Hopp til innhold

Disse leilighetene står på kvikkleire - det får ikke kjøperne vite

Utbyggeren Maja Eiendom og deres meglerkjede Eiendomsmegler1 synes det er unødvendig å opplyse om at de selger boliger som er bygd på kvikkleireholdig grunn.

Deler av Ilsvika Extra er bygd på kvikkleireholdig grunn.
Foto: Montasje: Arne Kristian Gansmo / NRK

De siste årene er flere byggeprosjekter i Trondheim bygd på kvikkleireholdig grunn uten at verken utbygger eller eiendomsmegler opplyser om dette i prospekter eller boligannonser.

Dette er prosjekter som er godkjent av kommunen etter en ekstern geofysisk undersøkelse, med eventuelle pålegg om stabiliserende tiltak.

Ett av prosjektene som bygges på slik grunn er Ilsvika Extra, hvor Maja Eiendom bygger 140 leiligheter. I løpet av et års tid er 109 av leilighetene solgt.

Verken prospektet eller den boligannonsen som ligger ute på Finn.no om Ilsvika Extra har med opplysninger om at leilighetene bygges på kvikkleireholdig grunn med høyest risiko for ras.

Høyest risiko

I Norge opererer geofysikerne med fem risikoklasser for hvor utsatt et område er for kvikkleireras. Skalaen bestemmes av hvor stor faren er for ras og hvor store konsekvenser for liv og eiendom et ras vil få.

NGUs interaktive kart over kvikkleireforekomster i Trondheim framgår det at Ilsvika Extra er bygget midt i et område med den høyeste risikoen, risikoklasse 5, merket med signalrødt.

Dette har verken Maja Eiendom eller prosjektets eiendomsmegler valgt å opplyse om i prospekter og boligannonser.

– Ser ikke behovet

– Jeg ser ingen grunn til å gi ekstraopplysninger om leiligheter som er bygd på kvikkleire, sier fagdirektør Børre Voll i Eiendomsmegler 1 Trondheim.

Han mener at når en bolig er godkjent av kommunen så har kommunen samtidig godkjent at boligen er bygd på en sikker måte.

– Vi har ikke fått krav om å opplyse om slike ting. Utbyggeren må forholde seg til de krav kommunen setter.

– Det å opplyse om kvikkleire er å gjøre oppmerksomhet på et problem som ikke er der.

– Har ikke kompetanse selv

Børre Voll understreker at han som megler har ikke kompetanse om å si noe om grunnforholdene til en bolig.

– En eiendomsmegler lærer ikke mye om kvikkleire i løpet av tre år på BI.

– Ville salget gått tregere dersom dere hadde opplyst om at leilighetene er bygget på kvikkleire?

– Nei. Ikke hvis vi samtidig legger ved en vurdering fra geoteknisk firma og fra byggesakskontoret som går god for de tiltakene som er gjort.

Annonse for leilighetene i prosjektet Ilsvika Exstra på Finn.no

Verken boligannonsen eller prospektet nevner at leilighetene er bygd på kvikkleireholdig grunn.

Foto: Finn.no / NRK

Opplyser om 17. mai-tog

Selv om Maja Eiendom ikke har fått plass til å opplyse om kvikkleireholdig grunn i det 68 sider lange prospektet har de fått plass til en kort historisk beskrivelse av bydelen Ila.

Her står det blant annet at Ila var åstedet for landets første 17. mai-tog i 1826.

Ila er bl.a. kjent for å ha vært åsted for landets første 17. mai-tog som ble arrangert av Matthias C. Peterson i 1826.

– Trenger ikke vite om dette

Utbyggerselskapet Maja Eiendom ledes av Lisbeth G. Aspås, som tidligere arbeidet som bygningssjef i Trondheim kommune.

– Når vi overleverer en bolig gir vi all dokumentasjon alt som huseier må kjenne til. Alt vi mener er relevant, sier daglig leder Lisbeth G. Aspås i Maja Eiendom.

Aspås mener folk som kjøper en leilighet ikke trenger å vite om grunnforholdene.

– Folk som eier en enebolig har behov for å vite om de bor på kvikkleire, fordi de ellers kan komme til å gjøre noe som kan utløse et ras. Det kan for eksempel være å bygge en garasje eller flytte masse på tomta.

– Folk i et leilighetskompleks skal ikke bygge garasje, og trenger ikke tenke på slikt, sier Lisbeth G. Aspås.

NGUs kvikkleirekart over Trondheim sentrum.

NGUs kvikkleirekart over Trondheim sentrum. Øverst til venstre sees det rødmarkerte kvikkleireområdet med risikoklasse 5 i Ilsvika.

Foto: NGU Norges Geologiske Undersøkelser / NRK

– Folk bør vite hvordan de bor

På andre siden av byen, på Lade, holder Norges Geologiske Undersøkelser til. Her følger geolog Kari Sletten med på nyhetene om leirraset på Byneset, som har minnet trønderne om at de bor på leire.

– Boligeiere bør være klar over hvor man bor, om man er utsatt for storm, snøskred, kvikkleire eller andre ting.

Hun understreker at det å bo på kvikkleire ikke er farlig i seg selv.

– Folk bør ikke engste seg over å bo på kvikkleire, men man skal være klar over det. Vite hvor den er.

– Boligkjøpers plikt

På statlig nivå er det Norges Vassdrags- og energidirektorat, NVE, som har det faglige ansvaret for kartlegging av kvikkleire, og for å forebygge leirskred som følge av ustabil grunn.

Kommunikasjonsrådgiver i NVE, Erik Due, har skred og kvikkleire som sitt ansvarsområde. Han peker på at boligkjøpere har et ansvar for å sette seg inn i hva slags hus de kjøper. Særlig gjelder det gamle hus.

Skisse over Ilsvika Extra, med NGUS kvikkleiremarkering innfelt i rødt.

Skisse over Ilsvika Extra, med NGUS kvikkleiremarkering innfelt i rødt. NGUs kart angir kun området med farenivå, og ikke nøyaktig hvor kvikkleirelommene er. Det må det videre geofysiske undersøkelser til for å fastslå.

Foto: Maja Eiendom. Kilde: NGU. Montasje: Arne Kristian Gansmo / NRK

– Nybygd er tryggest

– Dersom bygget er nybygd på en kvikkleiresone, så er dette bygget mye sikrere enn gammel bebyggelse på kvikkleire, sier Erik Due.

– Det skyldes at kravene til utredning og tiltak er mye strengere nå enn for 40 år siden.

– Kunnnskap gir økt sikkerhet

Erik Due tror det vil minske faren for ras hvis folk får vite om at de bor på kvikkleire.

– Kunnskap om at du bor på kvikkleire gir større sikkerhet fordi da vil de unngå å drive med aktiviteter som kan utløse et skred.

NVE har etter det NRK erfarer ikke vurdert å pålegge boligselgere å opplyse om boligen er bygd på kvikkleire, slik de er pålagt å opplyse om energimerkingen av bygget.

– Dette er trygt

Det er konsulentselskapet Rambøll som har foretatt den geotekniske undersøkelsen av tomta der Ilsvika Extra bygges.

– Denne tomta har blitt utredet i flere omganger, sier geotekniker Even Øiseth i Rambøll.

– Når du bygger nytt dag må du følge retningslinjene som gjelder. Det gjør at det blir trygt.

– Har boret både til lands og til vanns

Han legger vekt på at det gjelder strenge regler for hva som kan godkjennes når det gjelder å bygge på kvikkleire.

– Når vi finner kvikkleire er det godt regulert hva som kreves av stabilitet i et område. Vår konklusjon blir dessuten evaluert av en ekstern geofysiker.

– I Ilsvika har vi boret i grunnen både på land og i sjøen utenfor.

Ifølge Even Øiseth kan en grundig geologisk utredning koste opp mot én million kroner.

Bygget på pæler

I tilfellet Ilsvika Extra sier Even Øiseth at utredningen har gått over flere år.

– Konklusjonen ble at området har tilstrekkelig kapasitet til å bære vekten av bygningene, etter at vi kjørte bort store mengde masse for å få plass til underjordiske garasjer.

Selv om det var kvikkleire på tomta var det ikke nødvendig å forbedre stabiliteten i området.

– Bygningene er delvis bygget på fjell, mens det andre steder er 20 meter ned til grunnfjellet.

– Her er bygningene bygget på stålpæler som er ført helt ned til grunnfjellet.

Symbolforklaring på kart i prospeket for Ilsvika Extra.

Symbolforklaringen på skissen over prospeket Ilsvika Extra viser en detaljert opptegning av prosjektet. Opplysninger om kvikkleirelommer i grunnen er det ikke plass til.

Foto: Maja eiendom / NRK

Tillater ikke endringer

For beboere i de nye leilighetene i Ilsvika Extra er det ifølge Even Øiseth viktig å vite at de ikke kan foreta seg noe på tomta som kan utløse ras.

– Selv om husene står støtt, så er områdene mellom husene avhengig av at det ikke gjøres noe som reduserer stabiliteten. Man skal jo ferdes mellom husene også.

– Det er derfor ikke tillatt å fylle på masse eller på annen måte endre vektfordelingen på tomta.

Even Øiseth har selv ingen motforestillinger mot å bo på kvikkleire.

– Jeg bor like ved Gløshaugen, som er et annet høyrisikoområde i Trondheim.