Oljepris kan føre til boligprisfall

En oljesmurt norsk økonomi er sårbar for fall i oljeprisen.

– Hvis oljeprisen faller, vil det komme en større korreksjon i boligmarkedet. Og det er særlig i byene, der oppgangen har vært størst, at vi vil kunne få det største fallet, sier Elisabet Holvik, sjeføkonom i Sparebank1.

Også sjeføkonom i Swedbank First Securities, Harald Magnus Andreassen, spår største prisfall i byene.

– Der prisene har steget mest vil også fallet bli størst, sier Andreassen. Men når vi får et prisfall er hverken han eller andre såkalte eksperter sikre på.

Prisen for ett fat nordsjøolje er i skrivende stund 103 dollar pr. fat, og en dollar koster 5 kroner og 80 øre. I et historisk perspektiv er en oljepris over 100 dollar høy. For drøyt fire år siden var oljeprisen langt nede på 40-tallet, etter at prisen kollapset under finanskrisen.

I budsjettsammenheng regnes prisen ikke i dollar, men i kroner. Regjeringen har i revidert budsjett for 2013 lagt til grunn at oljeprisen i gjennomsnitt vil bli 600 kroner pr fat olje for inneværende år.

Fasiten for budsjettåret 2009 viste til sammenligning 375 kroner. Sammenligningen viser at oljeprisen kan svinge mye, og har stor påvirkning på offentlige budsjetter.

– Sårbar økonomi

– Vi er en sårbar økonomi både fordi husholdningene har en veldig høy gjeldsgrad og fordi norsk økonomi er så avhengig av oljen. Så hvis det kommer et kraftig fall i oljeprisen og den blir liggende lav, så vil det etterhvert få stor betydning både for aktiviteter og oljeinvesteringer. Arbeidsledighetene vil stige og Staten vil få mindre inntekter, sier Holvik.

I et slikt scenario vil også boligprisene falle.

Sterk arbeidsinnvandring i de store byene har vært med å presse opp prisene i byer og sentrale strøk. Hvis det blir slik at flere av de som har flyttet til Norge velger å flytte hjem, så vil det forsterke et prisfall.

– Mye av prisoppgangen på boliger skyldes nettopp den store arbeidsinnvandringen, sier Holvik.

– Og arbeidsinnvandringen kan snu fort, det har vi sett i andre land?

– Ja, hvis en ser til Spania så økte arbeidsinnvandringen med fem millioner i året under oppturen, veldig mye inn i byggebransjen og mange av dem har valgt å flytte hjem og dermed forsterket prisnedgangen. Selv om det er en helt annen mekanisme i Norge, så skal man ikke undervurdere at det også kan skje i Norge.

Les: Flat prisutvikling i mai
Les: SSB spår nedkjøling i boligmarkedet

– Stor usikkerhet

Et fall i boligprisene handler om hva som skjer i den norske og internasjonale økonomien.

– Det vil kunne ramme litt ulikt ut fra hvor problemene oppstår, hvor vi møter motvinden. Men uavhengig av årsak, vil trolig det samme skje i Norge som andre steder, når prisene faller så faller de mest der oppgangen har vært størst, sier Andreassen.

Et område der inntektene har steget veldig mye er Stavanger, og der har boligprisene steget vanvittig mye og har inntektsveksten vært viktigere enn innvandringen, påpeker han.

– All historie tilsier at når prisene har steget så kraftig i så mange år, er man utsatt for større korreksjoner, så det må man ta høyde for. Vi tror at prisene skal fortsette å stige en stund fremover, men man kan ikke se bort i fra at det kan komme større korreksjoner hvis veksten globalt blir svakere eller hvis oljeprisen faller kraftig, sier Holvik.

Andreassen mener det er en betydelig risiko for at boligprisene vil falle i løpet av de neste årene, og han tror mer på kraftig prisfall enn en myk landing i boligmarkedet.

Drevet av frykt og grådighet

– Noen spår at boligprisene vil kunne falle 20 prosent innnen få år?

– Et hvert marked blir drevet av menneskers frykt og grådighet og det er veldig mye psykologi i boligmarkedet. Når alle tror at prisene skal opp så er det optimisme, og da tør man å kjøpe og tør å ta større lån.

Når markedet snur vil psykologien snu, og det kan i seg selv gjøre at alle vil selge boligen før de kjøper ny.

– Da blir det en selvforsterkende korreksjon. 10 - 20 prosent er et stort fall, men etter en så lang periode med opptur i boligprisene, så er det en korreksjon. Jeg vil ikke kalle det et krakk i boligmarkedet, avslutter sjeføkonom Holvik.

De fleste makromiljøene spår en utflating av boligprisene i tiden som kommer. I en oppdatering om boligmarkedet som DNB Markets kom med i denne uken, spår de at prisene flater ut i løpet av neste år og faller i 2015.

Nordea spår at prisveksten blir null allerede i 2014. Dette er prognoser som ikke tar høyde for et fall i oljeprisen.