Gårdsdrømmen ble et mareritt – her er ekspertenes råd

Nylig fortalte NRK om et ungt par i Midt-Telemark som kjøpte småbruk, men fikk avslag på konsesjonssøknaden fordi prisen var for høy og huset i for dårlig stand.

På småbruk og gårder må kommunen gi tillatelse, såkalt konsesjon, til å bo og drive gårdsbruket.

Onsdag fikk paret likevel konsesjon da planutvalget i kommunen snudde i klagebehandlingen.

Kine Nilssen og mannen havnet i en liknende situasjon da de kjøpte Åsheim gård i Midtre Gauldal for et år siden.

Nå advarer de andre.

– Vi hadde til og med en landbruksrådgiver som gikk gjennom prospektet før budgivning, og han forsto heller ikke at vi sto med risikoen for priskontroll, sier Nilssen.

– Uholdbar risiko

For salg av landbrukseiendommer over en viss størrelse, skal det etter loven gjennomføres priskontroll dersom prisen er over 3,5 millioner kroner. Det skal sikre forsvarlig prisvekst på landbrukseiendommer.

Dersom kommunen sier nei til konsesjonssøknaden fordi prisen er for høy, kan kjøper bli tvunget til å selge videre med milliontap.

Paret i Trøndelag forsto ikke at de satt med hele risikoen før etter at de hadde vunnet budrunden.

– Da ville vi aldri bydd. Vi visste at priskontroll kunne være en del av konsesjonen, men tolket det som at vi måtte betale prisen som ble bestemt av landbruksmyndighet om den ikke gikk gjennom priskontrollen. Vi er et ungt par med små barn og en slik risiko er uholdbar, sier hun.

Klager på saken

Paret i Midtre Gauldal mener megleren i Koppang landbruksmegling ikke opplyste om risikoen og skal ha uttalt at konsesjonssøknaden var en ren formalitet.

De klager nå saken inn til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.

Koppang landbruksmegling heter nå Landkreditt Eiendom. De sier hovedregelen etter konsesjonsloven er at kjøperen har konsesjonsrisikoen.

– Vi er opptatt av å jobbe godt innenfor gjeldende lover og regler og Landkreditt Eiendom forholder seg til hovedregelen, sier daglig leder Pål Lauritzen.

Dele risiko

Advokat og høgskolelektor ved BI, Terje Bergem, sier at det er god meglerskikk å dele konsesjonsrisiko mellom kjøper og selger ved at handelen betinges av at prisen aksepteres.

Norges Eiendomsmeglingsforbunds standardkontrakt for landbrukseiendom legger opp til en slik deling.

– Dersom kommunen ikke aksepterer prisen fordi den er for høy, har selger i realiteten fått «for mye» betalt. Da framstår det litt underlig at kjøper skal bære den økonomiske risikoen for dette, sier Bergem.

I tilfeller der større bruk med drift selges, kan det være riktig å legge all risiko på kjøper, mener advokaten.

Men for mindre landbrukseiendommer der kjøper normalt er en «alminnelig forbruker», er Bergem er skeptisk til at kjøper skal bære risikoen i sin helhet. Da må megler opplyse tydelig hva risikoen er, spesielt dersom det er en reell fare for at konsesjon kan bli nektet etter priskontroll, mener han.

Bergem har vært kritisk til praksisen til Koppang landbruksmegling, som er de største i Norge på salg av landbrukseiendommer.

Han mener likevel at informasjonen om kjøpers risiko har blitt mer utfyllende de siste årene.

– Mitt råd er å lese salgsoppgaven nøye. Og kanskje utfordre megler på den reelle risikoen for at konsesjon kan bli nektet på grunn av for høy pris der kjøper bærer hele risikoen. Man står også fritt til å kontakte kommunen, sier advokaten.

Ikke vanlig

Landbruksrådgiver Ola Husby i Sparebanken 1 Midt Norge ble engasjert av paret i Midtre Gauldal. Han mener at det ikke er vanlig å legge risikoen på kjøper.

– Vanlig praksis er at selger sitter med risikoen. Det er med bakgrunn i tvilstilfeller om hvor mye gårdene er verdt. Det er ikke naturlig at unge par som skal inn i næringen, skal sitte med den risikoen, i tillegg til annen risiko ved å kjøpe en gård, sier han.

Husby mener meglere må ta hensyn til at kjøpere ikke er en profesjonell part.

– Det er et regelverk som kan være vanskelig å forstå, også for profesjonelle. En profesjonell part bør beskrive det veldig tydelig i salgsoppgaven, men også poengtere risikoen muntlig på visning eller i samtale med aktuelle kjøpere, mener Husby.

Han oppfordrer folk som ønsker å kjøpe småbruk, om å sette seg godt inn i regelverket før de gir bud.

«En apekatt kan få konsesjon»

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har behandlet fire klagesaker de ti siste årene hvor opplysninger knyttet til konsesjonsrisiko har vært et tema.

Koppang Landbruks- og næringsmegling har vært innklaget i to av sakene. I begge fikk klager medhold.

I en klagesak fra desember 2017 ble det opplyst i salgsoppgaven at det var kjøperens risiko og kostnad å få konsesjon, men klageren følte seg lurt.

På fellesvisningen ga megleren uttrykk for at konsesjon ikke var noe problem, og at en «apekatt» kan få konsesjon, ifølge klagen.

Reklamasjonsnemnda konkluderte med at Koppang landbruksmegling hadde opptrådt i strid med god meglerskikk. De måtte erstatte klageren 750 000 kroner.

Ulik praksis

Landkreditt Eiendom sier de er opptatt av at kjøpere er godt innforstått med konsesjonsrisikoen. Og at de har med informasjon om dette som standard i salgsoppgavene.

– En kjøper er pliktig til å sette seg inn i salgsoppgaven, men vi oppfordrer i tillegg alle som ønsker ytterligere informasjon til å ta kontakt, slik at vi kan hjelpe dem best mulig. Vi har ukentlig samtaler med interessenter om temaet konsesjonsrisiko, sier Pål Lauritzen.

– Vi jobber stadig for å bli bedre og tilbakemeldingene vi får her, er naturligvis noe vi vil ta med oss og diskutere internt for å se om noe kan gjøres bedre, sier han.

Landkreditt Eiendom mener det er ulik praksis i forskjellige deler av landet når det gjelder fordelingen av konsesjonsrisiko.

– Vår praksis er over tid blitt godt utbredt de fleste steder på stor-Østlandet, men foreløpig ikke hele landet, sier Lauritzen.

Han vil ikke kommentere konkrete saker som har vært i Reklamasjonsnemnda, eller uttalelsen om at en apekatt kan få konsesjon.

– På generelt grunnlag tar vi avstand fra slike uttalelser. Vår policy er at vi skal være redelige og etterleve vår opplysningsplikt på en skikkelig måte, sier han.

– Undergraver poenget

Paret i Midtre Gauldal fikk til slutt konsesjon, men ønsker å advare andre unge par mot å havne i samme situasjon.

– Vi kjenner igjen den fortvila følelsen når man etter budaksept blir gjort oppmerksomme på hvilken enorm risiko man har påtatt seg, sier Kine Nilssen.

Hun reagerer på at ansvaret for priskontroll gis til kjøper.

– Det undergraver hele poenget med priskontrollen. Målet er at gårdsbruk ikke selges til for høy pris. Vi ga et bud med grunnlag i landbrukstaksten og det virker urimelig at vi som kjøpere, får ansvar for om landbrukstaksten er riktig, sier hun.