Heisan. Jeg har et lite spørsmål angående boliger som ligger i regulert område vs uregulerte områder. Er det noe forskjell på dette prismessig, og kan man beregne denne forskjellen?
I et prospekt fra Nesodden kan man lese ut fra annonsen på nett at boligen ligger i regulert område, mens i selve taksten står det uregulert. Teksten er altfor identisk til at dette er skrivefeil, og da blir spørsmålet hvorvidt dette er med hensikt. Les utdrag nedenfor:
Dette står i Boligsalgsrapporten: "Tomten ligger i uregulert område og arealet er 3.757.7 m2. Flatt parti langs Hellvikveien på ca. 1000 m2. Har en annen planstatus i kommuneplanen enn tomten forøvrig. Det er mulig å søke om regulering av dette tomtestykket."
Annonsen har identisk tekst, unntatt første setning: "Tomten ligger i regulert område og arealet er 3.757.7 m2"
Ser fram til å høre fra dere. Mvh Vidar
SVAR:
JA det er svært stor forskjell på om tomten er regulert eller ikke, det vil si om tomtearealet er en del av en større eller mindre reguleringsplan for området.
Normalt tillater ikke kommunene noen form for bygging i et ikke-regulert område, men dette kan fravikes etter egen behandling i kommunen. Dette betyr at regulerte områder har en god forutsigbarhet m.h.t. hva kommunen vil tillate av bygg / utvikling, mens det selvsagt blir motsatt for uregulerte områder.
Det er selvsagt ikke mulig å gi noen metode for prisvurdering av pris på regulerte og ikke-regulerte arealer. Dette fordi et uregulert område i utbyggingsformål jo vil ha nullverdi om kommunen avviser å akseptere reguleringsplan med muligheter for utvikling / bygging – evt. at reguleringsplan setter såvidt store beskrankninger på utnyttelsen av arealet at det blir uinteressant å utvikle den.
Når det i denne typer annonser angis at det dreier seg om uregulerte arealer, så betyr dette normalt at man må igjennom en reguleringsprosess før bygging / utvikling tillates. Kommunen kan selvsagt aldri garantere at en slik reguleringsplan godkjennes før etter nitid behandling.
Kommunenes reguleringsplikt er i prinsipet knyttet til:
- De områder i arealdelen av kommuneplanen hvor det er gitt bestemmelse om at reguleringsplan må foreligge før utbygging kan skje
- Før det gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider.
I teorien betyr dette at kommunen kan tillate bygging på områder som ligger i uregulerte områder, men i praksis er det svært sjelden i dag.
Reguleringsplanen innebærer at det ikke er tillatt å sette i verk nærmere angitte nye byggetiltak og anlegg i strid med planen, foreta bruksendring i strid med planen, gjennomføre fradeling i strid med planen eller sette iverk annen virksomhet eller andre tiltak som kan vanskeliggjøre gjennomføringen av, eller formålet med, planen. Planen medfører således rådighetsinnskrenkninger både overfor private og overfor offentlige myndigheter.
Reguleringsplanen innebærer på den annen side adgang til å gjennomføre de tiltak og utøve den bruk som lar seg innpasse innenfor planen. I tillegg er planen ekspropriasjonsgrunnlag for kommunen og staten, og for visse tiltak også fylket og private
Hilsen
Bjørn-Erik Øye
Prognosesenteret
Har du spørsmål om bolig? Send det her: