Gransking renvasker Obos-sjefen og boligdirektøren
KPMG avviser kameraderi og vennetjenester i forbindelse med salg av uteleieblokk på Ulven. Granskerne har gjennomgått 524.000 dokumenter i saken, inkludert tekstmeldinger, chatter og eposter.
OBOS-SJEFEN FRIKJENNES: Daniel Siraj mener det har vært mange uriktige påstander i forbindelse med salget av blokka på Ulven.
Basert på granskningsrapporten fra KPMG konkluderer Obos med at:
Salgsprisen er markedspris og ble profesjonelt satt.
Transaksjonen var tilstrekkelig forankret i OBOS' kompetente organer.
Konsernsjefen hadde ingen interessekonflikt.
Konserndirektør behandlet ikke saken etter at familiemedlemmer investerte.
Ulven Bolig AS gjorde feil da styreendringer ikke ble registrert.
– Rapporten viser først og fremst at hele prosessen har handlet om OBOS sitt beste, og at medlemmenes interesser har stått sentralt fra første kontakt. Granskerne avviser alle beskyldninger om inhabilitet, interessekonflikt, kameraderi eller korrupsjon. Det uttaler styreleder Roar Engeland, om rapporten som er betalt av Obos.
BOLIGDIREKTØR: Arne Baumann (t.v.)satt fremdeles formelt i styret i Ulven Bolig AS, da blokka ble solgt til blant annet hans familie.
Foto: Veidekke/NRK
NRK stilte spørsmål til Siraj i flere intervjuer om hvilken rolle boligdirektør Arne Baumann hadde, da Obos solgte boliger til et utleieselskap hvor familien til Baumann endte opp som én av de største investorene.
I dag uttaler konsernsjef Daniel Siraj til NRK at han er glad for konlusjonen i KPMG-rapporten:
– Salget av boligene på Ulven har utløst et viktig engasjement, men det har også ført til mange uriktige og grove påstander og bakvaskelser. Jeg er glad for at granskningen grundig dokumenterer at prosessen har handlet om OBOS beste og vært solid forankret.
BESTILTE GRANSKING: Det var styreleder Roar Engeland som ba KPMG om å granske salget av Obos-blokka på Ulven.
Foto: Margret Helland / NRK
Salget skjedde «off market», som betyr at ingen andre utleieselskap fikk mulighet til å by på blokken.
– KPMG vil ha som mandat å undersøke alle mulige sider ved den transaksjonen hvor vi solgte noen leiligheter til et utleieselskap, sa styreleder Engeland til NRK i midten av april.
Obos-sjef Daniel Siraj hadde tidligere sagt til NRK at boligdirektør Arne Baumann var ute av styret da familien hans kom inn på investorsiden på Ulven.
Ifølge offisielle dokumenter satt Baumann fortsatt i styret i Obos-selskapet som sto på selgersiden. Siraj mente dette ikke stemte, og sa at det hadde skjedd en «glipp» i protokollføringen.
I rapporten skriver KPMG:
Det er et brudd på foretaksregisterloven § 3-1 første ledd nr. 4 at de reelle styremedlemmene ikke ble registrert.
Det utgjør også brudd på foretaksregisterloven § 4-1 at det ikke ble sendt inn endringsmelding da feilen ble oppdaget ettersom endringer skal meldes uten ugrunnet opphold.
Blant investorene på Ulven er også Baard Schumann, som Obos-sjef Danieli Siraj har omtalt om kompis på sosiale medier.
Etter NRKs saker om fakta rundt salget, var det mange på sosiale medier som brukt ord som kameraderi og vennetjenester. Det gjorde at KPMG har gjennomgått eposter og SMS mellom Siraj og Schumann. I rapporten står det:
«KPMG har gjennomgått denne korrespondansen i perioden 1. januar 2018 til 21. april 2021. Oppsummert viser våre undersøkelser at kommunikasjonen bærer preg av en god personlig og tillittsbasert forretningsmessig relasjon, med en kameratslig tone. Det er hyppig kontakt.»
Konsulentselskapet mener likevel at kommunikasjonen fremstår forretningsmessig og ikke av privat karakter.
Selv om Siraj ikke hadde plikt til å informere om relasjonen til Schumann, i henhold til interne retningensplikter, skriver KPMG, at han burde informert:
«Fra et risikostyringsperspektiv hadde OBOS vært tjent med at det ble gitt særskilt orientering, hvilket også kan illustreres med at enkelte sentrale styremedlemmer ikke hadde noen innsikt i den offentlige informasjon som fantes om relasjonen.»
– Rapporten viser hvordan det har blitt jobbet med hvert steg av prosessen gjennom to år. Den viser at sidene av salget som har skapt debatt og engasjement, også har blitt vurdert og diskutert av oss, men at vi falt ned på den konklusjonen vi gjorde ut fra en helhetlig vurdering av hva som er best for OBOS, skriver konsernsjef Siraj til NRK.
Den fremkommer i rapporten at boligdirektør Arne Baumann ikke var udelt positiv til salget. Han har fortalt til KPMG at å selge en tomt sentralt i Oslo til eksterne investorer som skal drive utleie «river i boligbyggerhjertet».
KPMG er et konsulentselskap som blant annet gjør revisjon og granskinger. Også tidligere har KPMG hatt oppdrag for Obos.
Rapporten offentliggjort i dag er utarbeidet på bakgrunn av opplysninger og dokumentasjon som er gjort tilgjengelig for KPMG av Obos.
Slik er tidslinjen for Obos-salget av boliger
Over 100 år gamle Obos solgte for første gang boliger til et utleieselskap istedenfor til medlemmene. Kjøperen av 182 boliger på Ulven i Oslo var Quality Living Residental, som er startet av Baard Schumann.
21. november 2017
Ulven Bolig AS oppsto
Obos skal bygge 2.000-3.000 boliger på Ulven i Oslo de neste årene. Ulven Bolig AS ble opprettet som datterselskap av Obos for å utvikle eiendom. I styret satt blant annet Obos-sjef Daniel Siraj som styreleder og Arne Baumann som styremedlem fra start. Obos eier 100 prosent av aksjene i Ulven Bolig AS. Siraj er generalforsamlingen i selskapet som representant for Obos.
12. juni 2018
Schumann slutter i Selvaag Bolig
12. juni 2018 ble Baard Schumann ledig etter å ha vært administrerende direktør i Selvaag Bolig i 10 år, kunngjør selskapet i en børsmelding.
12. september 2018
Schumann tok kontakt med Siraj om Ulven
Obos-sjef Daniel Siraj fikk en tekstmelding av Schumann om Ulven-prosjektet og planene hans om å starte et utleieselskap, ifølge Siraj. De hadde også en samtale. Siraj gir umiddelbart en tilbakemelding om at det er interessant, ifølge Schumann. Ifølge Schumann har opprinnelig SEB-bank lansert forretningsideen overfor ham sommeren 2018. SEB Bank ville starte et utleiefond og kjøpe opp blokker i utbyggingsprosjekter.
16. september 2018
Siraj koblet på daglig leder i Ulven Bolig
Siraj sendte daglig leder Jonny Solbakken i Ulven Bolig AS informasjon om henvendelsen fra Schumann med spørsmål om hva Solbakken synes om dette, ifølge Siraj. Solbakken svarte at det var noe å jobbe med, ifølge Siraj. Siraj meldte tilbake til Schumann at Solbakken synes dette kan være interessant. Solbakken fikk kontaktinfo til Schumann og håndterte henvendelsen derfra, ifølge Siraj.
3. oktober 2018
Daglig leder anbefalte å gå videre
Daglig leder Jonny Solbakken sendte epost til styret i Ulven Bolig AS om dialogen med Schumann, og med en tydelig anbefaling om å gå videre med forhandlinger, ifølge Siraj.
3. oktober 2018
Quality Living Residental ble opprettet
Quality Living Residental ble opprettet 3. oktober 2018, og registrert i Foretaksregisteret 17. oktober 2018.
13. november 2018
Styremøte i Obos
Ideen om å selge Obos-boliger til utleieselskapet til Schumann blir diskutert i styret til Obos. Styret og ledelsen i Obos mente utleieboliger kan passe fint inn i miksen på Ulven, som også skal huse tusenvis av arbeidsplasser i en næringsklynge. Men to konserndirektører er skeptiske og vil ha undersøkt om Obos kan gjøre dette. Styret ga klarsignal til å forhandle videre med Schumann. Diskusjonen skal være protokollført, men NRK har ikke fått innsyn i protokollen.
14. desember 2018
Intensjonsavtale om salg ble inngått
Under styremøtet i Ulven Bolig AS ble det orientert om inngåelse av en intensjonsavtale om salg av boliger til utleie, ifølge Siraj.
5. august 2019
Ber om styremøte i Ulven Bolig
Solbakken fortalte om status i saken. Det hadde da kommet inn et entreprisetilbud, ifølge Siraj. Solbakken sa at det er behov for et styremøte for å diskutere om man skulle gå videre med saken, ifølge Siraj.
3. september 2019
Styret anbefalte å fortsette forhandlingene
Saken var til behandling under et styremøte i Ulven Bolig AS med en anbefaling for videre prosess rundt salg, ifølge Siraj.
11. oktober 2019
Daglig leder har fremforhandlet pris
Solbakken sendte e-post til styret med en beslutningssak med fremforhandlet ny pris med investorer, ifølge Siraj.
14. oktober 2019
Styret behandlet pris
Styret behandlet og godkjente beslutning om å gå videre med salg til Quality Living Residental, basert på innstilt prisnivå, ifølge Siraj. Forutsetningen er at selskapet ikke får selge boligene de neste syv årene, og hvis boligene selges etter det, vil Obos-medlemmer ha forkjøpsrett.
25. mars 2020
Utkastet til salgsavtalen ble klart
Styret i Ulven Bolig AS behandlet status på forhandlingene om salg av Ulven-boligene og et utkast til kjøpsavtale, ifølge Siraj.
29. april 2020
Generalforsamling i Ulven Bolig AS
Daniel Siraj representerte Obos Eiendom AS som eneaksjonær i Ulven Bolig AS under generalforsamlingen. Han valgte Arne Baumann og Daniel Siraj som styremedlem for ett år, ifølge protokollen i Brønnøysundregistrene. Siraj sa at protokollen ble nedskrevet feil, og at Baumann ikke ble gjenvalgt. Isteden trådte Birgitte Moldstad inn som styremedlem, ifølge Siraj. Hun ble aldri registrert som styremedlem i Ulven Bolig AS, ifølge Foretaksregisteret.
30. april 2020
Ny statusoppdatering fra daglig leder i Ulven Bolig AS
Daglig leder Jonny Solbakken sendte en statusoppdatering til styret i Ulven Bolig AS om utbyggingen på Ulven, og hva som var status i forhandlingene med Quality Living Residental, ifølge Siraj.
8. mai 2020
Siraj sendte e-post internt om hvem som er nye styremedlemmer
Siraj sendte en e-post internt til konsernledelsen i Obos med liste over alle nyvalgte styremedlemmer. Siraj ba konsernledelsen sørge for at nye styremedlemmer ble innkalt til styremøter fremover, ifølge Siraj. Kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i Obos bekrefter til NRK at han har sett eposten. NRK får ikke se eposten.
10. mai 2020
Baumann spør om registrering
Boligdirektør Arne Baumann spør Siraj om styreskiftet blir korrekt registrert i Foretaksregisteret. Siraj videresender eposten til økonomiavdelingen, og Baumann blir beroliget med at styreskiftet vil gå formelt i orden, ifølge KPMG-granskingen.
27. mai 2020
Salgsavtalen ble klar til signering
Solbakken sa ifra at endelige kontrakter er ferdig forhandlet og klar til signering, ifølge Siraj. Obos avviser at det er et styremøte i forbindelse med utviklingen.
29. mai 2020
Avtalen ble underskrevet
Avtalen som innebærer at Quality Living Residental får kjøpe 182 boliger på Ulven ble underskrevet med forbehold om at Schumann får finansiering innen 1. oktober. Styremedlemmene Nils Morten Bøhler og Daniel Siraj i Ulven Bolig AS skriver under fra Obos side, ifølge Siraj. Ifølge Foretaksregisteret har to styremedlemmer i fellesskap rett til å inngå avtaler på vegne av selskapet.
Sommeren 2020
Schumann på jakt etter penger
Quality Living Residental fikk kjøpe Ulven-boligene med forbehold om finansering. Meglerhuset Pareto fikk i oppgave å finne penger til å finansiere selskapet til Baard Schumann.
1. september 2020
Pareto kontaktet Baumann-familien
Pareto sendte materiale om prosjektet til Baumann-familien, ifølge Henrik Baumann, som er søskenbarnet til Obos boligdirektør Arne Baumann. Samtidig inviterte Pareto til et introduksjonsmøte 7. september.
4. september
Finansieringsrådgiveren til familien tar kontakt
Finansieringsrådgiveren til Baumann-familiegrenen som utgjør onkel og søskenbarn av Arne Baumann tok kontakt med sistnevnte for en samtale om utviklingen av Ulven Vest-området generelt, ifølge Henrik Baumann. Arne Baumann vil ikke mene noe om prosjektet, og henviser rådgiveren om å foreta egne vurderinger av caset.
8. september
Styremøte i Ulven bolig AS
Formelt er fortsatt Baumann styremedlem, men han deltar som boligdirektør. Han informerer ikke om at familien har tatt kontakt.
9. september
Baumann-familien blir investorer
Baumann-familien beslutter å bli investorer i utleieselskapet på Ulven med 11 prosent eierandel. Først da oppstår en interessekonflikt for boligdirektøren, vurderer KPMG-granskingen.
28. september 2020
Siraj fikk greie på at Baumann-familien vil bli investorer
Siraj sa at han ble kontaktet av Pareto Securities over telefon og senere via epost. Pareto ba om en forlenget periode for å lukke boken fordi Schumann manglet penger innen fristen 1. oktober. Siraj sendte eposten videre til Solbakken, finansdirektør og konserndirektør for næringseiendom i Obos for å innhente synspunkter. Konserndirektøren for næringseiendom mener Obos heller bør selge til medlemmene.
29. september 2020
Pareto fikk utsatt frist til å lukke boken med investorer
Siraj ga tilbakemelding til Pareto om at fristen for å lukke boken med investorer til utleieprosjektet på Ulven utsettes til 1. november 2020.
21. oktober 2020
Siraj skiftet ut Baumann
Siraj avholdte generalforsamling i Ulven Bolig AS, hvor han fjerner seg selv, Nils Morten Bøhler og Arne Baumann fra styret, ifølge protokollen fra generalforsamlingen i Foretaksregisteret. Styret ble redusert til to personer, som etter generalforsamlingen består av Jørgen Stavrum og Anne Elisabeth Geitle. Feilregistreringen fra våren og manglende rettemelding var brudd på Foretaksregisterloven, ifølge en gransking.
1. november 2020
Pengene kom på plass for utleieselskapet
Fristen utløpte for å lukke boken med investorer til Quality Living Residental. Det betyr at finansieringen av kjøpet av boligene på Ulven kom på plass en måned forsinket.
5. november
Nytt styre ble registrert i Foretaksregisteret
Styreutskiftningene fra generalforsamlingen 21. oktober ble registrert i Foretaksregisteret.
5. november 2020
Ny daglig leder i Ulven Bolig
Jonny Solbakken blir erstattet som daglig leder med Stian Svae, ifølge Foretaksregisteret.
3. desember 2020
Obos offentliggjorde salget
Obos sendte ut en pressemelding om at Quality Living Residental kjøpte 182 boliger av Ulven Bolig AS.
14. mars 2021
Ulven-salget får oppmerksomhet
NRK omtaler at Obos som skal selge boliger til medlemmene har solgt en blokk til en utleieinvestor for første gang.
Begynnelsen av april
Siraj sier ansatte kan melde seg
Obos-medlemmer som er ansatte kan påmeldes generalforsamlingen, skriver Siraj på intranettet til 2.600 ansatte. Uvanlig mange ansatte melder seg på de neste dagene, inkludert titalls direktører og andre ledende ansatte.
13. april
KPMG skal granske salget
Styret i Obos har bestilt gransking av salget av boligene på Ulven. NRK har da omtalt at boligdirektør Arne Baumann fikk familie på investorsiden av utleieprosjektet.
