For rundt 20 år siden steg boligprisene i mange land mer enn noen gang. I hvert land var det eksperter og fagfolk som forsikret at alt var annerledes denne gangen, at fundamentale, bunnsolide forhold forklarte veksten. Så begynte prisene å falle i Irland, England, Danmark, Island og så videre. Andre steder fortsatte veksten – og der fortsatte også ekspertene å si at prisveksten var uproblematisk og sunn.
LES OGSÅ: Myk landing for boligmarkedet
Sunn fornuft?
I en viss forstand er ikke boligprisene noe hokus pokus. Her og nå har vi de boligene vi har, og det tar tid å bygge flere. Prisene bestemmes derfor av hvor mye folk er villige til å betale for de boligene vi allerede sitter med. Når folk blir flere og rikere betyr det en økt etterspørsel etter boligtjenester. Folk vil ha flere kvadratmeter, flytte tidligere hjemmefra, ha bedre bostandard eller -område.
LES: Fogh Rasmussen om boligboblen: – Det er boligeiernes egen skyld
Men når «alle» ser at boligprisene har steget i lang tid og «alle» er trygge på at dette vil fortsette (se figur 4), kommer et annet element inn: Det blir fornuftig å kjøpe bolig. Å ta opp maks lån i banken og kjøpe den dyreste boligen du kan er bare sunn fornuft. «Alle» vet at boliglån lønner seg, at det er gunstig å forte seg inn i markedet, at verdistigningen gir egenkapital til dyrere bolig om noen år.
Regnestykket gjelder for alle
Regnestykket er klart: Det er ikke store boligprisveksten som skal til før rentefradrag på skatten, lav boligbeskatning og skattefri gevinst fra fremtidig salg sørger for at boligkjøp gir god avkastning. Så god at det lønner seg å ta opp det du kan i lån for å kjøpe det dyreste banken tillater.
LES: Boligopprør blant ungdommen
Problemet er bare at dette regnestykket gjelder for alle, ikke bare deg. Og siden antallet boliger er gitt på kort sikt og vokser sakte, blir resultatet et «våpenkappløp» der alle løper til banken og låner det de kan for å overby andre som ikke fikk låne like mye. Gjeldsveksten tar av. Husholdningsgjelden er rundt tredoblet siden tidlig på 1990-tallet, selv korrigert for prisstigning, og boligprisene vokser til himmels på en voksende bunke gjeldsbrev. «Ser du», jubler alle, «det er gunstig å investere i bolig. Nå mer enn noen gang». Men dette er feil.
LES: – Vi har trolig en boligboble
På lang sikt
Selvsagt er det gunstig å investere i boliger så lenge realprisene vokser, forutsatt at du kommer deg ut av markedet før prisene går ned. Men lånene vi tar opp, har løpetid på over 20 år, og en del satser på avdragsfrie lån eller rammelån i håp om at boligprisveksten skal ta seg av nedbetalingen. Ser man på investeringen som en langsiktig investering, er man nødt til å tenke over hva som bestemmer boligprisene på lang sikt. Boligmengden er det den er på kort sikt, men på lang sikt bygger vi mer.
Boligbyggingen øker så lenge boligprisene er høyere enn kostnaden av tomt og bygging. Og dette er tilfelle: Byggebransjen har stadig flere ansatte, flere faglærte, flere utenlandske firma, og mange flere byggeprosjekter til enhver tid. Dette er sikre tegn på at boligprisene er høyere enn kostnadene på nye. Veksten vil fortsette til prisene faller, eller til vi stanger i en knapphetsfaktor som gjør byggekostnadene permanent høyere.
LES: Vil ha 50-tallets boligpolitikk tilbake
Uten høyhus
Dette vil neppe skje med arbeidskraft, byggematerialer og maskineri. Her kan vi utdanne, utvinne og produsere oss ut av flaskehalser. Eneste muligheten er tomt – og plass mangler vi foreløpig ikke i Norge- selv ikke om folk bare vil bo sentralt. Med overkommelig fortetning uten store høyhus, kunne selv sentrale deler av Oslo by bosatt mer enn dobbelt så mange. På lengre sikt kan infrastruktur utbedres, og med ett strekker den faktiske Oslo-byen seg godt inn over i Akershus.
FØLG DEBATTEN: Ytring på Twitter
Dermed «vet» vi hva som vil måtte skje på sikt: Boligprisene, justert for inflasjon, må nedover. Det vi ikke vet er når det vil skje, hva som vil utløse det og hvor raskt det vil skje. Dette avhenger også av hvor mye dyrere bolig folk har kjøpt seg fordi dette virker gunstig. En pekepinn får vi ved å sammenligne prisene på å eie og å leie. Er det bare plass, lokalisering og standard du er ute etter, kan du i prinsippet også leie. For å nyte godt av prisveksten må du eie. Tallene viser at eieprisen aldri har ligget høyere i forhold til leieprisen enn den gjør i dag. Det tyder på at prisvekst, og ikke bare boligtjenester, er et viktig motiv.
Stabile boligpriser
Men, sukker du kanskje, «alle» vet jo at det på lang sikt alltid lønner seg å eie. Men det stemmer heller ikke. Boliger selges gjerne med flere års mellomrom, og det er sjelden prisfallet drar kronebeløpet ned så mye som inflasjonen har blåst det opp. Du selger typisk for flere kroner enn du kjøpte for, men kronene er mindre verdt.
Tar man hensyn til dette er boligprisene overraskende stabile, enten man ser på Norge i et hundreårsperspektiv eller flere hundre år gamle boligstrøk i Amsterdam (figur 1 her). Det bare føles ikke sånn. I et nytt forskningsarbeid vises det at dansker vurderer den samme boliginvesteringen som langt mer gunstig hvis den skjer i en periode der vi har inflasjon, selv om det står klart og tydelig hva inflasjonen er.
FØLG DEBATTEN: Ytring på Facebook
Stopp opp
Selv tap vurderes som gunstig av mange så lenge det tilsløres av generell prisvekst. Feilslutningen er litt svakere blant høyt utdannede, men det forskerne kaller kognitiv refleksivitet virker viktigere enn intelligens. I hvilken grad stopper du opp og sjekker om svarene magefølelsen din slenger frem er riktige?
Det er alt jeg ber deg gjøre. Stoppe opp og tenke deg om. Ja, prisene vokser, og ja, det er mange eksperter som sier at dette er sunt og bra og vil fortsette, men hvis alle prøver å kjøpe større og mer sentrale boliger så blir vi ikke alle rike. Vi får bare, til slutt, flere store og sentrale boliger.
