– Feil at myndighetskrav bidrar så mye til høye boligpriser

Tirsdag advarte byggenæringen mot at boligmarkedet ikke fungerer. Bransjen sliter med å få solgt nye boliger, spesielt i Oslo. Én av flere forklaringer er ifølge bransjen at boligene er dyre på grunn av krav myndighetene har satt til boligene.

Per Jæger i Boligprodusentenes Forening er blant dem roper varsko. I en kronikk hos NRK Ytring oppfordrer han regjeringen til å gjøre endringer på flere felt for å få fart på boligbyggingen.

– Jeg tror at alle ekstrakravene vi har fått fra offentlige myndigheter kan utgjøre den delen av en prisøkning som gjør at nyboligsalget stopper opp, sier Jæger til NRK.

– Og får vi ikke solgt, får vi ikke bygget nye boliger, legger han til.

• LES OGSÅ: Slik har boligprisene løpt fra lønningene
• LES OGSÅ: Boligbyggerne trygler regjeringen om hjelp

– Setter opp fasiten først

Men ikke alle er enig. Sivilarkitekt og seniorrådgiver Anders Kirkhus ved Sintef Byggforsk reagerer på deler av bransjens vektlegging av myndighetspålagte krav.

– Der strides vi litt. Jeg kan ikke med beste vilje begripe at myndighetskrav er en så stor årsak til den store prisveksten på boliger, sier Kirkhus til NRK.

To hovedmålsettinger med dagens gjeldende tekniske byggeforskrift, kalt TEK 10, er at boligene skal være energieffektive og at mange også skal være «tilgjengelige». Forskriften krever ikke at boliger skal være universelt utformet, slik mange hevder, opplyser Kirkhus.

Seniorrådgiveren mener det er feil at dette automatisk fører til at boligene blir veldig mye dyrere, også fordi det handler om hvordan en setter opp regnestykket.

– Merkelig nok ender regnestykkene fra enkelte boligutbyggere opp med at kravene fører til at leiligheter blir 600.000 kroner dyrere. Da tenker jeg at de har satt opp fasiten først, og så regnestykket etterpå, sier Kirkhus.

• LES OGSÅ: – Byggekostnadene har eksplodert

«Bitte liten prisøkning»

Kirkhus forteller at Sintef Byggforsk har regnet på hvor mye kravene til universell utforming har å si for prisen på leiligheter, basert på et lite utvalg små leiligheter.

– Konklusjonen er at leilighetenes størrelse må økes bitte litt. Byggekostnaden for disse kvadratmeterne er noen få titusener, avhengig av hvor du bygger. Men det utgjør ikke ekstremt mye, sier Kirkhus.

I kravet om tilgjengelighet til boligen i TEK 10 er rullestolen brukt som målestokk. Boligen skal være tilgjengelig å komme inn i, og i rommene skal det være plass til å snu rollestolen rundt i en såkalt snusirkel. Men selve kravet som skal oppfylles, er en brukbarhet i boligen for langt flere enn folk som sitter i rullestol.

– Rullestolen er bare benyttet som en målepinne for å si om boligen er tilstrekkelig rommelig eller ikke, forteller Kirkhus.

• Alt om boligmarkedet

(Saken fortsetter under bildet)

Samfunnet sparer

I stua må det være plass til en minimumsmøblering pluss en snusirkel. Det betyr for eksempel at det også kan være plass til et juletre eller til at eventuelle barn kan leke med klosser på gulvet.

– Grunnen til at man har satt kravene til rommelighet, er for å spare penger på helsebudsjettet, fordi flere kan fortsette å bo i egen bolig fremfor å måtte flytte til en institusjon, sier Kirkhus.

Bitte litt større leiligheter fører til bedre bokvalitet og trivsel, mener forskeren. Han påpeker at det som regel bor folk med mindre god råd i små boliger – ofte ungdommer, enslige og minstepensjonister.

– I disse gruppene er det overhyppighet med folk som har behov for god tilgjengelighet. Det å snakke om at små boliger skal slippe krav, vil dermed kunne ramme folk som trenger slike tilpasninger mest, sier Kirkhus.

– Å lempe på kravene er kanskje litt billigere for den enkelte, men dyrere for samfunnet. Og hvem blir det billigere for, utbyggeren eller boligkjøperen, spør han.

Hvis regjeringen foreslår å kutte ned på snusirkelsen, mener Kirkhus det er en merkelig utvikling. Han påpeker at omtrent hele den utviklede verden, fra Japan til USA, har en snusirkel på 1,5 meter som standard. Noen få land har 1,4 meter, mens Sverige er praktisk talt det eneste landet i verden som har 1,3 meter som minstekrav.

– Vi stiller spørsmål om hvorfor Norge skal innføre mindre snusirkel, sier Sintef-forskeren.

• LES OGSÅ: Nybygg lønner seg bare fem steder
• LES OGSÅ: – Boligmarkedet kan friskmeldes

– Hyling om badet

At det også skal være snusirkel på badet har vært gjenstand for debatt, spesielt i små leiligheter.

– Det har vært særlig mye hyling om baderommet, uten at jeg forstår hvorfor. Et baderom skal være tilgjengelig for bevegelseshemmede, det har det vært krav om siden Byggeforskrift 1987. Forskjellen er at kravet nå er mer konkretisert, sier Kirkhus.

Etter TEK-10 skal det være minst 90 centimeter passasjebredde fra døra og fram til doen, minst 90 centimeter fri sideplass ved doen, og en snusirkel på minst 1,5 meter foran doen. I praksis er dette krav som har eksistert siden 1987.

Det eneste nye, er at det skal være mulig å dusje rett på gulvet en eller annen gang, selv om det settes inn badekar eller lignende. Derfor må membraner, sluk og fall være i orden og godt utført. I tillegg skal det være mulig å plassere vegghengt hjelpeutstyr, som håndtak og lignende, i dusjsonen og bak toalettet. Dette krever at veggen er seks millimeter tykkere enn den ellers ville vært.

– Seks millimeter større baderom kan da ikke være så mye å hyle om? Det handler nesten bare om at løsningen er gjennomtenkt, sier Kirkhus.

– Da skjønner jeg ikke hvorfor et baderom bygget etter TEK 10 skal koste flere hundre tusen mer enn før. Eller sammenlikner man med baderom som egentlig var ulovlige? spør han.

• LES OGSÅ: Boligprisene har aldri vært høyere

(Saken fortsetter under bildet)

Vil ikke jenke energikrav

– Det hadde kanskje holdt å ha snusirkel på ett av soverommene i boligen. Men det store bildet er at dette ikke er så fordyrende krav, og at kravene skal sikre oss gode boliger. Alle er tjent med å kjøpe en bolig som er praktisk å bo i, mener han.

Å jenke på energikrav til nye boliger blir også helt feil, mener Sintef-forskeren.

– Omtrent halvparten av all stasjonær energibruk i Norge går med til å drifte bygninger. Det blir for dumt å ikke jobbe for å få ned forbruket, hvis vi ønsker å ta klimaendringer i verden på alvor.

– Kjøperne må ta kostnaden

– Det er kjøperne som må betale kostnadene for økte myndighetskrav, mener Jæger i Boligprodusentenes Forening.

Han peker likevel på flere andre faktorer enn myndighetskrav til tilgjengelighet som fører til mindre nyboligbygging, og som han mener myndighetene må ta tak i:

• Garantikravet etter den såkalte boligoppføringsloven (Bustadoppføringslova), som Jæger mener er altfor høyt: Kravet innebærer at utbygger må stille fem prosent av de prosjekterte kostnadene til rådighet i fem år etter ferdigstillelse av et prosjekt, som en garanti for kjøper ved konkurser.
• At Husbanken ikke har nok penger å låne ut. Boligprodusentenes Forening har derfor foreslått at Husbanken får tilført ti milliarder kroner ekstra.
• Egenkapitalkravet til boligkjøpere på 15 prosent.

– Jeg tror vi må gjøre mange ting for å få fart i nyboligsalget, mener Jæger.

– Hvis vi ikke gjør noe, har jeg store problemer med å se hvor «vanlige folk» som sykepleiere, lærere og politifolk skal bo, legger han til.

• LES OGSÅ: – Bergen er i ferd med å bli ein klassedelt by
• LES OGSÅ: Strammar inn startlånreglane