Markedsverdien for en hybel eller et rom vil som oftest være lavere enn halvparten av boligens verdi, sier Gry Nilsen.
Foto: Karina Kaupang Jørgensen / NRKHovedregelen for boligutleie er at så lenge du selv bor på halvparten av utleieverdien, kan du leie ut resten.
– Men husk at selv om du leier ut mindre areal enn det du selv bor på, kan utleieverdien være større. Verdien følger markedspris, og små utleieenheter har ofte høyere kvadratmeterpris enn store, sier Gry Nilsen, advokat og fagsjef i Skattebetalerforeningen til NRK.no.
Finn utleieprisen
– Hvis du kunne leid ut den delen du selv bruker for like mye eller mer enn det du får for utleiedelen, er leieinntektene skattefrie. Hvis du ville fått mindre i leie for den delen du selv bor i, er leieinntektene skattepliktige, forklarer Sigmund Wiker, senior skattejurist i Skatteetaten til NRK.no.
Sjekk først hva du kan få for en liknende utleiedel, deretter ganger du opp kvadratmeterne i din utleiedel med markedsprisen.
– Hvis du selv ikke har god nok innsikt i hvor mye du kan leie ut for, er det naturlig å ta kontakt med en lokal utleiemegler som har oversikt over utleieprisene det lokale markedet, legger han til.
Hybel går vanligvis innenfor
Leier du ut ett eller to rom i en leilighet du selv bor i, vil dette som oftest være skattefritt. Det samme gjelder en hybelleilighet i et hus.
– Markedsverdien for en hybel eller et rom vil normalt være lavere enn halvparten av boligens utleieverdi, sier Nilsen.
Sjekk hva hyblene ligger på i ditt område, for eksempel på Finn.no.
Tenk deg at du har et hus med full kjeller og to etasjer, der familien bor i de to etasjene og kjelleren har en eller to hybelleiligheter.
– Hvis huset har en grunnflate på 75 kvadratmater, bor familien på 150 kvadratmeter i første og andre etasje. Hvis dere da har en eller to hybler på 20 kvadratmeter hver, er det helt kurant å leie ut disse uten å skatte. 5000 kroner per stykk vil gi en leieinntekt på 10.000 kroner, hvilket vil være godt under utleieverdien av den delen av huset familien selv bruker, skisserer Gry Nilsen.
Magisk grense på 20.000
Hvis du leier ut størstedelen eller hele boligen din, er hovedregelen at leieinntektene er skattepliktige. Men det er en grense på 20.000 kroner.
– Det vil si at du kan leie ut din egen bolig for inntil 20.000 kroner uten å skatte av leieinntektene, så lenge du selv bor der resten av året. Hvis du leier ut for 20.001 kroner eller mer, må du skatte av hele beløpet, forklarer Nilsen.
Skal du for eksempel leie ut boligen din i tre måneder vil det derfor lønne seg å ta 6500 kroner i måneden i leie, selv om du kanskje kunne fått 7000 kroner. Dette fordi du da til sammen får under 20.000 kroner, og slipper å skatte av beløpet.
– Skattesatsen er 28 prosent. Derfor vil det lønne seg å få 19.500 kroner for perioden uten å skatte, enn å få 21.000 kroner for samme periode, men måtte betale inntil 5880 korner i skatt, eksemplifiserer hun.
Skatter du av hele utleiebeløpet, kan du få fradrag for utgiftene du har hatt i utleieperioden.
– Fradragene kan for eksempel være for fellesutgifter til sameiet, filing av flere sett med nøkler eller andre løpende utgifter som kabel-tv, legger Nilsen til.
Endring fra 2012
Skattemessig betyr begrepet tomannsbolig at det er to boenheter som begge er store nok til å huse en familie.
– Normalt vil de ha et areal på minst 40 kvadratmeter, og det skal kunne bo et par med et barn der. Er det to slike familieenheter er det en tomannsbolig, forklarer Gry Nilsen.
For hele resten av 2011 er det gunstige utleieregler for tomannsboliger, da du ikke er bundet av 50-prosentsregelen.
Du kan per i dag leie ut inntil 50 prosent av den delen du selv bor i, og hele den andre delen i tillegg.
Da kan du ende opp med store skattefrie leieinntekter.
– Fra 2012 følger tomannsboliger den vanlige 50-prosentsregelen, samme regel som for eneboliger. Du ser hele boligen under ett, og kan for eksempel bo i den ene delen og leie ut den andre, opplyser skatteeksperten.
Vel og merke så lenge du bor i minst halvparten av utleieverdien selv.
–Hvis dette er et typisk 60-talls hus, med en sokkeletasje som delvis er uten vindu, vil leieverdi per kvadratmeter være lavere for sokkeletasjen enn for 2. etasje. Selv om boenhetene er like store, er det andre etasje (hovedetasjen) som har størst leieverdi, eksemplifiserer Nilsen.
Hovedetasjen kan leies ut for 15.000 kroner per måned, mens sokkeletasjen er det ikke mulig å få mer enn 12.000 i måneden for.
– Det har altså ingen betydning hva leien reelt er, det avgjørende er leieverdien. Her må eier bo i hovedetasjen selv, og leie ut sokkeletasjen for å kunne leie ut skattefritt, legger hun til.
Er det tre eller flere boenheter i boligen, er det en flermannsbolig. Også et hus med to familieleiligheter, og en (mindre) hybelleilighet er vanligvis en flermannsbolig. Da er leieinntektene alltid skattepliktige.
– Eier du en flermannsbolig må du skatte av alle leieinntekter uansett, understreker hun.
Hvert hus for seg
Hvert hus på en eiendom skal i utgangspunktet vurderes hver for seg, men for eksempel en garasje, eller andre bygg du bruker selv for eksempel til lagring, regnes likevel med som en del av boligen.
Da kan du leie ut skattefritt på vanlig måte, hvis du for eksempel har en utleiedel over garasjen.
– Det samme gjelder for en bondegård. Der ser man også hvert hus for seg, men for bygg familien selv bruker, for eksempel til lagring, kan du ha skattefri utleie i etasjen over. Men hvis bygget kun brukes til utleie, er leieinntektene skattepliktige, sier Nilsen.
Du må også skille mellom boligutleie for privatpersoner og boligutleie som går under næring.
– Har du en vanlig utleieenhet du ikke selv bor i må du skatte av inntektene. Har du mer omfattende leievirksomhet regnes det som næring. Fem enheter eller flere regnes som næring og da er skattesatsen inntil 51 prosent, påpeker hun.
10.000 skattefritt på hytter
På en hytte du bruker selv er de første 10.000 kronene skattefrie.
For alt over 10.000 kroner må du skatte av 85 prosent av dem.
– Det betyr at leier du ut for 20.000 kroner må du skatte av 8500 kroner. Da er utgiftene dine lagt inn, og de får du ikke fradrag for, presiserer Nilsen.
Hvis du ikke bruker hytta selv er det vanlig skatteplikt fra første krone, men da får du til gjengjeld fradrag for alle utgifter.
Leier du ut en feriebolig i utlandet er det de samme reglene som gjelder, men sjekk også hvilke regler som gjelder i det landet boligen ligger i.
– Det varierer etter land om du skal ta med leieinntekten i norsk selvangivelse eller ikke. Leieinntekter fra feriebolig i Spania skal tas med i norsk selvangivelse, mens inntekter fra for eksempel Italia ikke er skattepliktige i Norge, avslutter Gry Nilsen fra Skattebetalerforeningen.
