Av: Laila Lanes, NRK Troms og Bengt Nielsen og Sissel Wessel-Hansen, Nordlys
Meglerne i Sne Eiendom er blant vinnerne i landets heteste boligmarked; Tromsø.
– Jo da, vi er fornøyde med tallene våre. Boligmarkedet i Tromsø har hatt en veldig hyggelig utvikling siden kollapsen under finanskrisen, sier Tom Espen Stormo og Ivar J. Nerdal, meglere og medeiere i Sne Eiendom i Tromsø.
De er slett ikke unike i bolig- og byggebransjen i Tromsø. For her koker det.
En rekke boligutviklere og entreprenører med forretningsadresse i byen har doblet sin omsetning de siste fem årene, viser en gjennomgang som Nordlys og NRK Troms har gjort i dette markedet.
I meglerfirmaet Sne Eiendom har veksten vært meget god etter at effekten av finanskrisen begynte å gi seg:
Omsetningen er mer enn fordoblet. Fra 8,9 millioner i 2010 til 23,4 millioner kroner i fjor. Overskudd har gitt eierne mulighet til å hente utbytte fra selskapet; til sammen nær 12 millioner kroner gjennom de siste fem årene.
Lønnen til daglig leder i meglerfirmaet var heller ikke å kimse av i fjor; vel 2,1 millioner kroner, ifølge årsregnskapet.
Stor vekst og god lønn
Årsregnskapene til flere andre aktører i boligmarkedet viser også sterk oppadgående trend. Nordlys og NRK Troms har i samarbeid sett på en rekke selskaper som utvikler eller bygger boliger i Tromsø.
Flere av dem er riktignok også tunge innen næringsbygg, offentlige bygg, og er engasjert i virksomhet andre steder i landet. Men fellestrekket er at de har ett bein i boligbransjen i Tromsø, har sitt hovedsete i byen og at de aller fleste av dem vokser.
Entreprenørselskapet Bjørn Bygg er ett eksempel.
– I 2014 utgjorde boligbygging om lag 300 millioner kroner av vår totale omsetning, mens den var nærmest på null i 2010. De siste årene har vi hatt den sterkeste veksten innenfor boligbygging, opplyser administrerende direktør Arild Østgård i selskapet.
Andre eksempler:
- Totalrenovering AS, som har økt sin omsetning fra 88 millioner kroner i 2010 til 245,9 millioner kroner i fjor.
- Barlindhaug Eiendom AS, fra 77,6 millioner til 212, 9 millioner kroner på fem år.
Også i byens byggebransje er lønnsevnen god, på toppledernivå. I fjor hadde flere toppsjefer i bransjen en årslønn på 1–2 millioner kroner i lønn. Best betalt var Consto-sjefen med 3,37 millioner kroner.
– Glad vi kjøpte før det tok av
I det nye boligfeltet på Strand, på Kvaløysletta i Tromsø, bygges det heftig. Siden 2010 er det bygget rundt 200 boliger her, og 150 nye står for tur.
Kim-Atle Slettbakk nyter ettermiddagssola på den nysådde plenen utenfor huset sitt. Han og familien flyttet inn her for to år siden. Prisen den gang var 4,5 millioner kroner.
Nylig ble et tilsvarende hus i nabolaget solgt for 5,5 millioner kroner.
– Jeg er glad vi kjøpte da, før prisene begynte å stige så voldsomt. Da vi bygde var det ekstremt dyrt, og at folk har råd å kjøpe eller bygge i dag uten utleie eller med små utleieenheter, det forstår jeg ikke. Boligmarkedet i Tromsø er hett, det er ekstremt, sier Slettbakk.
Unik prisgalopp
De siste fem årene har boligprisene i Tromsø steget med 51,2 prosent, ifølge Eiendomsmeglernes boligprisstatistikk. Ingen andre av de kjente pressområdene i landet, som Oslo, Bergen, Trondheim matcher en slik prisvekst.
Boligprisene i Tromsø har de tre siste årene steget med drøyt 10 prosent hvert eneste år. Også der er Nord-Norges by helt unik i landssammenheng.
- Les også: – Det bygges altfor få boliger i Tromsø
På Sne Eiendom, som har sitt kontor sentralt i Storgata i Tromsø, kan de smile over hyggelige regnskapstall. I fjor hadde firmaet et årsresultat før skatt på 4,5 millioner kroner.
– Men vårt resultat på bunnlinjen har ikke fulgt omsetningsveksten. Driftsmarginen er blitt svakere, forteller Tom Espen Stormo og Ivar J. Nerdal.
– For når ting går greit, slik det har vært på boligmarkedet siden 2010-2011, så tilspisses ofte konkurransen i bransjen. Du må være med på det løpet for å holde volumet, og prisene presses, forteller de.
De andre aktørene i boligbransjen; entreprenører og boligutviklere, tjener også penger. Men årsresultatene synes ikke å være oppsiktsvekkende gode.
– Entreprenørene tjener ikke all verden på boligbygging. Vi er presset på marginene, sier Arild Østgård, toppsjefen i Bjørn Bygg.
Kollapsen og oppgangen
Hvorfor denne usedvanlige prisveksten i Tromsø? Jo, her er hovedforklaringene fra aktørene i bransjen:
- Økte byggekostnader
- Nye statlige byggekrav som fordyrer boligene
- Høye tomtepriser i flere områder.
- Stor tilflytting
- Høy byggeaktivitet som skaper et lokalt prispress blant underleverandører som snekkere, rørleggere og elektrikere.
Dessuten ble boligmarkedet i Tromsø spesielt hardt rammet av finanskrisen i årene 2007–2009. Høy prisvekst i årene før, ble fulgt av to år med betydelig nedgang i prisene og nærmest stopp i ny boligbygging.
I 2008 gikk boligprisene i Tromsø ned med 6 prosent. Året etter var prisnedgangen på 2 prosent. I disse årene falt antallet fullførte boliger i byen ned fra 800–900 årlig, til 505 i 2009, 113 i 2010 og bare 183 nye boliger i 2011.
Bygges mange boliger
Da tidene ble bedre, hadde boligmarkedet i Tromsø mer «å ta igjen» i forhold til i andre pressområder.
I fjor ble det igangsatt 472 nye boliger i Tromsø.
– Byggeaktiviteten har tatt seg opp nå, men når det gjelder boligmarkedet har vi ennå ikke nådd behovet i Tromsø. Det er fortsatt grunnlag for større boligbygging i byen, mener Ted Erik Larsen, daglig leder og medeier i tromsøbaserte Eiendoms Gruppen AS, som utvikler boligprosjekter flere steder i landet.
Også han forteller at fortjenesten har gått ned for dem.
– Dekningsbidraget var bedre før. En del av forklaringen på dette er stadig nye krav fra Staten, som bidrar til å dyrere leiligheter. Vi snakker om inntil 350.000-400.000 kroner i merkostnader på en ny leilighet på 60–70 kvadratmeter. Høyere tomtepriser tar også sin del kaka, sier Larsen.
Prisene øker mer enn kostnadene
Men samtidig viser tall fra Statistisk sentralbyrå at boligprisene har økt mer enn byggekostnadene de siste ti årene. Mens prisen på boliger nasjonalt har økt med 72,1 prosent, har byggekostnadene vokst med 40,49 prosent i samme periode.
I sommer kostet en gjennomsnittsbolig i Tromsø drøyt 3,2 millioner kroner. Dyrere enn i Bergen, Trondheim og Stavanger.
På meglerkontoret i Storgata ser de ikke på prisvekst som et problem i seg selv.
– Det må være prisvekst i boligmarkedet i Tromsø, for å sikre en jevn utbygging av nye boliger, mener meglerne Tom Espen Stormo og Ivar J. Nerdal.
Forklaring: Byggekostnadene stiger, og utbyggere må ta dette igjen med høyere boligpriser. Ingen vil bygge med tap.