Selverklært bolighai: Dette må du gjøre for å komme inn på boligmarkedet

På en klar sensommerdag har Morten Mosvold Jørgensen tatt turen fra Kristiansand til Bislett i Oslo. Et sted i hovedstaden der mange drømmer om å eie en leilighet.

– Dette er ikke et sted der jeg ville investert i en bolig.

Hvorfor skal du få vite litt senere, men først må vi fortelle litt mer om Morten.

Sørlendingen er 27 år og utdannet sivilingeniør. I en alder av 24 kjøpte han sin første bolig for å leie den ut.

Prislappen på tomannsboligen i Kristiansand var på 3,6 millioner. Samtidig bodde Morten i kollektiv i Trondheim mens han fullførte studiene.

Da leieinntektene fra boligen begynte å rulle inn på konto, skjønte Morten fort at det ikke kom til å bli noen ingeniørjobb på sikt.

I dag vil han beskrive seg selv som bolighai.

– Det er gøy å tulle litt med det da, og eie det.

På tre år har Morten gått fra 0 til 53 leietakere. På disse tjener han 3,9 millioner kroner i året.

Nå vil bolighaien dele sine beste tips med deg. I kursiv under hvert tips, finner du boligforsker Are Oust si sin mening om rådene.

Hvor begynner man?

Først må man stille seg spørsmål om hvorfor man vil inn på markedet.

Morten visste at han skulle kjøpe for å leie ut. Målet hans var å tjene penger.

– Hvis målet er å bli veldig rik, er det ikke sikkert du burde kjøpe en bolig der du selv skal bo, midt i Oslo. Da kan du heller leie i Oslo og kjøpe tre boliger utenfor byen til samme prisen.

Med det mener bolighaien man kan få en kjempegod leieinntekt. Da kan det lønne seg, selv om man må skatte 22 prosent på sekundærboligen.

Are Oust sier dette slettes ikke er et dumt råd. Spesielt om du er ung, og kanskje ikke skal bo på samme sted over lengre tid.

– Da kan det faktisk være at det å leie ut i en annen by enn der du bor kan kanskje være en løsning, sier han.

Men da må du ha noen til å hjelpe deg med å håndtere utleien. I tilfellet vaskemaskinen går i stykker i utleieboligen. Kanskje en mor eller far?

Slik skaffer du finansiering

– Du må ha lønn, foreldre som er kausjonister, eller nok egenkapital, sier bolighai Morten.

Det viktigste for banken er å ikke tape penger på deg. Da gjelder det å tenke smart.

For det finnes det ting man kan gjøre.

Selv skaffet han seg egenkapital ved å jobbe offshore. I tillegg fikk han og søsknene penger fra et hyttesalg i familien.

– Du kan kanskje ta to jobber akkurat når du skal inn på markedet? Når du får tre måneder med lønnsslipper kan banken regne inn lønnen fra disse jobbene.

Kanskje kan du bo hjemme en stund?

Man må gi banken en grunn til å se på deg som en tryggere kunde.

Bankene har også lov til å bryte de strenge utlånsreglene i noen tilfeller, forklarer Morten. De har en avvikskvote på 10 prosent.

– Hvis du får banken til å gi deg den avvikskvoten kan du låne mer enn fem ganger så mye. De liker ofte unge folk med god lønn, som får seg en jobb.

Boligforsker, Are Oust, er ikke uenig.

– Rydd opp i økonomien din, sørg for at du ikke har forbruks- og kredittkortlån. Vis til banken at du klarer å leve på inntekten din og spare en del samtidig.

Hvordan gjør du et godt kjøp?

– Du må bruke veldig mye tid på Finn. Da vet du hva du vil ha og kan gjenkjenne en underpriset bolig, sier Morten.

Så gjelder det å få boligen billigst mulig. Her finnes det tre scenarioer og noen triks du kan gjøre:

• Kjøpe en bolig som har ligget lenge ute. Da kan du prøve på et bud godt under prisantydning.

Morten råder folk til å være litt detektiv hvis det er tilfellet. Du må prate med megler, høre om det har kommet andre bud, og om salget haster.

– Da kan du legge inn noe som heter lukket bud, eller hemmelig bud. Det gjør at andre som er interessert i å kjøpe ikke blir varslet om budet.

• Kuppe en bolig som akkurat har kommet ut på markedet.

Her må du legge deg på prisantydning eller litt over. Selgeren må føle at de gjør en god deal. Dette budet er også lukket, forklarer Morten.

• Unngå budkrig med andre i vanlig budrunder.

– Du må sette lange frister, og så må du øke med ganske lite for hvert bud. Da ender du opp på lavest totalsum til slutt, sier han.

Det kan være lurt å la de andre by seg ferdig.

– Så legger du inn et lukket bud der du legger deg kanskje 50 eller 100 000 over det andre budet.

Den andre budgiveren får ikke beskjed, og da må selger og megler velge om de skal la budrunden fortsette, eller gå for det lukkede budet som du har lagt inn.

– Det funker ikke alltid, men ganske ofte. Dette er et triks som du aldri hører om fordi megler ikke liker det, forteller han.

Are Oust mener ikke disse rådene lønner seg.

– Hvis du legger inn hemmelige bud, klarer stort sett selgerne å håndtere det.

Oust forklarer også at de som prøver å kuppe en leilighet ender opp med betale mer enn hva de ville gjort i en normal budrunde.

Det derimot Oust ikke kan svare på er om det lønner seg å legge inn et lukket bud på slutten av en budrunde.

– Jeg ville ikke gjort det. Det er ofte gode grunner til at budrunder har sovnet hen, avslutter han.

Bør man kjøpe et oppussingsobjekt?

Morten har pusset opp flere av boligene han har kjøpt. Alle stedene han har pusset opp har boligen steget mer i verdi enn det oppussingen har kostet.

Og noen ganger er det ikke mer enn maling og sparkel som skal til.

Når du er ferdig med å pusse opp, så kan du få en ny verdivurdering.

– Nå har du kanskje god egenkapital, og det liker banken. Kanskje kan du få litt lavere rente eller avdragsfrihet?, sier Morten.

Hvis du lurer på hva det koster å pusse opp leiligheten, kan du ta med deg en snekker eller rørlegger på visning, foreslår han.

Oust mener det ikke alltid lønner seg å pusse opp.

– Oppussing kan jo være dyrt også. Hvis du ikke klarer å heve verdien tilsvarende har det ikke lønt seg, sier boligforskeren.

Kjøpe leilighet «off-marked»

Morten har selv kjøpt flere leiligheter «off market». Men det er mer jobb, sier han.

– Han har en liste med eiendommer som er eid av investorer. De har han funnet gjennom en oversikt over hvem som eier eiendommer han har lyst på i Google Maps.

– Og så hører jeg med dem, om de ikke har lyst til å selge snart.

Her må man legge ut følere, både hos venner, meglere og andre folk.

– Du kan legge en lapp i postkassa. Der du sier du har lyst til å bo i området og legger igjen nummeret ditt.

Oust er enig med Morten i at man kan gjøre gode boligkjøp utenfor markedet.

Noen er også villig til å selge med litt rabatt for å slippe maset med boligsalg, og noen ønsker seg kanskje en spesiell kjøper.

– Nå tror ikke jeg at en bolighai er den spesielle kjøperen som folk ønsker seg, ler Oust.

Boligforskeren avslutter med at mange eiendomsinvestorer i dag har tjent gode penger på å ringe på hos folk og spørre.