Huset i skyggen av blokka

«Øya Sølyst er som et landskapsmaleri – en bynær oase der historie, frodighet og framtid nå utgjør ramme for et helt spesielt boligprosjekt».

Teksten over er hentet fra nettsidene til det som tidligere het Veidekke Eiendom, men nå har skiftet navn og eiere til Nordr Eiendom.

Over teksten er et bilde av hvordan den lille byøya Sølyst i Stavanger vil se ut om noen år. Med tre nye blokker med gress på taket rett ved sjøen, få minutter fra Stavanger sentrum. Men ser man nøye på bildet, dukker en enslig enebolig opp bak blokkene. Litt i høyden med et lite skogholt bak. Her bor ekteparet Elin Skeie og Glenn Morten Carlsen.

NRK møter dem på terrassen. Klokken er litt over 13 denne solrike høstdagen. På terrassen er det skygge.

– Vi hadde sol hele dagen og utsikt til Stavanger sentrum. Dette ser vi nå, sier Carlsen og peker på blokka noen meter fra eiendommen deres i sør.

Ekteparet forteller at de nærmest er sperret inne og knapt har mulighet til å rygge ut bilen fra garasjen.

– Vi har klaget til Fylkesmannen flere ganger. Til departementet. Til Sivilombudsmannen. Egentlig har du ikke en sjanse når en utbygger inngår avtaler med kommunen, sier Skeie.

Lekeplassen som var i veien

Den bitre striden mellom utbyggerne, kommunen og naboene handler ikke bare om at naboene ønsket å beholde utsikten og nærområdet slik det «alltid» har vært. Den handler også om hvordan de har blitt møtt av utbyggerne og kommunen.

Vi kaller utbyggeren for Veidekke, ettersom det var Veidekke som har vært involvert i saken. Nordr ble navnet først høsten 2020.

Det hele begynte da Veidekke kjøpte en om lag 10 dekar stor eiendom på Sølyst i 2013. Denne eiendommen hadde tidligere vært et gartneri, og var eid av en familie.

Nå skulle den bygges ut med blokker og rekkehus.

Men når man skal bygge ut et såpass stort område, kommer det noen krav til utbygger. Et av kravene var en kvartalslekeplass.

Kvartalslekeplassen skulle i denne sammenhengen være på om lag 1,5 dekar, altså cirka 15 prosent av det totale arealet Veidekke skulle bygge på.

Kommunikasjonen mellom Veidekke og kommunen fra tidlig i 2014 viser at Veidekke ville unngå å bruke så store deler av sitt areal på en lekeplass. De ville bruke området til boliger.

I e-poster fra kommunen sto det at de kunne være «smidige». Kommunale friområder kunne gjøre opp for en kvartalslekeplass.

Men da måtte jo kommunen få et tilgrensende friområde. Og slik startet prosessen.

Naboene mener Veidekke og kommunen har samarbeidet altfor tett.

– Det finnes et ord for det. Så lar vi det være med det, sier Carlsen.

Byttet eiendom med kommunen

For kommunen kunne også være smidige på andre områder. Opprinnelig var signalene fra byplanavdelingen at man kunne bygge ut eiendommen med maks tre etasjers blokker som ikke skilte seg for mye ut i landskapet. Men etter som årene gikk, endret planene seg.

Og slik gikk det til:

Det var samme familie som Veidekke hadde kjøpt boligarealet av som også eide friområdet. Normalt betaler kommunen i overkant av 20 kroner m² for friområder i eksproprieringssaker. Stavanger kommune hadde lenge ønsket å kjøpe friområdet, men det var altså Veidekke som kjøpte det av grunneieren og solgte det til kommunen. Stavanger kommune har i flere tiår kjøpt opp friområder som en del av kommunens omstridte Friområdeprosjekt.

Det ble inngått tre avtaler. En mellom Veidekke og grunneieren. En mellom Veidekke og kommunen. Og en mellom kommunen og grunneieren.

I sistnevnte avtale fikk grunneieren det kontraktsfestet at kommunen skal kompensere ham eller hans etterkommere hvis friområdet i fremtiden ble omregulert til boligareal, og dermed ble mye mer verdt.

Kommunen skulle kompensere, selv om det var Veidekke som kjøpte friområdet av grunneieren.

Men Veidekke, tapte de én million kroner på kjøpet og salget av friområdet?

Nei. For i tillegg til 500.000 kroner fikk Veidekke også overta to mindre områder av kommunen. Deler av dette ble omregulert til boligareal, og verdsatt til om lag 320.000. Totalt ble områdene kommunen overførte til Veidekke, verdsatt til over 500.000. Dermed ble totalprisen kommunen betalte over én million kroner for friområdet. Over 100 kroner for m². Om lag fem ganger mer enn det kommunen normalt betaler for friområder. I tillegg slapp Veidekke å bruke deler av sin eiendom til kvartalslekeplass. Det var en forutsetning i kontrakten Veidekke inngikk med kommunen for at sistnevnte skulle få friområdet til den avtalte prisen.

Det betydde flere boliger, og mer inntekt til Veidekke.

I dette sammendraget er det tilsynelatende bare vinnere.

Kommunen fikk tomten de ville ha for en pris de var villig til å betale. Grunneieren fikk bedre betalt av Veidekke enn det han sannsynligvis hadde fått fra kommunen. Veidekke fikk en tomt de knyttet sammen med tomten de allerede eide og fikk bygget ut rekkehus med adkomstvei og hager. Og de slapp å bruke sin eiendom til lekeplass.

Vinn-vinn-vinn.

Men det var også en taper. Ekteparet i nabohuset.

De har samlet dokumentene i saken i år etter år.

De viser NRK hvordan de opprinnelige planene for utbyggingen så ut. Tilsynelatende har de ikke blitt veldig forandret, men man kan se at det var større avstand til blokka som ligger nærmest huset. I etterkant endret dette seg.

Og bunken til ekteparet ble større og større. For det meste er det klager. Og avslag på klagene.

– Vi har blitt totalt overkjørt, sier Skeie.

Rettssak

Ekteparet forteller at de hele tiden trodde at prosjektet kom til å bli bremset. At det virkelig ikke kunne være slik at de ble sittende igjen med svarteper på denne måten. Det offentlige kom til å gripe inn.

Det skjedde aldri.

Tvert imot mener de at Veidekke fikk flere og flere fordeler etter avtalen med kommunen.

Blant annet fikk de bygge den ene blokka nærmere deres eiendom enn det som er lov i henhold til plan- og bygningsloven.

Hovedregelen sier at det skal være minst fire meter til naboeiendommen. Men hvis man bygger høyere enn åtte meter, skal høyden deles i to. Blokka på 14 meter skulle altså vært sju meter fra eiendommen.

Det er den ikke. Den er i underkant av fem meter unna.

Dette ble godkjent i reguleringsplanen som ble enstemmig vedtatt i kommunen i 2017. Detaljreguleringsplaner overstyrer de generelle reglene som det vises til over.

I flere år har ekteparet klaget og kommet med innspill om utbyggingsplanene. De har foreslått at det kunne bygges to blokker, og resten i rekkehus. De har og foreslått lavere høyde på blokkene. Ekteparet hyrte sågar arkitekt til å lage skisser for hvordan en alternativ plan med flere rekkehus kunne se ut. De fikk sågar utsatt den politiske behandlingen av saken i 2017 for at politikerne skulle se nærmere på planene deres. Men Veidekke uttalte at dette ville føre til så store ulemper for både dem og naturen rundt, at dette ikke kunne aksepteres.

Og dermed ble det vedtatt slik Veidekke ønsket.

Det eneste som ikke ble som Veidekke ønsket, var at de hadde søkt om å få bygge enda høyere blokker. Men fire etasjer fikk holde.

– Da vi foreslo at den ene blokka kunne erstattes med rekkehus, ble Veidekke sinte, sier Skeie.

Hun og mannen finner frem tegninger som de har fått laget selv. Tegningene viser hvordan man kunne lagt til rette for en rekke med hus istedenfor blokka som er nærmest ekteparet.

– De mente at ikke hvem som helst kunne komme med egne forslag. De hadde lagt ned masse arbeid i dette, istemmer Carlsen.

Ekteparet forteller at familien har vært såpass fortvilet at de ønsket å komme seg bort. De har bedt Veidekke om å kjøpe huset deres sånn at de kunne flytte vekk. Det ville ikke Veidekke.

Og klagene til kommunen, departementet, Fylkesmannen og EFTAs overvåkingsorgan ESA har ikke ført frem.

Sistnevnte vurderte om Veidekke hadde fått ulovlig økonomisk støtte av kommunen.

De konkluderte med at kommunen ikke hadde betalt for mye for friområdet.

Det til tross for at kommunen hadde betalt i overkant av 100 kroner m².

Konsekvensene for Skeie og Carlsen har de imidlertid ikke vurdert.

Ekteparet mener de er store.

Både DNB og Eiendomsmegler 1 har kommet frem til at boligen til ekteparet har falt kraftig i verdi.

Saken har derfor havnet i retten.

Milliontap

Dommen fra Stavanger tingrett i sommer var krystallklar:

«Retten er ikke kjent med andre eiendomsprosjekter i Stavanger hvor en eneboligeiendom er behandlet på denne måte. Normalt lages det en helhetlig plan, som sørger for at tilgrensende etablerte boligområder bevarer sin områdestruktur. Etter rettens oppfatning er dette oversett i Sølyst-reguleringen».

Retten mener utsikten og solen forsvinner fra eiendommen som blir liggende bak blokkene, og den ene blokken har direkte innsyn til Skeie og Carlsen.

De mener at man må regne med at det kommer utbygging på eiendommer som er såpass nær Stavanger sentrum, men ikke at noen skal bli rammet på denne måten. I dette ligger en kritikk også til kommunen.

Domstolen mener at Veidekkes behov for profitt har gått foran alt annet.

«Retten peker på at Veidekke hadde alternativer. Alt fra å utløse Skeie/Carlsen til å innrette utbyggingen slik at hensynet til Skeie/Carlsen ble ivaretatt (...) Denne type tiltak ville imidlertid sannsynligvis redusert Veidekkes fortjeneste. Veidekke synes å ha valgt å presse den høye utnyttelsen med sikte på å maksimalisere sin profitt – på bekostning av Skeie/Carlsen.»

Dommen konkluderer med at Veidekke må betale Skeie og Carlsen 2 millioner kroner i erstatning og drøyt 400.000 kroner i saksomkostninger.

– Retten er enig med oss. Når en grunneier får en ulempe fordi naboen får en fordel som følge av en reguleringsplan, har den som fikk ulempen rett på erstatning, sier Skeie.

Nordr vil ikke intervjues

Veidekke Eiendom, som har skiftet eiere og navn underveis til Nordr Eiendom, mener de ikke har gjort noe galt eller er erstatningspliktige. Derfor har de anket dommen.

– Nordr har valgt å bringe saken inn for lagmannsretten blant annet fordi vi mener at tingrettens avgjørelse er basert på uriktig rettsanvendelse. Ut over dette har vi ingen kommentarer så lenge saken ikke er endelig avgjort i retten, skriver Audun Blegen fra Nordr i en e-post til NRK.

– Når det gjelder prosjektet så har vi følgende å bemerke; Dette har vært et prosjekt som har vært gjenstand for en sjeldent grundig regulering og prosjektet har i liten grad endret seg fra skissestadiet ved kjøp og frem til ferdig regulering.

Blegen mener prosjektet har tatt hensyn til nærområdet og er det beste helhetlige prosjektet.

– Avtalen som ligger til grunn for dette har vært behandlet av kommunen, fylkesmannen, sivilombudsmannen, departementet og sågar ESA uten at klager har fått medhold. Reguleringsplanen er detaljert i forhold til hva som kan bygges og vår utbygging er i tråd med gjeldende, godkjent reguleringsplan.

Nordr skriver i svaret at de ser ingen grunn til å stille til intervju med NRK.

Kommunen: – Ikke gjort noe galt

Etter lengre tids dialog med kommunen svarer direktør for bymiljø og utbygging, Leidulf Skjørestad, på spørsmålene fra NRK. Han mener kommunen ikke har gjort noe galt ved å inngå i en trepartsavtale om friområdet:

– Det er nok ikke vanlig, men det har hendt før. Det er nok mer unntaket enn regelen.

Skjørestad mener denne løsningen måtte til fordi at grunneieren ikke ønsket å selge friområdet direkte til kommunen. Grunneieren inngikk imidlertid som nevnt en avtale med kommunen, der kommunen måtte kompensere hvis friområdet i fremtiden ble omregulert til bolig, og dermed ble mer verdt.

– Hvorfor inngår en slik avtale hvis det var slik at kommunen kjøpte det av Veidekke og ikke av grunneieren? Er det for å gjøre det lettere for grunneieren å selge området til Veidekke?

– Dette er en standard formulering som vi bruker i alle avtaler der vi erverver friområder. Det er for å være reale og åpne om kommunens intensjoner om å sikre friområder.

– Men her kjøper dere jo ikke av grunneieren, men av Veidekke, er det da deres ansvar å sikre grunneieren?

– Vi måtte jo ikke det, men det er for å opptre realt. Det er kommunen som skulle overta friområdet.

– Så grunneieren ville inngå denne avtalen med kommunen, han visste at kommunen kom til å overta friområdet, men ville absolutt ikke selge direkte til kommunen? Hva tilbydde dere grunneieren?

– Vi kom aldri i konkret dialog. Vi konstaterte bare at det ikke var mulig å oppnå enighet, sier Skjørestad.

Han avviser at det var viktig å ha Veidekke som «mellomstasjon» for at de skulle unngå lekeplasskravet og dermed kunne få en større økonomisk gevinst av arealet sitt. Han avviser også at kommunens ansatte aktiv hjalp Veidekke med å finne løsninger for å omgå sine egne regler.

– En har en dialog på hvordan man kan ivareta krav og finne løsninger. Det er noe man har med utbyggere. En ønsker å finne gode løsninger.

Skjørestad mener at kommunen her har opptrådt slik for å skaffe friområder til glede for byens innbyggere. Han mener også at det er positivt at det nå kommer drøyt 60 nye boliger på Sølyst. Han viser til ESA og alle instansene som har behandlet saken og konkludert med at kommunen ikke har gjort noen feil i saksbehandlingen eller gitt Veidekke ulovlig økonomisk støtte. Han stiller derfor spørsmål ved dommen som ble avsagt i Stavanger tingrett der Veidekke (Nordr) ble dømt til å betale erstatning til Skeie og Carlsen.

– Rent juridisk er dommen interessant fordi det er nesten en ny type rettspraksis som legges til grunn. Hvis dommen blir rettskraftig så er det nok viktig for oss å gjennomgå den for vår del for å se om det har betydning for vår del.

– Slik den foreligger nå, får den betydning for kommunens saksbehandling?

– Jeg mener sånn den foreligger så trekker den premisser på en annen måte enn det som har vært tidligere. Derfor tror vi det er viktig at den er anket for å få den type praksis stadfestet før vi gjør endringer. Dommen går langt i overprøve de planfaglige vurderingene som er gjort, sier Skjørestad.

Han erkjenner imidlertid at Skeie og Carlsen har fått en ulempe som følge av utbyggingen på nabotomta.

– Men mener du naboer som får økonomiske tap, som Skeie og Carlsen kan ha fått, bare skal godta det? Det er en risiko man bare må godta når man bor i en by?

– Ja, når du bor i en by så risikerer du at det skjer fortetting i nabolaget ditt, noe som er positivt for de mange. Vi trenger flere boliger. Men vi forstår at det kan oppleves negativt for dem som bodde der før, sier Skjørestad.

Han forklarer at det derfor er viktig at alle blir hørt. Det mener han at naboene har blitt, og at denne planprosessen har vært nærmest uvanlig grundig gjennomført.

Han avviser at kommunen har samarbeidet noe mer enn vanlig med utbyggeren i dette prosjektet, men erkjenner at Veidekke, eller Nordr, har vært fornøyd med vedtakene fra kommunen.

– Ellers kunne de ha trukket seg fra avtalen.

– Hva tenker du om at det er innbyggere her i kommunen som føler seg totalt overkjørt av kommunen og utbyggeren? De føler de sitter bare igjen med ulempen og utbyggeren bare igjen med gevinst ...

– Nei ... altså ... for det første så er det jo lett å forstå at en nabo som har påklaget i så mange instanser, har en følelse av oppgitthet. Det er også beklagelig at våre innbyggere sitter igjen med denne opplevelsen. Samtidig er det viktig å være klar over at det er ingen saker som har vært vurdert av så mange uavhengige instanser som denne saken. Alle spilleregler er overholdt. Igjen ... vårt mål er å få til boligbygging og sikre friområder. Vi har gjort dette etter beste skjønn, sier Skjørestad.

I skyggen

Hjemme på Sølyst kikker Skeie og Carlsen opp på blokka på nabotomta. De forklarer at terrassen ble brukt til å ta bilder i konfirmasjoner med Stavanger i bakgrunnen. Nå er bakgrunnen forsvunnet. Fra store vinduer i blokka kan man se rett ned på terrassen til Skeie og Carlsen.

De forklarer at de ikke har vært imot en utbygging på Sølyst, men de reagerer på resultatet og måten Veidekkes utbygging har blitt til. Og som retten fastslo: rekkehusene 50 meter fra eiendommen må man regne med. En 14 meter høy blokk, drøyt fire meter ifra, er ikke det.

Ekteparet sier det sju år lange kampen har kostet krefter. De vil nå prøve å komme videre med livet. For Carlsen er det vanskelig å flytte. Dette er barndomshjemmet hans.

– Du setter livet på vent. Det er slitsomt. Nordr anket den siste dagen før fristen gikk ut. Man tenker jo på om det er verdt det, sier Carlsen.

Ekteparet blir stille noen sekunder. Skeie kremter et par ganger før hun sier:

– Det er en spesiell opplevelse ... å bli overkjørt ... Jeg unner ingen en slik opplevelse. Folk skal ikke bli behandlet sånn. Hvordan Veidekke og Stavanger kommune kan se seg tjent med dette, er vanskelig å forstå.