Advarer boligkjøpere: – Pusser bort åtte milliarder kroner i år

I år har nordmenn pusset opp for hele 60 milliarder kroner, ifølge tall fra Prognosesenteret. Rene oppgraderinger beløper seg alene til alene til over 20 milliarder kroner, men bare 60 prosent av dette gir verdiøkning, ifølge en gjennomgang av lånefinansiert oppgradering i Sparebank 1 SMN.

Dermed har nordmenn pusset bort verdier for rundt åtte milliarder kroner i år, ifølge mannen bak regnestykket, privatøkonom Endre Jo Reite.

– Mange blir overrasket over hvor lite av oppussingskostnadene som reflekteres i endret verdi på eiendommen, sier Reite til NRK.no.

– Brenner seg

200 tilfeller av oppussing er analysert i undersøkelsen, som konkluderer med at to av fem oppussingskroner er rene smakstilpasninger. I mange tilfeller er

verdiøkningen nær null. Klassikeren er ifølge Reite folk som bytter ut fullt fungerende, under ti år gamle bad og kjøkken – fordi de vil ha et som er finere.

Tallene fra undersøkelsen taler tydelig: Denne typen oppussing kun tilbake mellom 30 og 40 prosent av investert beløp, eller inntil tre prosent av boligverdien. Til sammenlikning vil oppussing i form av reparasjon av lekkasjer, feil og mangler eller bygging av balkong gi tilbake over 100 prosent av det investerte beløpet. Maling og tapetsering kan gi alt fra full pott til ingenting, avhengig av standard før investering ble gjort.

Reite mener mange misbruker begrepet «investering i bolig» som rene smakstilpasninger, og investering i trivsel.

• HAR DU TIPS OG INNSPILL OM BOLIGMARKEDET? Kontakt NRKs journalist!

– En investering i å rette feil og mangler, eller ferdigstille arbeider med listing og maling, betaler seg godt, men bytte av et ti år gammelt bad som fremdeles fungerer er i de fleste tilfeller ikke noe en annen boligkjøper er villig til å betale for. Jo mer spesiell og dyr løsning man velger, desto mindre er det sannsynlig at man får igjen ved et fremtidig salg, sier han.

Dyre løsninger i dyre boliger kan treffe kjøperne som er villig til å betale for det, men tilsvarende løsninger i eksempelvis en liten leilighet kan i verste fall prise den ut av markedet.

– Det er lurt å tenke gjennom langtidsperspektivet, hvor lenge har man tenkt å bli boende, og hvorvidt det er lurere å ta med de pengene inn i neste bolig. Det er også mange som har kjøpt bolig med høy belåning som brenner seg, fordi verdiøkningen etter oppussing ikke er tilstrekkelig for å få bakt inn det ekstra lånet. Dette rammer spesielt unge, sier Reite.

Gullforgylte kraner

Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret mener nordmenn jevnt over har alt for overdreven tro på egen smak. Han skulle gjerne sett at noen av pengene som investeres i dyre og spesielle løsninger som ikke er funksjonell utover det estetiske, hadde blitt brukt på nedslitte tak og fasader.

• LES OGSÅ: Boliglånet kan bli dyrere selv om Norges Bank ikke hevet renta

– Vi gjør sjelden noen investeringer utvendig på tak før det regner igjennom, og fasader ordner vi kun når vi må. Istedenfor ser vi at investeringer i bad økes fordi bruken endrer seg – når har jo for eksempel mannen også begynt å bry seg om badet. Og kjøkken har endret seg fra et bortgjemt rom som i større grad åpner seg for resten av boligen og innbyr til tekniske løsninger, sier Øye til NRK.

– Men det fins nok av boblebad med gullforgylte kraner der ute som folk ikke skjønner hvorfor de ikke får solgt. Man skal være veldig bevisst hva man gjør, og helst tenke at det skal appellere til andre enn en selv. For folk er ikke nødvendigvis villig til å betale masse for gullforgylte fronter, legger han til.

Ifølge en undersøkelse utført av Opinion for Finn Eiendom og Eiendomsmeglerforetakenes forening i høst aksepterer 85 prosent at boligen de skal kjøpe, trenger oppussing – en økning på fem prosent fra 2009.

• LES OGSÅ: – Boligmarkedet har lukket seg for sosialklienter

– Jeg tror mange ser etter potensiale når de kjøper. Så selv om du maler boligen din rett før du selger, kan det være at de som kjøper den vil male over, sier forbrukerøkonom Silje Sandmæl i DNB til NRK.no.

Hun er enig i at smak og behag ser ut til å styre mye av oppussingen, men mener at antall kvadratmeter betyr mer enn det estetiske når alt kommer til alt og en kjøper vurderer å kaste seg inn i budkrigen.

– Det er lurt å velge nøytrale farger og løsninger. Du får nok ikke igjen en investering om du velger dyre fliser, dyr parkett og dyr innredning. Men dyre løsninger vil ikke være utslagsgivende for prisen. At det ser pent ut er selvsagt positivt, sier Sandmæl.

– Overdreven tro på egen kyndighet

Tormod Boldvik, leder i Norsk Eiendomsmeglerforbund, tror den kosmetiske oppussingen som ikke får direkte innvirkning på boligverdien hovedsakelig skjer uten lånefinansiering. Han mener svært mye av oppussingen gir gevinst i form av økt boligverdi, men minner om at vedlikehold må balanseres opp mot slitasje og elde.

• LES OGSÅ: – Tragiske konsekvenser og sosiale skiller, mener LO Troms

Generell oppussing, i form av maling, gulvslip og liknende, troner suverent høyest på listen over hva norske meglere anbefaler kunder som har planer om å selge innen de neste fem årene, ifølge en undersøkelse fra Meglerinnsikt i fjor vinter. Bad og kjøkken kommer etter, men med betydelig lavere oppslutning i meglerstanden.

– I litt for stor grad er det fokus på overflater og innredninger fremfor tekniske forbedringer. Det er nok hos mange større vilje til å prioritere designet fremfor etterisolasjon, nye vinduer og annen teknisk oppgradering. Mange kjøper dyre materialer og gjør jobben selv eller gjennom dugnad eller ufaglærte. Dette gjør at mange ikke får verdistigning fordi det fremstår som at jobben må gjøres en gang til, sier Boldvik til NRK.no

Alle fire mener norske boligkjøpere bør tenke seg godt om før de kjøper rene oppussingsobjekter. Særlig hvis man må kjøpe håndverkstjenester og varer til full pris.

Silje Sandmæl oppfordrer folk til å innhente flere tilbud, prute ned prisen for hver telefon man tar med utgangspunkt i det forrige tilbudet. Det kan også lønne seg å avtale pris på forhånd, og en skriftlig avtale bør være regelen, ikke unntaket. I den bør også bøter og forsinkelsesrente ved avtalebrudd spesifiseres.

• LES OGSÅ: 6 av 10 tror på prisvekst neste år

Øye i Prognosesenteret ber folk være realistiske.

– Jeg har alltid advart mot oppussingsobjekter. Nordmenn har en overdreven tro på egen snekkerkyndighet. Man skal ha svært god kompetanse og gode kalkyler, for at det skal bli en lønnsom investering. Skal du kjøpe et oppussingsobjekt, skal du se noe alle andre ikke ser, og være lurere enn alle andre, sier han, og legger til:

Det vil som regel koste mye mer enn du tror. Og som menigmann er det å gjøre anslag på merverdi fryktelig vanskelig. Du skal ikke tro du kommer til å bli rik på det.