Har brukt tre år på millionkrangel – ikke enig om hvor mye tomta er verdt

Hvor mye er denne tomta verdt?

6,7 millioner?

2,1 millioner?

4 millioner?

– Jeg trodde, kanskje litt naivt, at dette skulle være en forholdsvis rett fram prosess, sier Kristian Fredrik Mehus til NRK.

Han og familien bor i Asker og er blant de 300.000 tomtefesterne i Norge. De eier huset, terrassen, prydbuskene, huskene og det lille lekehuset. Men ikke tomta alt står på. Den leier han av Opplysningsvesenets fond (OVF) mot en festeavgift på drøyt 19.000 kroner i året.

– Hvorfor kan du ikke bare fortsette å leie?

– Det handler om usikkerheten rundt framtidig festeavgift eller hva en framtidig innløsningssum vil være. Hva skjer når kontrakten en dag løper ut? Hva vil grunneier kunne kreve da?

I 2017 bestemte familien seg for å bruke retten de hadde til å kjøpe tomta. Nå gjaldt det å finne ut hva tomta er verdt.

Spørsmålet har kostet sene kvelder og advokatregninger i drøyt tre år.

Et sprik verdt millioner

Det første tilbudet Mehus fikk fra grunneier satte tomteverdien til 6,7 millioner kroner.

Prisen skulle etter loven være 40 prosent av dette.

– De presset ganske iherdig på for å få oss til å godta det første tilbudet. Vi mente det umulig kunne være riktig. Da tok vi kontakt med advokat.

Mehus sier verdien måtte være feil fordi den tilsvarte markedsverdien på liknende tomter i området.

Men ifølge tomtefesteloven skal prisen ta utgangspunkt i tomteverdien minus den verdiøkningen fester(ne) har tilført tomta.

Mehus måtte dokumentere hvem som har gjort hva. Det har blitt adskillige timer i arkivene på det lokale biblioteket.

En skog blir boligfelt

I 1959, da Vakås Boligbyggelag skrev festekontrakt på tomtene, var området skog. Laget felte trær, betalte for vei, vann og kloakk. Man har planert hager, plantet og sådd.

En del av dagens tomteverdi skyldes åpenbart tiltak fra festers side, mener Mehus og advokaten. De kontaktet en takstmann som satte verdigrunnlaget for kjøp til 2,1 millioner kroner.

Etter å ha sett vurderingen, kontaktet OVF en annen takstmann: 4 millioner kroner.

To takstmenn er altså dønn uenige om hvordan man skal «legge til rette for en rettferdig fordeling av de samfunnsskapte verdiene mellom partene i festeforholdet», for å bruke Høyesteretts formulering.

I en epost argumenterer OVFs advokat med at «deres» takstmann holder eksamen for andre takstmenn.

– Det er også vår erfaring at han får gjennomslag i domstolene, heter det i e-posten.

Mehus nekter å gi etter for det han oppfatter som «åpenbare skremsler».

– Jeg opplever styrkeforholdet som ganske skjevt. Her står jeg som en enkelt fester mot en stor grunneier, og de framstår som at de er villige til å bruke så mye tid det kreves for å få en så høy sum som overhodet mulig, sier Mehus.

Avviser prispress

Opplysningsvesenets fond er grunneier i over 6.000 festekontrakter. Eiendomsdirektør Anne Stine Eger Mollestad avviser at fondets erfarne saksbehandlere «skviser» uerfarne festere.

– Vi prøver alltid å få riktig pris, ikke høyeste mulige pris, skriver hun i en e-post til NRK.

Samtidig erkjenner hun at det kan være vanskelig å finne den nøyaktige verdien av selve tomta, fratrukket festers innsats.

– Heller ikke takstmenn har normalt den rette erfaringen eller kompetansen til å fastslå hva det vil si. Det er derfor ofte nødvendig med en dialog mellom partene for å finne noe begge parter kan akseptere, skriver hun.

Mollestad opplyser at OVF ikke lenger tar initiativ til nye festeforhold til bolig- eller fritidshus.

Et festmåltid for advokater

I Asker har dialogen foreløpig stoppet opp. Mehus' sak er på vei inn i rekken av tomtefestesaker som havner i domstolen. Dem har det blitt mange av etter hvert.

Det krangles om retten til å øke festeavgiften, om hva den kan økes til, og hva en eventuell kjøpssum skal være.

Skiftende politiske flertall har forsøkt å løse floken. Siden 1975 har tomtefesteloven blitt endret 23 ganger.

Noen ganger har pilen svingt i favør festerne. Andre ganger i favør grunneierne. Resultatet har blitt et juridisk festmåltid for advokater.

Det vinnes, tapes og ankes. Og ankes. Antall høyesterettsdommer om tomtefeste nærmer seg 60.

Noen grunneiere anker enda lenger. I 2012 ble staten felt i Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg. Det førte til at loven ble endret på nytt i 2015, uten at det nødvendigvis dempet konfliktnivået.

– Nei, jeg vil si snarere tvert imot. Vi har sett en økning i antall saker og har økt arbeidsmengden for egen del. Vi ser ikke noe lys i tunnelen med tanke på at dette kommer til å falle med det første, sier advokat og partner Thorvald Nyquist i Deloitte.

Deloitte bistår familien Mehus ute i Asker. Selskapet er ikke det eneste som har sett seg nødt til å ansette flere tomtefesteadvokater.

I fjor ble det kjent at en ny tomtefestesak er tatt inn i domstolen i Strasbourg. Skulle staten tape igjen, kan loven måtte endres nok en gang.

Vil legge ned ordningen

Arbeiderpartiet mener tiden har løpt fra tomtefesteordningen.

– Denne loven er så komplisert og utdatert at vi nå foreslår i Stortinget å avvikle hele tomtefesteordninga. Det er på høy tid. Dette er en lov som hører fortida til, sier justispolitisk talsperson Lene Vågslid (Ap) til NRK.

Hun erkjenner at det ikke bare er å avvikle inngåtte kontrakter. Som en start vil partiet ha forbud mot å inngå nye festekontrakter for hus og hytter. I tillegg vil partiet gjøre det enklere for festere å kjøpe tomta de bor på.

Nyquist, som ironisk nok selv lever godt av tomtefestekrangling, støtter forslaget.

– Instituttet skaper så mange tvister, så mange tapere, uten at vi i dag ser at det bidrar med noe. Da mener vi man bør forby det på lik linje med aksjeleiligheter, obligasjonsleiligheter og en rekke andre organiseringer rundt bolig, sier han.

Senterpartiet og bondelaget skeptisk til avvikling

Justispolitisk talsperson i Senterpartiet, Jenny Klinge, trekker fram at tomtefeste gir en annen fleksibilitet enn rent salg av tomter.

– For en del gårdeiere handler det om et generasjonsperspektiv: Man kan godt leie ut tomta i noen tiår, men ikke alle ønsker å selge gårdsbruk stykkevis og delt med konsekvenser for all framtid, sier hun til NRK.

Klinge er enig i at tomtefeste har gitt mange konflikter, men sier de mange rettsavgjørelsene tross alt har avklart en rekke spørsmål.

– En avvikling av loven, med tilbakevirkende kraft, vil skape nye store konflikter og rettstvister og uavklarte forhold mellom bortfestere og festere, sier hun.

I et skriftlig innspill til justiskomiteen på Stortinget skriver Bondelaget at de aller fleste tvister gjelder kontrakter inngått før 2002. Dermed vil ikke et forbud mot nye kontrakter dempe konfliktnivået, hevdes det.

Derimot vil det redusere tilgangen på tomter og gjøre inngangsbilletten til boligmarkedet dyrere for forbrukerne, mener Bondelaget.

Eiendom Norge, Huseierne, Norsk Boligbyggelags Landsforbund og Tomtefesteforbundet er alle for å avvikle loven.

Forslaget fra Arbeiderpartiet skal behandles i Stortinget i begynnelsen av juni.