Tomtefestesaken endelig avgjort

Da slo Strasbourg-domstolen fast at den norske tomtefesteloven bryter med vernet av eiendomsretten i menneskerettskonvensjonen.

Staten endret loven og ga de som leier eiendommen rett til å forlenge feste­avtalen på samme vilkår som før.

Domstolen mente at en slik forlengelse var urimelig.

• LES OGSÅ: Grunneierne vant – kan koste tomtefestere dyrt

– En rimelig økonomisk balanse

En forlengelse av festeavtalen må gi et rettferdig vederlag i forhold til verdien som eieren gir fra seg, mente dommerne i Strasbourg. De påpekte at det må være en rimelig økonomisk balanse mellom grunneiere og festere når et festeforhold forlenges.

Styreleder Olav A. Veum i Norges Skogeierforbund er fornøyd med ankeavslaget.

– Vi er glade for at dommen fra 12. juni i år nå er endelig, sier Veum.

Han sier at lovgiverne nå må starte arbeidet med å endre loven, og finne en balansert løsning som gir både grunneiere og tomtefesterne del i verdistigningen.

Dommen fra Den europeiske menneskerettighetsdomstolen var enstemmig. Den sa at det må være en rimelig økonomisk balanse mellom grunneiere og festere når et festeforhold forlenges.

– Ingen dramatisk økning

Advokat Sveinung O. Flaaten representerte grunneierne i Strasbourg, og mener dommen er vel begrunnet.

– Dommen betyr ikke en dramatisk økning av festeavgiften som stiller festeren i en umulig situasjon. I dag får grunneieren null prosent av verdiøkningen, og festeren 100 prosent. Det er mer enn null som må til for at Menneskerettighetskonvensjonens bestemmelser er ivaretatt, sier han.

– Når en tidsbegrenset festekontrakt utløper og skal fornyes så blir det en avgiftsøkning, men dommen sier ingen ting om festekontrakten mens den løper. Det er altså ikke slik at alle festekontrakter skal økes. Det er bare når kontrakten utløper at dommen får en innvirkning.

Flaaten sier at størrelsen på økningen ofte vil bunne i en konkret vurdering av det enkelte festeforhold. Det vil være en økning som gir grunneieren en rimelig andel av verdistigningen.

– Dersom fester og grunneier ikke blir enige, må striden løses ved for eksempel et rettslig skjønn.

Vil se på endringsmuligheter

Justis- og beredskapsminister Grete Faremo tar avgjørelsen i Den europeiske menneskerettighetsdomstolen til etterretning, men mener det var viktig å prøve å få en en ny vurdering av saken.

– Justis- og beredskapsdepartementet vil nå utrede mulige endringer i tomtefesteloven, som ivaretar forpliktelsene etter Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK), skriver Faremo i en pressemelding.

– Arbeidet reiser en rekke vanskelige spørsmål på et rettsområde preget av sterke interessemotsetninger. Det er videre snakk om regler som berører grunnleggende interesser til et betydelig antall mennesker. Det er derfor viktig at det foretas grundige utredninger med sikte på å finne frem til gode og balanserte løsninger.

Hun minner om at Regjeringen den 14. september i år fremmet forslag om en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus for å avklare rettstilstanden inntil endelig rettsavklaring foreligger.

– Dersom lovforslaget blir vedtatt, vil forlengelser av feste til bolighus og fritidshus reguleres av den midlertidige loven inntil endringene i tomtefesteloven er på plass, skriver Faremo i pressemeldingen.

Splittet regjering

Tomtefestesaken har vært et vanskelig tema for den rødgrønne regjeringen, og har vært gjennom hele det norske rettssystemet. Sp reserverte seg mot anken til EMD. Partiet var heller ikke med på stortingsforliket som førte til at loven ble vedtatt i 2004.

• LES OGSÅ: Tomtefesteloven vedtatt
• LES OGSÅ: 3000 tomtefestere venter i spenning

Høyesterett bekreftet i en dom i 2007 at tomtefestere har rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som tidligere.

Men mange grunneiere mente lovendringen fikk urimelige konsekvenser, blant annet at verdiøkningen på eiendommen bare tilfalt fester, og tok saken til Strasbourg-domstolen.

Nå som det er klart at dommen i EMD blir stående, er det ventet en rekke erstatningsspørsmål fra ulike grupper – og både grunneiere og tomtefestere mener de har tapt penger.