– Byggekostnadene har eksplodert

Flere store boligutviklere forteller samme historie: Byggekostnadene har steget dramatisk de siste årene. Mye av forklaringen er økt byråkrati og myndighetspålagte byggekrav.

Daniel Siraj, administrerende direktør OBOS Nye hjem

I Kværnerbyen har OBOS solgt et hundretalls boliger som er bygget etter tre forskjellige tekniske standarder, forteller Daniel Siraj i OBOS Nye hjem. Hver gang det kommer en ny standard, blir det dyrere å bygge.

Foto: Johan B. Sættem

På oppfordring fra NRK har OBOS Nye hjem gjennomgått alle sine enterpriseavtaler for større blokkprosjekter i 2012 og i 2013.

Boligselskapet bygger ikke boliger selv, men kjøper nøkkelferdige leilighetsbygg som ulike utbyggere konkurrerer om å bygge.

Administrerende direktør Daniel Siraj i Obos Nye Hjem forteller om en dramatisk utvikling i kostnadene de siste årene.

Byggekostnadene for våre leiligheter har i gjennomsnitt steget 12 prosent, bare det siste året, sier Siraj.

Den kraftige økningen i byggekostnadene har vært medvirkende til at prisene på nye boliger nå er så høye at salget over store deler av landet ser ut til å ha møtt veggen.

Manglende effektivitet i byggebransjen og entreprenører og underleverandører som har tatt fete marginer i et hett marked de siste årene, er trolig andre årsaker til den kraftige veksten i byggekostnadene.

– Boligkjøperne får regningen

Mens OBOS i 2012 i gjennomsnitt måtte ut med 28.600 for hver kvadratmeter i nye blokkprosjekter, er tilsvarende tall hittil i år 31.900 kroner. På toppen kommer utgifter til tomt og egen fortjeneste.

Ekstraregningen sender OBOS videre til kundene.

– Til syvende og sist er det boligkjøperne som må betale hoveddelen av den regningen. Vi som bransje har en utfordring sammen med myndighetene om å få ned byggekostnadene, sier Siraj.

Han mener hovedforklaringen på den kraftige veksten i kostnader er direkte og indirekte virkninger av nye tekniske krav og offentlige reguleringer

De gjeldende byggtekniske forskriftene (Tek10) har først de siste årene slått inn for fullt for de store boligutviklerne, som i flere år har bygget prosjekter som var godkjent etter de gamle forskriftene.

I Tek10 ligger blant annet nye energikrav og krav til universell utforming, som gjør at leilighetene blir dyrere.

Kværnerbyen

OBOS-prosjektet Kværnerbyen skal når det er ferdig etter planen bestå av 1600-1800 leiligheter, som blir bygget i flere trinn av flere ulike utbyggere. Boligene har kostet langt mer å bygge de siste årene.

Foto: Illustrasjon: OBOS

– Nye forskrifter har skylda

Også boligutviklerne Selvaag Bolig og JM forteller samme historie.

– Byggekostnadene på våre prosjekter er 12-15 prosent høyere i år enn i fjor. Det er et høyt tall. I all hovedsak vil jeg si at det skyldes nye forskrifter som har slått inn det siste ett og et halvt året. Tidligere bygde man på gamle regler, og nå bygger vi etter de nye byggereglene, sier administrerende direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig.

– Men er det ikke en del av forklaringen at gode tider har gjort at entreprenører og underleverandører har tatt seg for godt betalt i form av høye fortjenestemarginer?

Snart bygger vi bare for de som har best råd.

Per Jæger, administerende direktør i Boligprodusentene

– Jo, men mye av de marginene ble nok tatt ut i løpet av 2010 og 2011. Det jeg snakker om hva som har skjedd det siste året, som jeg mener i all hovedsak er drevet av nye forskrifter, sier Schumann.

Han mener at byggekostnadene nå er så høye at man har nådd den smerteterskelen for hva som er mulig for folk å betale for en ny bolig, med normale marginpåslag.

– Dette gjelder spesielt for leilighetsprosjekter i de store byene, det er der kostnadsveksten har vært størst. Det gjelder ikke i samme grad for eneboliger og rekkehus, sier han.

Baard Schumann, adm. dir Selvaag Bolig

Selvaag Bolig får normalt inn en håndfull anbud når selskapet skal oppføre nye boligblokker. - Det er de nye tekniske kravene som fordyrer mest, sier adm. dir Baard Schumann.

Foto: Johan B. Sættem

Kommunikasjonsdirektør Kjell Kvarekvål i JM sier at selskapet har hatt en kostnadsvekst på 25-30 prosent i sine byggerier de siste tre årene. Også han er på hva som er hovedforklaringen.

– TEK10 er det første som nevnes uoppfordret når vi begynner å snakke om årsakene til at kostnadene har økt så mye, sier han.

Kvarekvål sier at den sterkeste veksten i byggekostnader har vært i Oslo, men at selskapet ser samme tendens i Bergen, Stavanger, Telemark og Vestfold.

– Myndighetskrav har tatt fullstendig overhånd

Administerende direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening sier til NRK at myndighetens krav til boligbygging og byråkrati har gått altfor langt.

–Det blir for kostbart. Det offentlige har lagt seg på en alt for høy standard fra det offentliges side. Folk må gjerne kjøpe dyre ting, men det blir feil når alle må kjøpe like dyre ting, sier han.

– Men høy standard er vel fint, hvorfor er det et problem?

– Jo da, det er fint, men det er ikke sikkert alle har råd til det. Snart bygger vi bare for de som har best råd, sier Jæger.

Han sier at de største problemene knyttet til de byggtekniske forskriftene er at de stadig skifter. En annen ting som gjør det dyrere er energikrav og krav til universell utforming, som gjør at de minste boligene må bygges større, sier han.

– Men er det ikke slik at også byggenæringen har tatt ut store fortjenestemarginer nå gjennom flere år, og selv har bidratt til å gjøre boligene mye dyrere?

– Det som skremmer oss er nettopp at vi ikke har tatt ut gode fortjenester. Vi har rotet bort pengene på bruk av teknologi som ikke er god nok, og vi bygger ikke effektivt nok. Men når bedriftene har tre ulike tekniske forskrifter å forholde seg til, skjønner jeg at de har problemer med å bli mer effektive, sier han.

Men byggenæringens mann innser at bransjen må bli langt mer effektiv.

– Vi kan ikke bruke så mye penger på ting vi ikke får betalt for, sier han.

Utdatert SSB-indeks fanger ikke opp kostnadsøkningen

Den kraftige kostnadsveksten som bransjen rapporterer om står i motstrid til veksten i SSBs indeks for byggekostnader.

Det siste året har byggekostnadene for blokkleiligheter økt med 3 prosent, ifølge SSBs ferskeste tall.

Men SSBs indeks greier ikke å fange opp den kraftige kostnadsveksten i pressområdene og kostnadsøkninger på grunn av nye tekniske krav, mener en samlet byggebransje, og støttes langt på vei av byrået.

– Indeksen vil ikke fange opp endringer i regelverket på tekniske forskrifter som eksempelvis tek10. Indeksen er basert på de varene som har ligget inne siden forrige gang vektgrunnlaget ble endret, sier seksjonssjef Roger Jensen i SSB.

SSBs byggekostnadsindeks viser utviklingen i byggekostnadene som et landsgjennomsnitt og forutsatt lik standard og byggemetode.

– Det kan være store regionale forskjeller i hvordan prisene utvikler seg, særlig i pressområder, sier Jensen. Han sier at indeksen ikke skal fange opp endringer i fortjenestemarginer og produktivitet.

– Varene og hvordan disse vektes sammen revideres med 10 til 15 års mellomrom. Derfor trenger vi nå å få på plass et nytt vektgrunnlag, og vi har som målsetting å komme i gang med dette arbeidet i 2014, sier han.