Boligprisfallet kan stoppe Olsens renteøkning

Han tenker seg nøye om før han snakker med mikrofoner til stede. Øystein Olsen er i offentligheten en kledelig forsiktig og nøktern mann.

Men budskapet han frontet på vegne av Norges Bank i dag var likevel sterk kost for enkelte. Olsen tok mange investorer og analytikere på sengen.

At sentralbanksjefen nå varsler at desember neste år er det mest sannsynlige tidspunktet for den første rentehevingen siden 2011, ga umiddelbart en markant styrking av kronen mot alle ledende valutaer.

• Norges Bank varsler raskere renteøkning
• Les hele Pengepolitisk rapport her

Rentehopp ni måneder tidligere

I markedet var det få som trodde Norges Bank ville varsle en så rask fremskynding av første rentehopp. Det er tross alt bare tre måneder siden Norges Bank mente renten mest sannsynlig skulle ligge helt i ro minst til sommeren 2019.

Men mye kan skje på en kort høst – og mange sylindere i den norske økonomien får nå Norges Bank til å bli mer aggressive i pengepolitikken:

• Oljeprisen stiger mer enn ventet
• Arbeidsledigheten faller raskere enn ventet
• Kronen er svakere enn ventet
• Veksten hos våre handelspartnere er sterke enn ventet

Alt dette bidro godt til at Olsen og hovedstyret fremskyndet den varslede rentehevingen med et drøyt svangerskap, ni måneder.

Tuen som kan velte alle renteplaner

Men så var det malurten i begeret, da. Ikke alt vil nødvendigvis gå som Olsen og hovedstyret nå ser for seg. For eksempel kan lønninger og priser stige så slapt neste år at Norges Bank må hive om på planene sine. Sentralbanker har undervurdert lav inflasjon før.

Men den virkelig store x-faktoren, tuen som kan velte lasset, ligger i det nesten åtte av ti nordmenn selv eier. Boligmarkedet – markedet som betyr aller mest for lommeboka til folk flest – kan forpurre alle Olsens renteplaner i overskuelig fremtid.

Som sjeføkonom Harald Magnus Andreassen sa til meg tidligere i dag; «det er her hunden ligger begravet».

Kan ikke forklares

Norges Bank selv går langt i å vedgå at boligprisfallet kan bidra til å snu opp ned på deres verdensbilde.

I hovedscenarioet som muliggjør renteheving om ett lite år, stanser fallet i husprisene opp denne vinteren eller våren.

Men sentralbanken innrømmer at nedgangen i boligprisene kan bli mer markant enn de venter.

Befolkningsveksten har nær stoppet opp. Og boligbyggingen har økt kraftig på få år. I over ett år nå har boliginvesteringene overgått oljeinvesteringene - det sier ikke lite om den siste tids endringer i vår normalt oljedopede økonomi.

Selv ikke sentralbankens egne, empiriske modeller klarer å fullt ut forklare den elleville boligprisoppgangen vi så i fjor.

Har laget skrekkscenario

Derfor har banken utarbeidet et alternativt scenario – der boligprisene og boliginvesteringene fortsetter å falle.

I «skrekkscenarioet» er boligprisene og boliginvesteringene i årene frem til 2020 mellom 10 og 15 prosent lavere enn i hovedscenarioet – med betydelige ringvirkninger for norsk økonomi.

Og Norges Bank innrømmer at det kan føre til at folk kniper igjen lommeboka – blant annet fordi det blir vanskeligere å ta opp lån med pant i egen bolig.

«Det kan gi et større fall i boliginvesteringene enn anslått og dempe konsumveksten, noe som trekker i retning av en lavere rentebane,» skriver banken i Pengepolitisk rapport.

Og fallhøyden kan være stor. «Dersom boligprisene skulle falle mye, kan det føre til en brå innstramming i husholdningenes konsum,» heter det.

Med andre ord; det vil fungere dårlig å øke rentene på bedrifters og husholdningers lån, samtidig som stadig færre legger igjen penger i butikken. Da får Norge lett en vond spiral av stadig mindre økonomisk aktivitet.

Løper fra lønningene

Boligmarkedet henger også i stor grad sammen med folks gjeld. Den elleville årsveksten i gjeldsopptak har falt litt i det siste, og bankene har minimale utlånstap.

Like fullt; husholdningene har nå over 3238 milliarder kroner i gjeld. Og siste tilgjengelige tall fra SSB viser fremdeles en årsvekst i husholdningenes gjeld på 6,3 prosent.

Dermed løper fremdeles gjeldsveksten faretruende kraftig fra lønnsveksten. Dette kalles gjeldbetjeningsgraden, og sier noe om hvor rustet folk flest er til å takle lånegjeld dersom de økonomiske vindene skulle snu.

Gjeld nær bankkrise-nivået

Det kan gå bra likevel. Men Norges Bank ser faresignalene.

«Også gjeldsbetjeningsgraden, som er andelen av inntekt som betjener renter og normale avdrag, er høy. Andelen er nær nivåene fra bankkrisen på slutten av 1980-tallet, til tross for at rentenivået er betydelig lavere,» heter det fra Norges Banks rapport.

Og videre: «Gjeldsbetjeningsgraden har også økt noe fra i fjor og signaliserer høy risiko i temperaturkartet.»

En kan bli svett av mindre.

Korreksjon eller krakk

Men mye går også rett vei med norsk økonomi – mange analytikere tror da også at boligprisfallet i år bare en sunn korreksjon.

Og selv et videre markant fall i boligprisene kan være godt nytt for mange enkeltpersoner. For noen kan drømmeboligen omsider være innen rekkevidde. Ikke alle boligkjøpere er heller prisgitt lånevillige banker.

For samfunnet som helhet, for AS Norge, rokker like fullt en slik utvikling ved den økonomiske grunnmuren. Og ved gehalten i Norges Banks renteprognoser for neste år.