Gjør eneboliger om til ulovlige hybelhus

– Det er en inngripen i et etablert bomiljø. Man kan kanskje være så dristig og si at det er nærmest et overgrep, i forhold til et godt etablert bomiljø, sier nabo Leif Håkestad.

Han har bodd i Hulderveien ikke langt fra universitetet utenfor Bodø siden 1980-tallet. Inntil nylig har det ifølge Håkestad vært fryd og gammen.

– Dette har vært et godt bomiljø hvor det har vært bra for barn å vokse opp. Men det siste året har det skjedd noe.

Innenfor en radius på en kilometer i nabolaget har minst ti eneboliger blitt omgjort til hybelhus.

– Det er de boligene vi vet om. Det kan jo være flere. Det virker som dette er et økende problem i byer hvor det er høgskoler eller universiteter, sier Håkestad.

Han peker på en enebolig i gata som tidligere i år ble lagt ut for salg og kjøpt opp av en eiendomsutvikler.

– Skviser ut barnefamilier

– Boligen gikk for 800.000 kroner over takst. Det var mange barnefamilier på visning, men de hadde ikke mulighet til å matche eiendomsfirmaet. Det synes ikke vi er greit, sier Håkestad.

Sammen med naboene Kristin Hansen og Sven Roger Johnsplass har han fulgt med forandringene som har skjedd med eneboligen i Hulderveien.

– Det ble gjort ombygginger uten at verken naboene eller kommunen ble varslet. I dag bor det ni studenter i huset. Arealene må være tynt maksimalt. Det er ubegripelig at de har klart å presse inn ni studenter der, sier naboene.

Huseieren bor ikke selv i huset, og naboene vet knapt hvem han er.

– Vi har ikke hilst på vedkommende. Det virker ikke som om han er interessert i kontakt med naboene.

God butikk

De tre naboene skjønner at det er fristende for huseiere å gjøre om en bolig til hybler.

– Det er lettjente penger. Med ni studenter som hver betaler rundt 5000 i månedlig husleie snakker vi om rundt 4-500.000 i årlige leieinntekter. Da kan du betjene store lån.

Som boligselger er du selvsagt interessert i få mest mulig for huset du selger.

– Dermed får man en intern konflikt. Lojalitet med naboene kontra å få mest mulig igjen for huset. Som selger setter du ingen klausuler, det er åpne budrunder. Her må kommunen inn å gjøre noe for å unngå slike situasjoner, mener Johnsplass.

(artikkelen fortsetter under)

Ikke godkjent som hybelhus

I høst ringte naboene til byggesaksavdelingen i Bodø kommune for å sjekke om ombyggingen i Hulderveien var lovlig.

– Alle boligene her er godkjent som eneboliger. Kan den nye eieren gå bort fra bestemmelsene som ligger til grunn, og gjøre en bruksendring uten at de er godkjent?, undrer naboene.

Bygningssjef Tor Åseng i Bodø kommune kunne bekrefte naboenes mistanke.

– Boligen er godkjent som enebolig, og det er ikke søkt om bruksendring i forkant.

For eksempel tilfredsstilte ikke vindusstørrelsen på loftet, hvor det er tre hybler, kravene verken for størrelse eller rømning. En bod i sokkelen framsto som soverom.

– Dette er i strid med plan- og bygningsloven, sier Åseng.

Etter at kommunen var på besiktigelse i oktober fikk huseieren pålegg om opphør av bruk med øyeblikkelig virkning for alle rommene på loftet, samt varsel om ilegging av tvangsmulkt.

I ettertid er vinduene på loftet byttet og det er montert brannstige for å tilfredstille kravene. Denne uka sender kommunen brev til huseieren om at pålegget oppheves.

– Men vi venter fortsatt søknad om bruksendring, sier bygningssjefen.

Fant flere ulovlige forhold

Eneboligen utenfor Bodø er langt fra den eneste som er omgjort til hybelhus i det stille. Kommunen fikk i fjor høst varsel om sju angivelige «ulovlige» hybelhus.

– Ingen av disse huseierne hadde søkt om bruksendring i forkant. Her har vi fått tips i fra naboer, eller i fra naboskap, sier Åseng.

Byggesakskontoret i Bodø kommune har avdekket flere ulovlige utleieforhold i løpet av høsten. De har vært på flere befaringer – blant annet for å avdekke om det er etablert forhold i boligene som kan være brannfeller.

– For å presse inn mest mulig folk, blir det gjort endringer som går på bekostning av branntekniske løsninger og fellesareal, sier tilsynsleder Stein Røsten.

Ved noen av husene er det gitt pålegg om bruksnekt av rom og varsel om tvangsmulkt. Og alle huseierne må nå søke om bruksendring.

(artikkelen fortsetter under)

– Får vi ikke framdrift, vurderer vi bruk av tvangsmulkt. Da vil det bli sett som en løpende mulkt eller en engangsbeløp, sier Tor Åseng.

Blant annet eneboliger hvor kjellerboder er gjort om til hybler og fellesrom som stuer er gjort om til flere soverom. For å få plass til opptil 12 studenter.

– Vi har gitt pålegg som er påklaget til Fylkesmannen. Men Fylkesmannen har opprettholdt vårt vedtak. Det betyr at boligen må tilbakeføres, sier Åseng.

I kommunens dokumenter finnes søknader fra huseiere som viser stor kreativitet.

Koster kommunen dyrt

– Vi har eksempler på saker med over 30 klager fram og tilbake. Det kreves betydelige ressurser å følge opp ulovlige byggesaker.

Kommunen får kjennskap til disse sakene fordi huseierne søker om bruksendring eller via tips fra naboer eller anonyme.

– Vi følger opp alle tips, og prøver å komme i kontakt med eier for å få til en besiktigelse.

Åseng understreker at ikke all utleie av eneboliger er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.

– Dersom du ikke foretar endringer på huset ditt, kan du fint leie ut en enebolig til studenter. Dersom du kjøper en bygning og tenker endring, er det viktig å søke i rett tid. Da får du avklart lovligheten på forhånd. Samtidig får du gitt nabovarsler.

– Setter liv i fare

Dersom det oppstår en brann kan du som utleier bli strafferettslig ansvarlig dersom leieboeren ikke kommer seg ut på grunn av at kravene ikke er tilfredsstilt.

– Det verst tenkelige scenarioet er at noen skal omkomme i en brann, sier Åseng.

Han oppfordrer studenter og leietakere til å sjekke om forholdene er i orden. Er det ikke i orden, kan studentene risikere å måtte flytte ut på dagen.

– Derfor bør du sjekke at leieforholdet som tilbys er lovlig og i orden. Har hybelen rømningsvei, slukkingsutstyr, utsyn, dagslys og er det alarmanlegg slik at alle som bor i bygningen får varsel dersom det oppstår en brann.

Leier du ut en leilighet som ikke er godkjent, risikerer du en bot på opptil 400.000 kroner.

– Først vil bli gitt et varsel om pålegg. Dersom pålegget ikke følges opp innen fristen blir det tvangsmulkt. Vi har hatt saker hvor en slik mulkt har beløpt seg til flere hundre tusen kroner, og endt med at eiendommen blir videresolgt, sier Åseng.

Dersom du har endret boligen din, og søker om bruksendring i ettertid, kan du være ille ute.

– Dersom du ikke får tillatelse, risikerer du pålegg om å tilbakeføre boligen slik som det var.

Ny forskrift skal gjøre det enklere

Fra 1. januar trådte nye regler i kraft som gjør det enklere å bygge om og leie ut egen bolig. En av pådriverne for endringene har vært Huseiernes Landsforbund.

– At det blir enklere å leie ut rom i egen bolig er utelukkende positivt slik vi ser det. Det er viktig å ikke miste av synet at vi må ha et fungernde leiemarked, og det innebærer at mange huseiere må leie ut rom i egen bolig, sier Anders Leisner, som leder juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund.

Denne formen for utleie utgjør hoveddelen av det norske leiemarkedet.

– Forutsetningen er at det er forsvarlig i forhold til dem som skal leie, og at ikke belastningen på omgivelsene blir for stor.

Om det innebærer at man må hindre den råeste formen for hyblifisering, tror han det er noe de fleste huseiere kan leve god med.

– Vi er ikke begeistret for den råeste formen for hyblifisering, de tilfellene der det er til skade for omgivelsene. På den annen side, må man som nabo i høy grad akseptere lovlig utnyttelse av eiendommer i sine omgivelser, sier Leisner.

Det finnes ingen tall som viser hvor mange boliger i Norge som er gjort om til hybelhus. Etter eierseksjonsloven er det ingen grenser for hyblifisering. Det er heller ingen grenser for adgangen til å leie ut.

– Vi foreslår i vår høringsuttalese at man søker å løse denne problemstillingen slik at overdreven hyblifiseringen blir ulovlig, men må erkjenne at det er komplisert å få til en god løsning på dette.

Kommunen skeptisk

Ved byggesakskontoret i Bodø kommune er bygningssjef Tor Åseng skeptisk til endringene i byggesaksforskriften.

– Ut fra de erfaringene vi har, er jeg bekymret for at det etableres nye boenheter uten at det er vurdert opp mot loven eller krav om søknad. Uten søknad, vil det heller ikke bli sendt ut nabovarsel.

Naboene i boligfeltet på Mørkved deler bekymringen.

– For meg virker dette som et ganske kynisk marked. Man går inn og endrer et etablert bomiljø med det primære mål tjene penger på det, sier Leif Håkestad.

Verken huseieren eller hans advokat har svart på NRKs gjentatte forespørsler om intervju.

.