«Eiendom er alt» sies det i dagligvarebransjen.

Den består i hovedsak av Rema, Coop og Norgesgruppen.

Skal det bli milliarder av å selge melk og brød, må butikkjedene mestre kunsten å få tak i eksklusive lokaler i folkerike strøk.

Kremlokalene blir det ikke flere av. I en årrekke har matgigantene vært i en heftig kamp om attraktive eiendommer. Målet er å stjele kunder fra hverandre.

– Manglende tilgang til gode lokaler er en viktig grunn til at konkurransen i dagligvaremarkedet er dårlig, sier konkurransedirektør Tina Søreide til NRK.

Aktørene er mektige og pengesterke. I det skjulte jobber de strategisk for å styrke grepet om de mest folkerike områdene i landet.

NRK kan nå fortelle hva som skjedde da Rema ble hindret fra å etablere seg på en lukrativ tomt i hovedstaden.

Og hvordan Norgesgruppens markedsdominans i flere av landets mest folkerike områder er langt større enn det de nasjonale markedstallene viser.

Disse tallene har frem til nå ikke vært kjent for offentligheten.

Jerikoveien

Det er 24. oktober 2016. En gårdeier i Oslo er fortvilet. Han ville signere en utleieavtale med Rema 1000. I nabolokalene leide gårdeieren også ut til Kiwi, som eies av Norgesgruppen.

Snart skulle Jerikoveien få enda en butikk, en avkjørsel fra hovedfartsåren E6.

I tolvte time får Rema 1000 en e-post fra gårdeier. Den har NRK fått tak i.

E-posten beskriver kampen som utspilte seg i kulissene etter at Norgesgruppen ble klar over planene:

Gårdeieren beskriver videre hvordan Norgesgruppen prøvde flere strategier for å sabotere Remas etableringsplaner:

Først truet de med å avslutte eget Kiwi-samarbeid med gårdeier, så snart leieavtalen løp ut, beskriver e-posten.

Deretter tok de ifølge gårdeieren «en litt spansk en» ved å påstå at gårdeieren ikke hadde tillatelse til å leie ut til andre butikker. Det viste seg å være løgn.

Til slutt skal Norgesgruppen ha gitt klar beskjed om at uansett hvilken pris Rema var villig til å by for lokalet, ville de by over, ifølge e-posten.

Gårdeieren bekrefter til NRK at denne e-posten ble sendt. I dag har han en annen oppfatning av saken.

Han sier han «tok i litt» i e-posten.

– Jeg ble aldri på noe tidspunkt presset av Norgesgruppen eller andre i denne saken. Alt foregikk i full forståelse på hyggelig vis, skriver han til NRK.

Stein Rømmerud er kommunikasjonssjef i Norgesgruppen. Til NRK avviser han at Norgesgruppen opptrådte truende mot gårdeieren.

Ifølge Rømmerud kunne to butikker i Jerikoveien ført til at begge måtte legge ned, fordi det var for få kunder i området.

NRK har spurt om han har eksempler på at dette har skjedd andre steder. Rømmerud sier at det finnes eksempler.

– Jeg har ikke et ønske om å gå inn på konkrete butikker, av hensyn til de ansatte.

Norgesgruppen dominerer flere folkerike steder

Rema, Coop og Norgesgruppen har fått mer makt utover 2000-tallet etter både Lidl og Ica forsvant fra det norske markedet.

Ingen nye aktører har kommet inn.

– Gode lokaler er veldig viktig for de som driver butikk. Og så ser vi at det er mangel på tilgang til sånne gode lokaler, sier konkurransedirektør Tina Søreide.

– Og faktisk så er det flere dagligvarekjeder som har sagt at akkurat det er en grunn til at de synes det er vanskelig å etablere seg i det norske markedet, sier hun.

Kampen om eiendommene foregår med mange forskjellige eiendomsselskaper involvert, viser NRKs kartlegging.

Konkurransemyndighetene mener få aktører og maktkonsentrasjon er én av flere årsaker til at nordmenn har mindre å velge mellom i butikkhyllene, samtidig som prisene i Norge er høyere enn i andre nordiske land, ifølge regjeringen.

Til sammen solgte dagligvareaktørene mat og drikke for 208 milliarder kroner i fjor, ifølge analysebyrået NielsenIQ.

Norgesgruppen hadde i 2021 en markedsandel på 44 prosent. Deretter følger Coop med 29,7 prosent og Rema med 22,9 prosent. Bunnpris har i dag knappe 3,4 prosent markedsandel i hele landet, ifølge Nielsen IQ.

Men lokalt kan andelene vise en langt sterkere markedsdominans.

NRK har fått tilgang til ferske beregninger fra Prognosesenteret. De viser at Norgesgruppen i stor grad dominerer flere av de tettest befolkede områdene i landet.

I 136 norske kommuner har Norgesgruppen over 50 prosent markedsandel. Det bor nærmere 1,7 millioner mennesker i disse kommunene.

I flere norske byer sentralt på Østlandet har Norgesgruppen dominerende markedsandeler:

• Kongsberg: 78,1 prosent
• Bærum: 67,7 prosent
• Tønsberg: 67,3 prosent
• Hamar: 67 prosent
• Skien: 66,8 prosent
• Porsgrunn: 64,1 prosent
• Drammen: 63,5 prosent
• Horten: 63,3 prosent
• Sandefjord: 63,3 prosent
• Lillehammer: 63,2 prosent

I syv av de gamle norske fylkene har Norgesgruppen nå over 50 prosent markedsandel:

– Er det områder i landet der Norgesgruppen er blitt for store?

– Nei, vi mener jo at konkurransen er hard og sunn. Vi vil jo selvfølgelig alltid jobbe for å lykkes. Og det måler jo vi ved å se om kundene kommer inn i våre butikker eller ikke, sier Stein Rømmerud i Norgesgruppen.

Han påpeker at det er store lokale variasjoner. Og at det finnes kommuner der Norgesgruppen ikke har en eneste butikk.

– Det er mest viktig for oss å gjøre en god jobb der det bor mest folk, sier Rømmerud.

Coop har en markedsandel på over 50 prosent i 100 kommuner. Det er mindre kommuner, hvor det til sammen bor under 500.000. Rema er størst i 11 mindre kommuner, som Karasjok og Båtsfjord.

I Jerikoveien i Oslo fikk ikke Rema etablert seg. Men kampen om eiendom foregår på flere måter.

Leieavtalene

Vi skal tilbake til 2014. Den svenskeide dagligvarekjeden ICA ville ut av det norske markedet. Over hele landet åpnes en sjelden mulighet til å få tak i mange spennende lokaler.

Alle de store aktørene var interessert i å kjøpe selve butikkene, som har leieavtaler. Etter flere runder frem og tilbake, endte det med at Coop får overta 550 av butikkene.

Men ICA skal også selge butikklokalene. Like etter Coop overtar driften av selve butikkene, får eiendomsfondet Union kjøpe lokalene som framover vil leie ut til Coop.

Kort tid etter avslører Dagens Næringsliv at Johannsson-familien, eiere av Norgesgruppen, har kjøpt seg opp i Union. Johannsson-familien får en eierandel på 9,8 prosent av fondet Union Real Estate Fund.

Totalt eier da fondet 53 eiendommer der Coop nå har blitt leietaker.

Etter hvert får Coop innblikk i en dypt bevart hemmelighet.

Coop får ved en tilfeldighet vite at Norgesgruppen i kontrakter med Union har sikret seg rettigheter til å overta leiekontraktene når de på sikt utgår. Dette kalles på fagspråket opptrinnsrett.

Det gir Norgesgruppen rett til å overta lokalet når leiekontrakten til Coop utgår.

I dag frykter Coop å miste 38 butikker til Norgesgruppen, når leiekontraktene deres utgår.

NRK har sett noen av disse kontraktene, som nettopp stadfester at NG, altså Norgesgruppen, har rett til å overta butikklokalet:

Den første av de 38 leieavtalene utgår i 2028.

På sikt frykter Coop at Norgesgruppen vil ta over alle de 38 leieforholdene, og dermed vokse seg enda større.

Det har ikke lyktes NRK å få noen kommentar fra eiendomsselskapet Union. Norgesgruppen bekrefter til NRK at det dreier seg om 38 butikker.

– ICA skulle trekke seg ut av Norge. Og da gjorde vår eiendomsavdeling undersøkelser for å se om det nå er noen muligheter for å få tilgang på attraktive butikklokaler, forteller Rømmerud, og fortsetter:

– Og da så man at her er det muligheter for å signere langsiktige, fremtidige leieavtaler, og det var det man gjorde.

Norgesgruppen sier til NRK at de nå har gjennomgått kontraktene.

– Der Coop har opsjon til å fortsette leien så gjør de det, hvis de ønsker. I disse lokalene har de mange opsjoner etter hverandre, som fornyes for eksempel hvert femte år. Dersom de på et eller annet tidspunkt ikke har en opsjon om å forlenge leien, eller velger å ikke forlenge, og vi har en fremtidig leieavtale for samme lokale, så vil vi vurdere å etablere en av våre butikker der, sier Rømmerud.

Men Coop blir ikke beroliget av svaret.

– Dette bekrefter at bruk av opptrinnsrettavtaler kan begrense konkurransen, sier Ingvild Størksen, direktør for politikk og myndighetskontakt i Coop.

Eiendomsregistrene

Dagligvareaktørene kan også sette konkurrenter i sjakk ved å forby andre å starte butikk på diverse eiendommer. På fagspråket kalles dette negative servitutter.

En erklæring tinglyses på eiendommen. Den smeller juridisk igjen døren for at andre kan åpne butikk i lokalet.

Flere land har pekt på taktikken som skadelig for konkurransen.

Våren 2008 kom en rapport fra den britiske konkurransemyndigheten, som viste at det fantes rundt 30 problematiske negative servitutter i dagligvarebransjen. Der fulgte politikerne opp med et forbud i 2010.

Da Konkurransetilsynet i «lille» Norge skulle sjekke hvordan den sto til i dagligvarebransjen i 2020, viste tellingen nærmere 400 negative servitutter som utestenger konkurrenter, ifølge tall NRK har innhentet fra Konkurransetilsynet.

Seniorrådgiver Signe Abrahamsen i Konkurransetilsynet sier at de ikke har vurdert detaljene i alle tilfellene, men at funnene har gjort tilsynet bekymret.

– Stifting av negative servitutter er én måte kjedene kan hindre at konkurrenter får etablert seg. Vi ser at praksisen med bruk av servitutter blant dagligvarekjedene har pågått over flere år og i et betydelig omfang, sier hun til NRK.

Tilsynet har klart å identifisere aktørene også når rettighetshaveren, altså den som har stengt døren for konkurrenten, er ukjent i eiendomsregistrene.

Tallene er blitt levert til regjeringen, som har et mål om å endre reglene. Næringsdepartementet har gitt NRK en mer detaljert oversikt over omfanget.

Én av dagligvareaktørene er nemlig mest ivrig etter å ta i bruk taktikken med negative servitutter.

Coop hadde 197 negative servitutter registrert i 2020, nesten dobbelt så mye som Norgesgruppens 108, mens Rema hadde 59.

Coop har nettopp fått sett tallene, og jobber selv med å finne ut av omfanget. De har sett på en «avgrenset del av virksomheten», og funnet tre negative servitutter.

– Vi har etterspurt underlag for tallene, men har ikke fått tilgang til undersøkelsen NRK viser til. Derfor kan vi ikke kommentere tallene, eller hvilke selskaper og typer rettigheter som inngår i materialet, sier Ingvill Størksen, direktør for politikk og samfunnskontakt i Coop.

Skvisen i Skien

Skien er én av de folkerike strøkene i Telemark. Der har Norgesgruppen en markedsandel på 68,8 prosent, ifølge Prognosesenteret.

NRK har sett at et attraktivt lokale for konkurranse har fått tinglyst en erklæring som slår fast at kun Butikkpartner AS får lov til å etablere dagligvare der.

Butikkpartner AS drifter en rekke butikker for Skien under Norgesgruppen-paraplyen. De har ikke Rema- eller Coop-butikker.

Slik ser erklæringen ut i grunnboken:

Avisa Varden har tidligere omtalt saken.

Norgesgruppen avviser at de har vært involvert i saken med Butikkpartner AS.

– Men det står jo på hjemmesiden til Butikkpartner AS at de drifter en rekke butikker for nettopp Norgesgruppen. Hvorfor har ikke dere noen innblanding her da?

– Vi har mange selvstendige kjøpmenn over hele landet, i flere av kjedene våre, og de er selvstendige næringsdrivende. De driver sine egne selskap og har sine egne aksjer og har sine egne ansatte. Så de opererer jo på egen hånd, under en av merkeprofilene våre, sier Rømmerud i Norgesgruppen.

– Så dere har ingen rolle, selv når dette gagner dere som selskap?

– Nei, vi har ingen rolle i de lokale kontraktene som disse selvstendige kjøpmennene inngår. Men hvis de trenger råd, eller vi ser at det skjer på en måte som ikke er ryddig, da vil vi gå inn i dialog med de, sier han.

Butikkpartner AS avviser at heftelsen er gjort for å utestenge konkurrenter.

– Vi valgte å tinglyse en urådighet sånn at vi kunne ha god mulighet for å være med å starte matbutikk der senere dersom vi fikk behov for å selge eiendommen, skriver daglig leder Trine Riis Groven i Butikkpartner AS.

– Poenget for oss var først og fremst å ha mulighet for å være med hvis det skulle startes matbutikk der, ikke å forhindre andre, sier hun.

NRK har snakket med Rema, Coop og Norgesgruppen. Alle avviser at negative servitutter brukes for å begrense konkurransen.

– Årsaken til at man benytter en negativ servitutt er typisk å sikre egne investeringer, altså livsgrunnlaget for en egen nyetablering, sier Størksen i Coop.

Rema sier at de har brukt servitutter når de har forsøkt å etablere dagligvare, men ikke fått lov av myndighetene.

– Dette er fordi Rema har ønsket å etablere seg på punktet og således vil beholde muligheten hvis politikere og administrasjon skulle tillate dagligvare på et senere tidspunkt, sier administrerende direktør Henning Trangerud i Rema etablering.

Norgesgruppen forteller at de nylig har gått igjennom alle kontraktene sine. I denne prosessen skal de ha slettet de negative servituttene.

– Antallet negative servitutter som vi har nå kan telles på en hånd, sier Rømmerud i Norgesgruppen.

Går mot lovendring

Men regjeringen og Konkurransetilsynet er uenig med kjedene. De mener kampen om eiendommene med bruk av servitutter ødelegger for kundene og konkurransen.

NRK har fått innsyn i et internt notat Konkurransetilsynet nylig har sendt til regjeringen.

Der bekrefter tilsynet at bruken av negative servitutter er omfattende. Men de kan ikke slå ned på bruken med dagens regler:

«Det er tilsynets foreløpige vurdering at § 10 ikke er tilstrekkelig for å håndtere utfordringen knyttet til servitutter. Årsaken til dette er at servituttene berører svært mange lokale markeder.»

Derfor har regjeringen varslet at reglene må gjennomgås, og et høringsnotat er ventet før sommerferien.

Fikk ikke etablere seg

Tilbake i Jerikoveien i Oslo vant Norgesgruppen frem. Rema måtte droppe planene om å åpne butikk ved siden av Norgesgruppens Kiwi.

Ifølge e-posten som gårdeieren sendte til Rema i 2016, fryktet han at det ville få store konsekvenser for relasjonen han hadde til Norgesgruppen dersom han hadde åpnet nabolokalet for konkurrenten:

Men det ble aldri startet noen krig i Jerikoveien. I flere år sto lokalet tomt.

Nå har et treningssenter flyttet inn.

Gårdeieren er som nevnt av en annen oppfatning i dag, og avviser at han ble presset. Det avviser også Norgesgruppen.

Rettelse 10.00: Begrepet «utpressing» er tatt ut av ingressen.