Etter flere år med en voldsom vekst i boligprisene, har vi fått et skifte i markedet. Siden sommerferien har prisene pekt nedover, og de fleste forståsegpåere forventer videre prisfall. For førstegangskjøpere er det en forbedret situasjon, men for boligeiere trenger det heller ikke være dårlig nytt. Likevel går mange nordmenn nå med en bekymret rynke i panna.
Når du først er inne på boligmarkedet, så skal du som regel ikke kvitte deg med boligen uten å kjøpe en ny. Du kjøper og selger i samme marked. I denne kjøps- og salgssituasjonen befinner de fleste av oss bare noen ganske få ganger i livet, men hvor vi skal omsette for flere millioner kroner de få gangene det skjer. Det sier seg selv at dette blir mye for folk flest, og at følelser blir satt i sving.
Mandag klokken 12 stiller sjeføkonom Roger Bjørnstad til nettmøte om boligprisene. Du kan sende inn dine spørsmål allerede nå.
Mange blir usikre
Selvsagt påvirkes boligprisene av en rekke forhold som kan forklares med økonomisk teori. De to viktigste driverne er arbeidsledighet og rente. Andre forhold som påvirker boligprisene, er boligutbygging, urbanisering, befolkningsutvikling, lønnsvekst, tilgang til lån og generell prisvekst. Du kan selvsagt ikke kjøpe bolig uten å ha finansieringen i orden, og inntekten din avgjør hvor stor gjeld du kan betjene.
Men vi som skal ut og kjøpe og selge, vi påvirkes også i høyeste grad av historiene til andre. Og de siste årene har disse historiene stort sett handlet om hvor mye boligen har steget i verdi, eller hvor mye naboen har greid å selge over takst. Det å slå takstmannen har nærmest blitt et bevis på at du er en vinner i boligmarkedet, og media har ukentlig slått stort opp hvor mye folk tjener på bolig.
Dermed er det heller ikke rart at mange blir usikre nå, i et marked hvor forventninger til pris spiller en betydelig rolle. Daglig leser vi nå at boligprisene skal ned, og mange – meg selv inkludert – gir råd om å selge før du kjøper, slik at du sikkert vet hva du har av egenkapital til neste bolig. Problemet blir selvsagt at jo flere som følger dette rådet, desto mindre blir etterspørselen i en mellomperiode.
Jeg tror vi er i en slik mellomperiode nå, hvor omsetningen faller og det er et rekordstort antall til salgs-annonser på Finn.no. Og idet vi tror at prisene skal falle, så er vi ikke lenger villige til å betale hva megler har satt som prisantydning, men venter i stedet på en lavere pris. Bankene på sin side justerer ned forventningene sine og tilbyr mindre i lån, slik at du og jeg får mindre å kjøpe for. Det er i tider som dette det er viktig å gå fra emosjonell til rasjonell.
FØLG DEBATTEN: NRK Ytring på Facebook.
Mer bolig for pengene
Har du mye lån samtidig som boligprisene faller mye, kan du ende i en situasjon hvor du står uten egenkapital til din neste bolig. Det er en lite gunstig situasjon å befinne seg i, men det er ingen grunn til panikk nå. Med en gjeldsgrad på mer enn 75–80 prosent av boligens verdi vil det rasjonelle være å forsøke å betale ned så mye gjeld som mulig nå mens renten fortsatt er lav og heller utsette planene om å flytte. Selv om vi ser tendenser til svakt stigende rente, kan vi regne med nokså lav rente også de nærmeste årene, noe som gir større mulighet til å kvitte seg med gjeld.
Er du derimot i en situasjon hvor du ikke trenger å bytte bolig i nærmeste fremtid, vil et boligprisfall på 10–20 prosent ikke være noe som helst problem for deg og din situasjon. Gitt at du har en sikker jobb og inntekt, har et prisfall på boligen liten praktisk betydning. Det er gjeldsgraden din og ikke gjelden som endrer seg – du skal fortsatt betjene det samme lånet.
Fremstillingen om at stigende boligpriser er noe å sprette champagnekorken for, er utbredt, men også misvisende for veldig mange av oss. Det som skjer når boligprisene stiger, er at folk låner mer i den tro at de har blitt rikere, mens boligen er den samme som før. Det du egentlig har oppnådd, er å skaffe deg mer gjeld. Kjøper du bolig som en langsiktig investering som du skal eie resten av livet, så kan du glede deg over en kraftig boligprisvekst. Hvis du derimot, som veldig mange andre, er på jakt etter en større og dyrere bolig om få år, så har kanskje din tid kommet nå. I stedet for å bli med boligprisene ned i depresjonen, så se på dette som den muligheten det faktisk er, nemlig å få mer bolig for pengene.
FØLG DEBATTEN: @NRKYtring på Twitter.
Sunn økonomi
På lang sikt er det normalt mer lønnsomt å eie bolig enn å leie, dels fordi norske skatteregler favoriserer eie fremfor leie. Du får skattefradrag for rentekostnader, men ikke for husleie. Salgsgevinsten er skattefri, og formueskatten lav. På virkelig lang sikt kan du regne med at boligprisene i gjennomsnitt stiger med den generelle prisstigningen i samfunnet, kanskje opp mot lønnsveksten.
Selv om boligprisene skulle ligge flatt eller falle svakt i noen år, vil jeg likevel anbefale folk som har økonomi til det og behov for en ny bolig å kjøpe. Ikke nødvendigvis raskt, men i løpet av et år eller to. Nå kan du bruke god tid på å finne en god bolig og gjøre et godt kjøp. I oppgangstider er det lett å la seg rive med, kjøpe for dyrt og kanskje til og med ende opp med feil bolig. Får vi et realt boligkrakk de nærmeste årene, med 30 prosent fall eller mer, er selvsagt mitt råd galt. Men de færreste tror på et boligkrakk nå. Til det er norsk økonomi totalt sett for sunn.
En liten nedgang i boligprisene kan dessuten ha en sunn bieffekt i et samfunn hvor åtte av ti eier egen bolig, nemlig at vi slutter å se på boligen vår som en gedigen sparebøsse. Når vi nå får en utflating, kanskje til og med en nedgang i boligprisene, kan dette være en grei påminnelse om at vi ikke kan forvente en varig sterk boligprisvekst lik den vi har hatt de siste årene. Boligen alene kan ikke fikse pensjons- og spareutfordringen mange vil stå overfor i tiden som kommer. Det er i tider som dette vi er tjent med å legge avisoverskriftene til side og la fornuften vinne over følelsene.
