bør konkretisere dette, svarer han.

• HØYRE: Vil avskaffe egenkapitalregelen

Kommunikasonsdirektør Lars N. Sæthre i Handelsbanken er glad for denne avklaringen.

– Finanstilsynet har nå tydeliggjort at det er låntagers totale gjeld som normalt skal være under 85 prosent, inkludert offentlige startlån og andre låneordninger. Dette er en viktig presisering. Det ville vært uklokt om offentlige aktører skulle ha anledning til å yte lån på nivåer ut over det myndighetene mener er uforsvarlig for bankene, sier Sæthre til NRK.no.

Finanstilsynets gjennomgang av 18 av landets største banker, viser at de ser ut til å ha tilpasset sine egne interne retningslinjer slik Finanstilsynet la opp til da kravet ble økt til 15 prosent. Men det er for tidlig å si noe om hvordan det praktiseres i det daglige, understreker Steffensen i Finanstilsynet.

– Viktigere med rike foreldre

– Det viktigste er etterlevelse, og det kommer vi tilbake til når vi har gjennomført tilsyn og boliglånsundersøkelsen er gjennomført, sier han.

– Betyr det nå at bankene i liten eller ingen grad bruker skjønn, og at 15 prosentskravet også praktiseres som et absolutt krav?

– Hovedregelen er at kunden skal ha tilstrekkelig gjeldsbetjeningsevne og at belåningsgraden ikke overstiger 85 prosent for nedbetalingslån. Det kan, som nevnt, gjøres unntak fra hovedregelen dersom det er gjort en særskilt forsvarlighetsvurdering fra bankens side.

I landets største bank, DNB, er det blitt langt vanskeligere å få boliglån enn det var før 1. desember i fjor, ifølge informasjonssjef Thomas Midteide. Både DNB og andre store banker sier at det gjøres unntak gjøres ved nettopp tilleggssikkerhet og kausjon, men beskjeden er klar:

– Vi har tilpasset reglene våre, og det er absolutt strengere nå enn det var før jul i fjor. Mange som ville fått lån da, får ikke lån nå, sier Midteide til NRK.no.

• LES OGSÅ: Ny prisrekord på boliger

Banken ser klar tendens til at førstegangsetablerere hjelpes inn på boligmarkedet av foreldre.

– Det har rett og slett blitt viktigere enn før, sier han.

Det samme merker man i Fokus Bank.

– Det er blitt enda viktigere med en rik mamma eller pappa, sier informasjonssjef Stian Arnesen til NRK.no.

Han understreker at egenkapitalkravet ikke er hugd i stein, og at det kan gjøres unntak i helt spesielle tilfeller.

– Vi har ikke nødvendigvis veldig mange flere avslag enn før, men utover unntak for eksempel for et nyetablert par bestående av en sivilingeniør og jurist, følger vi selvsagt kravet, sier han.