Myk landing for boligmarkedet

Det er ingen boligboble som kommer til å sprekke. I stedet går vi mot en myk landing, skriver Kjersti Haugland i DNB.

Boligprovisjon
Foto: Larsen, Håkon Mosvold / SCANPIX

Én etter én sprakk boligboblene på tampen av 2000-tallet. Sprekken i USA utløste finanskrisen, og siden har fallet i boligpriser- og bygging vært dramatisk og langvarig også i Storbritannia, Spania, Irland og Danmark.

Slike krakk gir alvorlige ringvirkninger: Forbrukerne strammer kraftig inn, noe som gir svikt i bedriftenes inntjening med påfølgende konkurser og oppgang arbeidsledigheten. Det fører til enda mer forsiktige forbrukere. Banker får økte tap og problemer med sin finansiering.

LES OGSÅ: Er det virkelig gunstig å investere i dyr bolig?

Norge - den siste boblen?

Er Norge «den siste boblen»? Norske boligprisene vokste nærmest kontinuerlig fra og med 1993, og siden 2000 har gjennomsnittlig vekst vært på 8 prosent. Etter et par år med virkelig høy temperatur i boligmarkedet begynte Norges Banks renteøkninger å bite. Boligprisene falt med 10 prosent fra sommeren 2007 til desember 2008, da rentene ble kuttet raskt og mye som følge av den internasjonale krisen.

Vi i DNB Markets tviler på bobleteorien. Vi tror det er andre, gode grunner bak prisveksten.

Kjersti Haugland, seniorøkonom

Siden den tid har boligprisene steget videre, til stadig nye rekordnivåer. I år 2000 kostet den norske gjennomsnittsboligen 13 000 kroner per kvadratmeteren. I 2012 kostet den nesten 30 000.

Vi i DNB Markets tviler på bobleteorien. En boble er en selvoppfyllende profeti: Boligprisene stiger fordi vi tror at boligprisene kommer til å stige videre. Vi tror det er andre, gode grunner bak prisveksten. Den viktigste er en sterk utvikling i kjøpekraften til norske boligeiere, og oljen er nøkkelen til å forstå hvordan dette har vært mulig.

FØLG DEBATTEN: Ytring på Facebook

Knapphet på boliger

Nasjonens lønnsomhet løftet seg som følge av at prisen på olje, vår desidert viktigste eksportvare, ble mer enn firedoblet fra 2002 til 2012. Mange bedrifters lønnsevne har vært høy, og vi har hatt en særnorsk høy lønnsvekst. Arbeidsledigheten har vært lav og stabil. Norge opplevde dessuten det samme som resten av den industrialiserte verden: Lav prisvekst og lave renter. Til sammen ga dette høy vekst i kjøpekraften til norske husholdninger.

Knappheten på boliger er tydeligst i de områdene der tilflytningen har vært sterkest, nemlig på Østlandet og i Stavangerregionen.

Kjersti Haugland, seniorøkonom

De siste årene har en knapp tilbudsside også bidratt. Etter at tidligere østblokkland gikk inn i EU i 2004, opplevde Norge en tiltakende strøm av arbeidssøkere. Fra 2007 har antall husholdninger økt med gjennomsnittlig 34 000 i året. Det ble ikke fulgt opp av økt boligbygging – tvert i mot. I underkant av 22 000 boliger ble ferdigstilt årlig frem til 2011. I fjor tok byggingen seg endelig opp, men det tar tid før disse blir ferdigstilte. Knappheten på boliger er tydeligst i de områdene der tilflytningen har vært sterkest, nemlig på Østlandet og i Stavangerregionen.

LES OGSÅ: - Dansk boligboble er eiernes skyld

Annerledeslandet også her

Norge er et annerledesland, og boligprisutviklingen er speilbildet av dette. Inntektene fra oljevirksomheten har gitt oss knallsterke statsfinanser, som ga politikerne handlingsrom til å bruke store pengesummer over budsjettene for å dempe nedturen i 2009.

Det virket. Enda viktigere: Oljesektorens etterspørsel etter innsats- og investeringsvarer og tjenester gir verdifulle vekstimpulser til store deler av fastlandsøkonomien. Som følge av en vedvarende svært høy oljepris har investeringene økt kraftig, og i år overstiger de 200 milliarder kroner for første gang.

Vi når toppen neste år

Impulsene fra oljesektoren og fravær av innstramning på offentlige budsjetter er hovedgrunnen til at norsk økonomi i fjor skjøt fart og gikk inn i en høykonjunktur, mens store deler av Europa opplevde et nytt tilbakeslag. En fortsatt lav rente og høye lønnsoppgjør, i kombinasjon med knappheten på boliger, førte med seg en boligprisoppgang på 7,7 prosent. Med enda et godt inntektsår og samme lave rente ligger det an til en oppgang på 7,5 prosent i år.

Neste år tror vi boligprisene når toppen, for så å avta i årene deretter.

Kjersti Haugland, seniorøkonom

Neste år tror vi boligprisene når toppen, for så å avta i årene deretter. Det speiler vår tro på at oljesektorens betydning som vekstdriver vil minske fremover, som følge av en lavere oljepris og et allerede svært høyt investeringsnivå. Det vil bidra til at inntektsveksten avtar og til at arbeidsledigheten gradvis øker. Fra slutten av neste år venter vi dessuten at Norges Bank setter i gang med sin lenge planlagte rentehevingsprosess.

FØLG DEBATTEN: @NRKYtring på Twitter

Inn for (myk) landing

Strengere krav til bankene fra myndighetenes side bidrar også til å kjøle ned boligmarkedet. I 2011 innførte Finanstilsynet retningslinjer som innebar at boligkjøperen skal stille med15 prosent egenkapital, at man skal tåle en renteoppgang på 5 prosentpoeng fra dagens nivå, og at det skal være vanskeligere å få avdragsfritt lån. Siden har de varslet en tettere oppfølging av bankene for å sikre at retningslinjene blir etterlevd. Strengere kapitalkrav til bankene er også på trappene, noe som også fører med seg dyrere og vanskeligere lånetilgang for kundene.

Kort oppsummert: Dagens boligprisnivå er et resultat av sterkere drivere i norsk økonomi. Når disse snur, snur boligmarkedet. Om vi har rett, ligger det an til en myk landing.